令和6年1月12日　提出 塩竈 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 -4 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　稗貫　信浩   TEL.

鑑定評価額 3,980,000 円  １㎡当たりの価格 32,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市権現堂７２番１０ ｢権現堂１７－３｣ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い高台の既成一般住 宅地域 南西5.5m道路 水道、下水 塩釜 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 利便性がやや劣る、高台部の 既成住宅地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ道路 交通 施設 塩釜駅北西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市内中心部に比較的近接しているものの利便性がやや劣る高台に所在する雑然感のある既成住宅地域であるが、 値頃感から散発的に取引が見られており、地価は横這いかやや下落基調での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の属する同一需給圏は塩竈市及び近隣市町の住宅地域一円と判定した。主たる需要者層としては地縁的選好 性を有する塩竈市内の一般給与所得者層が中心である。当地域は市内中心部に比較的近いが高台に所在しており、新興 住宅地域と比較すると街路条件や住環境はやや劣る。土地は１５０㎡で５００万円程度、新築戸建住宅は２，８００万 円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域においては、アパート等の収益物件はなく、居住の快適性と生活利便性を追求した自己居住目的での取引がプ ライスリーダーシップを取っていることから、収益還元法の適用は断念し、比準価格のみ試算した。比準価格について は、近隣地域及び周辺類似の住宅地域の事例を採用して、地域の特性と市場の実態を反映した客観的かつ実証的な価格 が得られた。よって、当該比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [121.5] [102.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外情勢に起因する円安進行、物価高騰及び 供給制約はあるが、コロナ感染症の５類移行 で従来の経済活動が可能となり景気は回復基 調。 市内中心部に比較的近いが高台に所在し街路 条件や住環境がやや劣る既成住宅地域である が、値頃感から散発的に取引が見られ住宅需 要は横這い基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％