令和6年1月15日　提出 塩竈 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   塩竈 -3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.

鑑定評価額 4,580,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 塩竈市今宮町５２番８０ ｢今宮町１６－３１｣ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 低層一般住宅が多い 丘陵地の既成住宅地 域 東5.9m市道 水道、ガス、下水 本塩釜 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   230 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 市中央部の丘陵地に位置する 既成住宅地域 街 路 基準方位北、５．９ ｍ市道 交通 施設 本塩釜駅北西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の熟成した住宅地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、現状を維持すると予測する。需要は強くな いが供給も少なく、周辺と比較して割安感もあることから、地価は微増傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内全域の住宅地域である。主たる需要者は、市内に居住する一次取得者であり、近隣市町からの転入 者はあまりみられない。周辺は街路条件が劣る丘陵地であり、需要はやや停滞気味ではあるが、供給も少ないため、需 給バランスは概ね均衡している。土地は２００㎡程度が標準規模で、総額５００万円程度、新築の戸建住宅で２，５０ ０万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅を中心とする住宅地域内にあり、収益獲得を目的として土地を取得する動きはほとんどなく、経済合理性の ある賃貸住宅の想定が困難であると判断されるため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が中心となる 当該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行われることが一般的であるので、代表標準地との均衡に留意 しつつ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　塩竈 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [146.1] [101.0] 100 26,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で推移している。個人 消費は持ち直しつつあるが、建築費を含め物 価は引き続き上昇傾向にある。 最寄駅への接近性、利便性がやや劣る丘陵地 の住宅地域であり、地域要因に特段の変動は なく、需給バランスは概ね均衡している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％