鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
石巻 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石巻 5-11

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　高森　幹雄

TEL.

鑑定評価額

29,000,000 円

１㎡当たりの価格

31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石巻市門脇字二番谷地１３番４７３外				②地積　(㎡)	932 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.5	事務所Ｗ3	店舗、事務所、住宅等が混在する路線商業地域	南東11m国道	水道	蛇田 880m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 180 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

北上運河が対面する熟成度の
低い路線商業地域

街

路

１１ｍ国道

交通

施設

蛇田駅南西方

880m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

幹線国道沿いにあるものの、高速道路ＩＣ周辺に商業施設が集積し、当地域の繁華性は低位のまま推移すると予
測する。運河沿いで片側しか利用できない立地でもあり、地価も横這い乃至は下落傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 12,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、旧石巻市内の路線商業地域及び商住混在地域。需要者は地元中小事業者が中心である。近隣地域付近は
全体として前面道路より低位置にあり、盛土を施工したうえで店舗、事務所等の敷地としている。また対面側は運河で
店舗の立地条件は劣る。コロナ禍の影響は概ね無くなったが、商業地としての立地優位性は劣るため不動産需要は弱ま
り、地価は前年同様下落基調が継続した。取引は少なく、取引の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺は収益物件も存する地域で、求められた収益価格は土地価格に見合った賃料水準にはなく、低めに試算された。本
地域は投資対象として収益性の高い地域とはいえず、取引にあたっては現実の売買価格を指標に取引されているものと
考えられる。よって比準価格を標準とし、収益価格を参考として、同一需給圏の需給動向も踏まえて、鑑定評価額を上
記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     31,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は概ね無くなったが、震災復
興による土地供給増と人口減少により供給過
多気味で、利便性が高い一部地域を除き地価
は下落傾向。

接面する国道は、ＩＣ周辺に商業集積が進む
三陸自動車道に併走し、路線商業地域として
の優位性が徐々に減退してきている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

石巻 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１２０３０ -18	石巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西10.2m市道、南9.8m、角地		１低専 (70,80)
b	２４１２０７０ -1034	石巻市		更地	（　）	長方形	北東9m国道、北西4m、角地		１住居 (70,200)
c	２４１２０４０ -55	石巻市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、北6m、角地		準工 (70,200)
d	２４１２０６０ -54	石巻市		更地	（　）	ほぼ整形	北12m国道、中間画地		工業 (60,200)
e	２４１２０７０ -48	石巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m国道、西6m、角地		工業 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 42,364	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	40,612	100 [ 138.3]	29,365	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	29,400
b	(　 ) 53,959	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	56,207	100 [ 161.3]	34,846		34,800
c	(　 ) 25,214	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	24,480	100 [ 89.1]	27,475		27,500
d	(　 ) 23,921	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	24,562	100 [ 81.6]	30,100		30,100
e	(　 ) 24,187	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	23,071	100 [ 81.6]	28,273		28,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +68.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,100 円／㎡]

石巻 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,593,555	1,725,712	5,867,843	5,362,000	505,843	（　0.9709） 491,123	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	11,161,886 円　　　　（　 12,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石巻 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	ＬＳ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	932 ㎡	27.0 m x 38.0 m	前面道路：国道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貨しの平家店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	1,711	684,400	6.0	4,106,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		684,400		4,106,400
								0

⑨年額支払賃料	684,400 円　×　12ヶ月　＝　 8,212,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,212,800 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 657,024 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,555,776 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,106,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,779 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,593,555 円　　　　（　 8,148 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１２０８２　　　　-1001	1,552 ( 1,551)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,660	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,720 円/㎡　月額支払賃料（　 1,711 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１２０６２　　　　-59	1,625 ( 1,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	1,824
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

石巻 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	350,000 円	70,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	328,512 円	8,212,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 242,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 595,000 円	70,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	140,000 円	70,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,000 円	70,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,725,712 円　（　　　　　　 1,852 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9709

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0766	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0607 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,362,000 円（　　　　　 5,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,593,555 円
②総費用	1,725,712 円
③純収益　①－②	5,867,843 円
④建物等に帰属する純収益	5,362,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	505,843 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	491,123 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 527 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,161,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

石巻 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	石巻市門脇字二番谷地１３番４７３	3703000161927-0000
2	石巻市門脇字二番谷地１３番４７７	3703000161930-0000
3	石巻市門脇字二番谷地１３番５５８	3703000161994-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
石巻 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

石巻 5-11

宮城県

宮城第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　紀彦

TEL.

鑑定評価額

29,000,000 円

１㎡当たりの価格

31,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月8日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	石巻市門脇字二番谷地１３番４７３外				②地積　(㎡)	932 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	台形 1:1.5	事務所Ｗ3	店舗、事務所、住宅等が混在する路線商業地域	南東11m国道	水道	蛇田 880m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 170 ｍ、西 180 ｍ、南 0 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 900 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

運河北岸堤防敷上に国道が配
置され、各画地は盛土造成又
はスロープを介し行き来する

街

路

１１ｍ国道

交通

施設

蛇田駅南西方

880m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

運河介在・堤防敷との高低差等の要因でアクセシビリティが劣るため、国道沿いながら店舗集積度はやや劣る。
店舗経営企業等の地域選別の傾向が強まる中で地価は微減傾向にあるが、今後も同傾向が続く見込み。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 31,100 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 11,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は石巻市の都市近郊・郊外エリアに形成された路線商業地域及び商住混在地域から構成される。市内でも全
国展開の店舗が多数連坦する蛇田・大街道・中里地区等のロードサイド型商業地域に比べ、店舗集積度は劣後し、繁華
性は今ひとつの感があるため、敷地面積の確保や地価の割安感を重視し、店舗・事業所用地を求める地元企業・事業主
が需要者層の中心となる。規模の均質性が乏しいが、更地取引は総額３～４千万円程度が上限となることが多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

圏域を構成する路線商業地域では自用目的の取引が主となり、これら現実の売買に基づく比準価格は、市場動向を的確
に反映したものと考えられ、高い規範性が認められる。他方、収益価格は、建築費の高騰を受け、資産価値性に見合っ
た賃料設定が困難となり、得られた水準は取引実態と明らかに乖離したものとなる。よって、中心的需要者層の行動に
合致した比準価格を採用することを妥当と判断し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

店舗間の相乗効果が高い蛇田地区を除き圏域
全体で店舗需要は減退するが、小商圏型店舗
の立地を検討する企業もあり地価は底堅い動
きを示している。

蛇田・大街道地区のほか、市内中心部に通じ
る路線系統の商業地域だが、各種制約故に今
日の市況下では好んで進出する企業等は限ら
れた状態が続く。

堤防敷上の国道と概ね等高な盛土造成を図る
ことで、路線商業地域に適した規模を確保し
ており、今後も需要者からの選好性に変化は
生じない見込み。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

石巻 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４１２０８０ -1037	石巻市		更地	（　）	不整形	北6m市道、西5.5m、二方路		準工 (60,200)
b	２４１２０８０ -1047	石巻市		更地	（　）	ほぼ整形	南西5m市道、中間画地		工業 (60,200)
c	２４１２０７０ -48	石巻市		更地	（　）	ほぼ長方形	北12m国道、西6m、角地		工業 (70,200)
d	２４１２０７０ -1013	石巻市		建付地	（　）	長方形	西11m県道、中間画地		商業 (90,400)
e	２４１２０３０ -24	石巻市		貸家建付地	（　）	台形	北西28m市道、南東6m、二方路		１住居地区計画等 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 25,452	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	26,056	100 [ 83.9]	31,056	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	31,100
b	(　 ) 25,300	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	26,419	100 [ 84.8]	31,154		31,200
c	(　 ) 24,187	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	23,295	100 [ 74.9]	31,101		31,100
d	(　 ) 22,912	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	22,820	100 [ 72.8]	31,346		31,300
e	(　 ) 36,418	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	35,633	100 [ 114.4]	31,148		31,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.5
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -16.5
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 31,100 円／㎡]

石巻 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,584,679	1,805,910	5,778,769	5,313,770	464,999	（　0.9742） 453,002	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	10,295,500 円　　　　（　 11,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

石巻 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	400.00	ＬＳ1	400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	932 ㎡	27.0 m x 38.0 m	前面道路：国道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しの店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	400.00	100.0	400.00	1,709	683,600	6.0	4,101,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		400.00	100.0	400.00		683,600		4,101,600
								0

⑨年額支払賃料	683,600 円　×　12ヶ月　＝　 8,203,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,203,200 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 656,256 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,546,944 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,101,600 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,735 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,584,679 円　　　　（　 8,138 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４１２０６２　　　　-59	1,625 ( 1,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 85.0]	100 [ 91.0]	100 [118.0]	1,729	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,718 円/㎡　月額支払賃料（　 1,709 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４１２０３２　　　　-24	2,229 ( 2,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 85.0]	100 [133.0]	100 [112.0]	1,709
c	２４１２０７２　　　　-25	3,156 ( 3,148)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [108.0]	100 [145.0]	100 [115.0]	1,701

石巻 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	360,500 円	72,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	410,160 円	8,203,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 242,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 612,800 円	72,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	108,150 円	72,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,100 円	72,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,805,910 円　（　　　　　　 1,938 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0737	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0817 × 30 ％　＋ 0.0926 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,313,770 円（　　　　　 5,701 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,584,679 円
②総費用	1,805,910 円
③純収益　①－②	5,778,769 円
④建物等に帰属する純収益	5,313,770 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	464,999 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	453,002 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,295,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

石巻 5-11　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	石巻市門脇字二番谷地１３番４７３	3703000161927-0000
2	石巻市門脇字二番谷地１３番４７７	3703000161930-0000
3	石巻市門脇字二番谷地１３番５５８	3703000161994-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考