令和6年1月13日　提出 石巻 5-9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 5-9 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 40,100,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市不動町２丁目８１番４９ ｢不動町２－１２－４｣ ②地積 　(㎡) 1,649   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 (70,200) 1:1.2 事務所、工場兼倉庫 Ｗ2 店舗、事務所、共同 住宅が混在する路線 商業地域 北西17.5m県道、南西側道 水道、ガス、下水 石巻 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層事務所兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧北上川左岸に位置する県道 沿いの商業地域 街 路 １７．５ｍ県道 交通 施設 石巻駅東方 2.1km 法令 規制 準工 (70,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 県道沿いの商業地域であるが大型店舗等の新規出店も見られず、当面は現状維持で推移するものと予測する。当 地域での商業地需要は低調であり、地価水準も下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市の商業地域及び商住混在地域。主たる需要者は、自己利用目的で取得を企図する地元法人や個人 事業主。当地域は、県道沿いに位置するため車両通行量は多いが繁華性は高くない。小規模な店舗や事務所が中心であ るが、コロナ禍における各種支援施策が終了する中、物価高もあり事業継続の困難さが増す業種もあり、商業地需要は 低調。取得目的、画地規模等により取引価格にはやや乖離があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 県道沿いの商業地域に存する。店舗集積が進まず賃貸市場の低迷が継続、建築費の上昇傾向が続く中、経済合理的な賃 貸物件の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。当該地域では、自用の取引が中心であることから、取引事例 に基づき試算された実証的な比準価格を標準とし、取引の少ない需給動向等を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定し た。尚、代表標準地とは均衡を得ているものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 5-11                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,200 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [130.6] [102.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石巻商圏は、商圏人口・吸引人口とも縮小傾 向にあるが、コロナ禍からの行動制限緩和等 により商況回復の動きも見られる。 旧北上川左岸に位置する県道沿いの商業地域 。大雨時に浸水被害が発生することがあり、 新地出店に動きも見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％