令和6年1月15日　提出 石巻 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -18 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　有川　卓也   TEL.

鑑定評価額 7,150,000 円  １㎡当たりの価格 27,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市新栄１丁目１４番３ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に空地も見 られる区画整理済住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 陸前稲井 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 駅接近性は良好であるが、旧 北上川と広大な森林によって 分断された住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 陸前稲井駅北方 500m 法令 規制 １低専 (60,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然と整備された旧北上川以東の住宅地域であるが、所々に空地が残っている。利便性を向上させるような 動きもなく、新たに需要を喚起する要因は見当たらないことから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、石巻市内のうち旧北上川以東の住宅地域一帯。主たる需要者は圏内の居住者が中心である。人口減少が 進む中で圏内の売買市場では地域の選別が進んでおり、旧北上川以西の住宅地に比べて当該圏域内の住宅地に対する需 要は地縁性も強く、地域的選好性が低い。空地の消化も進まず、需要に比して供給が過剰な状況が解消される見込みも ない。需要の中心価格帯は、土地は２５０㎡程度で７００万円前後、新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、周辺にアパート等の賃貸用不動産はなく、賃貸市場が成立していないため収益価 格は試算できなかった。一方、比準価格は、主に市場性に着目して求められた価格で、対象標準地と代替性のある多数 の取引事例に基づき適切に補修正を施して求められており、説得力は高いと判断する。よって、本件では比準価格を標 準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [ 64.6] [102.0] 100 27,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や経済停滞の影響から利便性・住環 境の良否による地域の選別が進んでおり、蛇 田地区等の一部地域を除き需給バランスは悪 化している。 旧北上川以東の区画整然とした住宅地域。道 路整備により市中心部へのアクセス性は改善 されたものの、利便性が劣るため選好性は低 く需要は弱含み。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％