令和6年1月13日　提出 石巻 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -17 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 7,600,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市須江字しらさぎ台１丁目３番３ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 埋蔵文化財包蔵地 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる丘陵地の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 陸前赤井 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   260 ｍ、西   135 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 須江地区の丘陵地に造成され た大規模住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 陸前赤井駅北方 5.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 埋蔵文化財包蔵地 ⑤地域要因の将 　来予測 石巻市郊外に造成された大規模住宅団地であり、当面は現状維持の状態で推移するものと予測。市中心部からは やや離れた区画整然とした住宅団地である。住宅地需要は低調、地価水準は下落基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧河南町を中心とする石巻市全域の住宅地域。主たる需要者は圏内の中間所得者層。圏内では住宅地の 超過供給が継続しているが、取引件数は震災前の水準を回復。所在地域や価格水準等により成約状況に格差が生じてい ると思料する。当地域は、区画整然とした住宅団地であるが、市中心部から離れており住宅地需要は広がりを欠く。需 要の中心価格帯は、土地は２４０㎡程度で７００万円台、同規模の新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 須江地区の丘陵地に造成された大規模住宅団地に存し、自用の戸建住宅が中心で、アパート等の収益物件は殆ど見られ ず、賃貸市場が成立していないため、収益価格の試算は断念した。当該地域は居住の快適性が重視される地域であり、 自用の取引が中心であることから、取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を標準とし、同一需給圏内の需給 動向も検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,400 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [102.0] 100 [ 53.5] [100.0] 100 31,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石巻市では人口減・高齢化傾向が継続。住宅 地の超過供給も解消せず。住環境・利便性等 により、圏内の住宅地選好性は二極化。 須江地区の丘陵地に造成された大規模住宅団 地。区画整然としているが、市中心部からは 一定の距離がある。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -47.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％