令和6年1月13日　提出 石巻 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -12 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 6,040,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市広渕字町南一３０８番 ②地積 　(㎡) 355   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等のほか農 地も見られる住宅地 域 南4m市道 水道、下水 佳景山 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道矢本河南線背後に形成さ れている旧来からの住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 佳景山駅南西方 4.4km 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後に戸建住宅等のほか、農地も見られる地域であり、当面は現状維持の状態で推移するものと予測。市中 心部からはやや離れた旧来からの住宅地域である。住宅地需要は低調、地価水準は下落基調で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧河南町を中心とする石巻市全域の住宅地域。主たる需要者は、当地域に地縁・血縁を有する個人。圏 内では住宅地の超過供給が継続しているが、取引件数は震災前の水準を回復。所在地域や価格水準等により成約状況に 格差が生じていると思料する。当地域は、市中心部から離れた地域であり、人口減・高齢化も相俟って、需要減退傾向 が強まっており、住宅地需要は低調である。取引が少ないため、需要の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 県道背後に位置する既成住宅地域に存し、自用の戸建住宅が中心で、アパート等の収益物件は殆ど見られず、賃貸市場 が成立していないため、収益価格の試算は断念した。当該地域は居住の快適性が重視される地域であり、自用の取引が 中心であることから、取引事例に基づいて試算された実証的な比準価格を標準とし、同一需給圏内の需給動向も検討し 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石巻市では人口減・高齢化傾向が継続。住宅 地の超過供給も解消せず。住環境・利便性等 により、圏内の住宅地選好性は二極化。 広渕地区の旧来からの住宅地域。地縁・血縁 関係者の需要が中心であるが、転入の動きも 見られる。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％