令和6年1月13日　提出 石巻 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -5 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　秋元　康男   TEL.

鑑定評価額 7,180,000 円  １㎡当たりの価格 34,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 27,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市大街道西１丁目８番３２ ｢大街道西１－１１－９８｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 低層中規模一般住宅 が多い住宅地域 東6m市道 水道 陸前山下 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 大街道地区で国道３９８号の 北側背後に位置する既成住宅 地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 陸前山下駅南西方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道３９８号の北側背後に戸建住宅等が建ち並ぶ地域であり、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する 。地勢平坦、利便性が比較的優る住宅地域である。住宅地需給は概ね均衡、地価水準は横這いと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大街道地区を中心とする市内全域の住宅地域。主たる需要者は、圏内の中間所得者層。圏内では住宅地 の超過供給が継続しているが、取引件数は震災前の水準を回復。所在地域や価格水準等により成約状況に格差が生じて いると思料する。当地域は、地勢平坦、利便性が比較的優る地域であり住宅地需給は概ね均衡。需要の中心価格帯は、 土地は２１０㎡程度で７００万円台前半、同規模の新築戸建住宅で２，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 国道背後の住宅地域に存し、戸建住宅が中心で、一部アパートも見られるが、賃貸物件は供給過多、建築費の上昇傾向 が続く中、収益性に着目し土地取得及びアパート建築を行う新規投資が殆ど見られないため、収益価格の試算は断念し た。居住の快適性が重視される地域であり、自用の取引が中心であることから、取引事例に基づき試算された実証的な 比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [105.7] [101.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 石巻市では人口減・高齢化傾向が継続。住宅 地の超過供給も解消せず。住環境・利便性等 により、圏内の住宅地選好性は二極化。 国道３９８号北側背後の既成住宅地域。都市 計画道路石巻工業港運河線が開通。価格時点 においては特段の影響は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％