令和6年1月15日　提出 石巻 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -2 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.

鑑定評価額 4,420,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市井内字二番８５番１ ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 台形 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅に事業所、 店舗等が混在する住 宅地域 南東9.5m県道 水道、下水 陸前稲井 120m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いに形成された既成住 宅地域 街 路 基準方位北、９．５ ｍ県道 交通 施設 陸前稲井駅南西方 120m 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 石巻市郊外の住宅地域であるが、近年は空地も目立ってきており、地域はやや衰退傾向が続くと予測する。市内 では地域による好不調の差が拡大しつつあり、当該エリアの地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧北上川以東の住宅地域一円である。需要者は、当該地域に地縁を有する個人にほぼ限定される。市全 体で復興事業等により宅地の供給は増えたものの人口は減少傾向にあり、旧北上川以東の住宅地域の需要は低迷してい る。取引は少ないが、土地は２５０～３００㎡程度が標準規模で、総額４００～５００万円台半ば、新築の戸建住宅で ２，０００～２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の住宅を中心とする住宅地域内にあり、収益獲得を目的として土地を取得する動きはほとんどなく、経済合理性の ある賃貸住宅の想定が困難であると判断されるため、収益価格は試算しなかった。自己使用目的での取引が中心となる 当該地域では、周辺の取引価格を指標として価格決定が行われることが一般的であるので、代表標準地との均衡に留意 しつつ、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　石巻 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,000 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [102.0] 100 [106.6] [101.0] 100 16,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は減少傾向で推移している。個人 消費は持ち直しつつあるが、建築費を含め物 価は引き続き上昇傾向にある。 県道沿いに住宅のほか事業所がみられる地域 であり、地域要因に特段の変動はなく、市中 心部から遠く利便性に劣るため需要は限定的 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％