令和6年1月15日　提出 石巻 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   石巻 -1 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　高森　幹雄   TEL.

鑑定評価額 7,730,000 円  １㎡当たりの価格 33,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 石巻市泉町１丁目１０番４３ ｢泉町１－４－３０｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い傾斜地の住宅地域 北西5.9m市道 水道、ガス、下水 石巻 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    55 ｍ、南    60 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 片側通行路の急傾斜地勢地域 にある既成住宅地域 街 路 基準方位北、５．９ ｍ市道 交通 施設 石巻駅南方 1.2km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 石巻駅周辺の市中心部接近性が良好な既成住宅地域であるが、片側通行路の急傾斜地にあり、平坦地勢の新興地 域と比べ、相対的に魅力に乏しく、住宅地需要は減退傾向であり、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北上川の西側に位置する既成住宅地域一円と判定した。主たる需要者層としては、石巻市内で勤務する一 般給与所得者層が挙げられる。当地域は日和山の傾斜地で街路条件がやや劣り、石巻駅及びその駅前商店街に近いが、 複合商業施設と新興住宅地が郊外に集積し、当地域の住宅地としての選好性は低下。また、人口の減少から住宅地の市 況は弱く地価は下落基調であり、需要の中心価格帯は土地２３０㎡で８００万円程度、新築戸建で２７００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパートも僅かに見られるが、傾斜地勢で複数の駐車場スペースの確保が難しく、賃貸需要も弱いため、収益還元法の 適用は断念することとした。当地域の不動産取引は戸建住宅の自用目的取引が中心であり、生活利便性や快適性が重視 される住宅地域であるので、周辺取引事例を基に市場の実態を反映した比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通 りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　石巻（県） -10             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     34,200 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は概ね無くなったが、震災復 興による土地供給増と人口減少により供給過 多気味で、利便性が高い一部地域を除き地価 は下落傾向。 石巻駅南側の中心部接近性は良好だが、傾斜 地勢が嫌気され、平坦地に比して相対的に住 宅需要は低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％ -0.9 ％