別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台泉 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 5-3 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大友　洋   TEL.
鑑定評価額 69,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区長命ケ丘３丁目２８番３外
 ②地積
　(㎡)		 765  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種
台形
1.5:1		 葬祭会館

Ｗ1		 低層の店舗、事業所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北西22m県道 水道、ガス、下水 八乙女

3.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大規模ショッピングセンター
に近い幹線道路沿いの路線商
業地域		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 八乙女駅西方

3.9km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域としてほぼ熟成した地域であり、店舗の撤退や進出を経ながら現状程度で推移するものと考察した
。背後住宅地の地価上昇や潜在的需要の多さから地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、泉区幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域全域と判断される。需要者の中心は、沿道型店舗の取得を目
指す法人である。近隣にショッピングセンターがオープンして集客力がやや増加しているものと思料される。市場の中
心となる価格帯は、７００㎡程度の更地で５～７千万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 沿道型店舗等取得目的の取引が主で、泉区内の類似地域において取引事例が収集できた。一方、標準地周辺は沿道型店
舗が中心であることから店舗に対する借り手需要はあるが、自用の店舗が中心であり、適正な賃料水準による賃貸市場
が形成されていない。従って比準価格を中心に、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を
上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     82,800 円／㎡		 [105.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.2]		 [100.0]
100		 90,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 泉区の商業地域については、背後住宅地の地
価上昇や適正規模の路線商業地への需要増大
により地価が上昇している。


やや商業中心から外れた路線商業地域である
が、低金利や近隣のショッピングセンターの
集客力により地価は上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.6
交通・接近　　　  +8.8
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
１０
-68		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西22m県道、
南西16m、
南東6m、
北東6m、
四方路
１住居

(66,232)
b ２４１３０
４０
-8		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12m市道、
東6m、角地
１住居

(70,200)
c ２４１３０
４０
-1019		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d ２４１３０
８０
-66		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西16.5m市
道、中間画地
１住居

(60,200)
e ２４１３０
３０
-120		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北12.5m市道、
南西4m、
二方路
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
62,066  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[  75.0]		 100
[  80.6]
105,445 		 100
[ 116.2]
90,744 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
90,700 
b (　           ) 
97,375  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 105.0]
105,429 		 100
[  99.8]
105,640 
106,000 
c (　           ) 
76,478  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
91,179 		 100
[ 102.8]
88,696 
88,700 
d (　           ) 
85,076  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
87,310 		 100
[  94.5]
92,392 
92,400 
e (　           ) 
121,569  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
123,013 		 100
[ 137.7]
89,334 
89,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -20.2 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.2 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +9.2 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     90,300 円／㎡]  



仙台泉 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,361,851 
1,635,286 
4,726,565 
2,954,700 
1,771,865 		 （　0.9764）
1,730,049 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     40,233,698 円　　　　（　     52,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 210.00 Ｓ1 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   765 ㎡     29.0 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １棟貸しの沿道型店舗。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しであるため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
100.0 
210.00 
2,661 
558,810 		 6.0  3,352,860 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

558,810 		 3,352,860 
0 
⑨年額支払賃料        558,810 円　×　12ヶ月　＝　       6,705,720 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,705,720 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       375,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,330,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,352,860 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,651 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,361,851 円　　　　（　         8,316 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０１２
　　　　-45		 2,210  
(   2,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 80.0]
2,631 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,674 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,661 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１３０１２
　　　　-68		 2,091  
(   2,044) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 77.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,716 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台泉 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 220,500 円  　　　　     44,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 335,286 円  　　　        6,705,720　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      541,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      449,800 円  　　　　     44,100,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,100 円  　　　　     44,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,100 円  　　　　     44,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,635,286 円　（　　　　　　         2,138 円／㎡）　　（経費率　　  25.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9764    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0670     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,954,700 円  
（　　　　　         3,862 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,361,851 円      
②総費用 1,635,286 円      
③純収益　①－② 4,726,565 円      
④建物等に帰属する純収益 2,954,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,771,865 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,730,049 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,262 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,233,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区長命ケ丘三丁目２８番３
 3700000621337-0000
2 　仙台市泉区長命ケ丘三丁目２８番１１
 3700000621345-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台泉 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 5-3 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.
鑑定評価額 67,300,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区長命ケ丘３丁目２８番３外
 ②地積
　(㎡)		 765  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種
台形
1.5:1		 葬祭会館

Ｗ1		 低層の店舗、事業所
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北西22m県道 水道、ガス、下水 八乙女

3.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 沿道型商業施設地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線道路沿いのやや繁華性に
欠ける商業地域に存する。		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 八乙女駅西方

3.9km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに中低層店舗等が建ち並ぶ地域。各種規制が解除され商業地地価も持ち直しつつあるが、一般世帯
可処分所得は横ばいから微増と消費支出拡大は難しい状況で、商業地地価はやや先行き不透明な状況。
(3)最有効使用の判定 沿道型商業施設地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北環状線、国道４号線等、仙台市全域の路線商業地域一帯の範囲。主な需要者は沿道型の自動車販売店
や飲食店等を営む法人。西方のブランチ仙台開業により、土日の長命ヶ丘東交差点付近の車両通行量は増加したが、標
準地周辺に大きな変化は見られない。また仙台北環状線は中央分離帯の影響で反対車線からの侵入が不可能である上に
、近隣地域周辺は通行量が多くスピードがのることから、接面道路からの出入りがし辛くやや苦戦を強いられている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は沿道サービス施設等を主とした自己所有店舗も多い地域であり、さらに賃料の遅効性から、近年の地価上昇
に対応した賃料相場が形成されていないため、収益価格は低位に査定された。一方、比準価格は実際に市場で成立した
現実の需給動向を反映した実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例から適切に試算されている。よって本件では、
比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 5-4                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     82,800 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 99.5]		 [100.0]
100		 86,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     85,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地地価は回復基調だが、物価上昇に加え
円高基調が続いており、国内企業業績は先行
き不透明感な状況で、住宅地に比して上昇勢
いは弱い。

他地域に比し、大規模駐車場等の確保が難し
い近隣地域の顧客誘引力は強いとは言えず、
ブランチ仙台の相乗効果もほとんど見られな
い。

個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
４０
-76		 富谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西16m市道、
東10.4m、
二方路
１住居

(70,200)
b ２４１３０
５０
-27		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西32m国道、
中間画地
準工

(70,200)
c ２４１３０
６０
-20		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東10m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ２４１３０
４０
-69		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東16m市道
１住居
高度地区3種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,154  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
70,299 		 100
[  79.6]
88,315 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
88,300 
b (　           ) 
79,429  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
83,956 		 100
[  97.2]
86,374 
86,400 
c (　           ) 
139,580  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
146,001 		 100
[ 167.0]
87,426 
87,400 
d (　           ) 
52,638  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
54,059 		 100
[  61.2]
88,332 
88,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +16.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     88,000 円／㎡]  



仙台泉 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,158,726 
1,426,577 
4,732,149 
2,875,320 
1,856,829 		 （　0.9764）
1,813,008 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     42,162,977 円　　　　（　     55,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 210.00 Ｓ1 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   765 ㎡     29.0 m x   21.0 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗建物を想定。駐車場利用料は賃料に含む。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
100.0 
210.00 
2,587 
543,270 		 6.0  3,259,620 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

543,270 		 3,259,620 
0 
⑨年額支払賃料        543,270 円　×　12ヶ月　＝　       6,519,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,519,240 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       391,154 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,128,086 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,259,620 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,640 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,158,726 円　　　　（　         8,051 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０３２
　　　　-52		 2,469  
(   2,456) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,572 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,587 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１３０３２
　　　　-53		 2,853  
(   2,787) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,685 
c ２４１３０３２
　　　　-54		 2,130  
(   2,124) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,536 
仙台泉 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 132,300 円  　　　　     44,100,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 195,577 円  　　　        6,519,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      560,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      449,800 円  　　　　     44,100,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        44,100 円  　　　　     44,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        44,100 円  　　　　     44,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,426,577 円　（　　　　　　         1,865 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9764    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 44,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,875,320 円  
（　　　　　         3,759 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,158,726 円      
②総費用 1,426,577 円      
③純収益　①－② 4,732,149 円      
④建物等に帰属する純収益 2,875,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,856,829 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,813,008 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,370 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     42,162,977 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区長命ケ丘三丁目２８番３
 3700000621337-0000
2 　仙台市泉区長命ケ丘三丁目２８番１１
 3700000621345-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考