別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月16日　提出
仙台泉 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 5-2 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　毅   TEL.
鑑定評価額 628,000,000 円  １㎡当たりの価格 404,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区泉中央４丁目５番２
 ②地積
　(㎡)		 1,554  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
地区計画等

(90,300)

1.2:1		 店舗

Ｓ1		 中規模の店舗が建ち
並ぶ路線商業地域
 西25m県道、背面道 水道、ガス、下水 泉中央

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  33.5 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 泉中央駅を中心とした県道仙
台泉線「泉中央通り」沿いの
商業地域		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 泉中央駅東方

230m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 泉中央地区の大型商業施設が集積する中心商業地域で、大規模画地ではマンション建設もみられる。マンション
用地の需要が強い中で供給は少なく、地価は上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    404,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    370,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄「泉中央」駅を中心とする仙台市北部の商業地域。需要者の中心は、マンション開発業者や店舗
展開をする事業者。泉中央駅を中心に商業集積が進んでおり、供給が少ないため、需要は強い。市場の中心価格帯は、
画地規模・建築条件等により価格は大きく異なるため、把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似性の高い取引事例により、市場参加者の特性を反映した比準価格を求めることができた。近年の地価上昇に比べ賃
料の上昇が弱く、建築費の高騰もあり、収益価格はやや低位に試算された。以上より、比準価格を重視し、収益価格を
関連づけ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    384,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な資金調達環境や供給不足などにより、
需要は旺盛で、中心商業地の地価は上昇傾向
が続いている。


泉中央駅周辺は商業施設の集積が進んでおり
、泉区役所の建替えに伴う開発も予定されて
おり、特にマンション適地の需要は強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
２０
-18		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２４１３０
４０
-1018		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西25m県道、
南8m、角地
２住居
高度地区3種
宅造工事規制区域
(70,200)
c ２４１３０
２０
-70		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
北4m、角地
２住居

(60,200)
d ２４１３０
４０
-1025		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
南西4m、
二方路
２住居
高度地区3種
宅造工事規制区域
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
347,289  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
366,390 		 100
[  86.4]
424,063 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
424,000 
b (　           ) 
302,392  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
303,264 		 100
[  74.3]
408,162 
408,000 
c (　           ) 
238,525  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
233,759 		 100
[  59.9]
390,249 
390,000 
d (　           ) 
238,409  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
235,488 		 100
[  61.8]
381,049 
381,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    404,000 円／㎡]  



仙台泉 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

119,012,507 
23,317,960 
95,694,547 
69,090,000 
26,604,547 		 （　0.9288）
24,710,303 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    574,658,209 円　　　　（　    370,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付共同住宅 470.00 ＲＣ9 4,230.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
地区計画等		 90 ％   300 ％   300 ％   1,554 ㎡     43.0 m x   36.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸）、２～９階：１ＬＤＫタイプ、専有面積約３５㎡ ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 各階の用途に応じたレンタブル比による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
470.00 
85.0 
399.50 
3,500 
1,398,250 		 10.0  13,982,500 
0.0  0 

 2～ 9		 居宅
470.00 
90.0 
423.00 
2,500 
1,057,500 		 2.0  2,115,000 
1.0  1,057,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,230.00 
89.4 
3,783.50 

9,858,250 		 30,902,500 
8,460,000 
⑨年額支払賃料      9,858,250 円　×　12ヶ月　＝　     118,299,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,783.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,500,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       118,299,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,500,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,139,950 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 116,659,050 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        30,902,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         293,574 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        8,460,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,059,883 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     119,012,507 円　　　　（　        76,585 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０４２
　　　　-10		 2,535  
(   2,483) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,668 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,557 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   5 F     B
b ２４１３０４２
　　　　-11		 2,396  
(   2,347) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,522 
c ２４１３０４２
　　　　-9		 1,972  
(   1,928) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,118 
仙台泉 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,200,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,911,960 円  　　　      122,799,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,396,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,710,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,050,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,050,000 円  　　　　  1,050,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,317,960 円　（　　　　　　        15,005 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9288    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,050,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　   4,230.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0658     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 69,090,000 円  
（　　　　　        44,459 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 119,012,507 円      
②総費用 23,317,960 円      
③純収益　①－② 95,694,547 円      
④建物等に帰属する純収益 69,090,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,604,547 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 24,710,303 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,901 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    574,658,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     370,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区泉中央四丁目５番２
 3700000704478-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台泉 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 5-2 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.
鑑定評価額 628,000,000 円  １㎡当たりの価格 404,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区泉中央４丁目５番２
 ②地積
　(㎡)		 1,554  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
地区計画等
駐車付置義務

(90,300)

1.2:1		 店舗

Ｓ1		 中規模の店舗が建ち
並ぶ路線商業地域
 西25m県道、背面道 水道、ガス、下水 泉中央

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 高層店舗・事務所付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄泉中央駅に隣接した区
内有数の商業地域。県道仙台
泉線沿いに位置する。		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 泉中央駅東方

230m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
地区計画等
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 大型複合商業施設や医療施設等の進出が進んだ泉中央駅前エリアにあり、商業地域としての熟成度も高い。マン
ション用地需要も根強い一方で供給は少ない。潜在的な需要は高く、地価は安定的に推移すると予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗・事務所付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    430,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    290,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として、地下鉄・泉中央駅周辺の商業地域の範囲で、大型商業施設が立地可能な仙台市北部の幹線街路
沿いにも及ぶ。需要者は、店舗展開を進める事業者やマンション分譲業者等などが主体。資金力のある中央資本が中心
となるが、地元資本の参入も想定できる。泉中央駅周辺での優良物件に対する取得意欲は高いと推測されるが、出物は
少ない。画地規模等により価格は異なるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益目的の取引が中心となるが、自用も混在。泉中央駅前周辺の商業地域では、空室率や賃料に大きな変化は見られな
いが、近年、大規模商業施設一つが撤退を表明する動きもある。賃料の遅行性から、地価上昇や建築費高騰に相応した
賃料相場が形成されてはおらず、また賃料水準には一定の上限があることで収益価格は低位に試算された。よって代替
性を有する事例を基に試算した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    384,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地は、空室率や賃料水準に大きな
変化はない。供給が少ない中で、優良物件に
対する投資意欲は安定している。


大規模商業施設や医療施設が集積する泉中央
駅前の中心商業地域。需要は高いが、供給は
限定的である。最近、商業施設の一部に撤退
の動きが出た。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
２０
-18		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南16m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２４１３０
２０
-69		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
南西7m、
二方路
２住居

(60,200)
c ２４１３０
３０
-13		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
地区計画等
(60,200)
d ２４１３０
４０
-1025		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
南西4m、
二方路
２住居
高度地区3種
宅造工事規制区域
(70,200)
e ２４１３０
４０
-1018		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西25m県道、
南8m、角地
２住居
高度地区3種
宅造工事規制区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
347,289  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
366,390 		 100
[  83.9]
436,698 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
437,000 
b (　           ) 
192,453  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.5]
244,876 		 100
[  58.1]
421,473 
421,000 
c (　           ) 
215,947  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
225,881 		 100
[  50.3]
449,068 
449,000 
d (　           ) 
238,409  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
240,243 		 100
[  53.6]
448,215 
448,000 
e (　           ) 
302,392  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
303,264 		 100
[  71.9]
421,786 
422,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    430,000 円／㎡]  



仙台泉 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

125,894,601 
25,824,300 
100,070,301 
79,581,000 
20,489,301 		 （　0.9457）
19,376,732 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    450,621,674 円　　　　（　    290,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗事務所付共同住宅 470.00 ＲＣ9 4,270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
地区計画等
駐車付置義務		 90 ％   300 ％   300 ％   1,554 ㎡     43.0 m x   36.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階は事務所、３階以上は２７㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種の建物として標準的なものを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
470.00 
85.0 
399.50 
3,398 
1,360,000 		 6.0  8,160,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
470.00 
87.0 
408.90 
2,965 
1,210,000 		 6.0  7,260,000 
0.0  0 

 3～ 9		 住宅
470.00 
90.0 
423.00 
2,660 
1,130,000 		 1.0  1,130,000 
1.0  1,130,000 
塔屋
  ～  		 塔屋
40.00 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,270.00 
88.3 
3,769.40 

10,480,000 		 23,330,000 
7,910,000 
⑨年額支払賃料     10,480,000 円　×　12ヶ月　＝　     125,760,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,769.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　  25 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,500,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       125,760,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       4,500,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     6,513,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 123,747,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,330,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         221,635 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,910,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,925,966 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     125,894,601 円　　　　（　        81,013 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０２２
　　　　-44		 2,155  
(   2,107) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,575 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,980 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,965 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０２２
　　　　-45		 3,568  
(   3,486) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 98.0]		 100
[115.0]
3,298 
c ２４１３０２２
　　　　-46		 3,393  
(   3,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[115.0]
3,202 
仙台泉 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,690,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,907,800 円  　　　      130,260,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,605,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,546,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,845,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,230,000 円  　　　　  1,230,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      25,824,300 円　（　　　　　　        16,618 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9457    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,230,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   4,270.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 79,581,000 円  
（　　　　　        51,210 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 125,894,601 円      
②総費用 25,824,300 円      
③純収益　①－② 100,070,301 円      
④建物等に帰属する純収益 79,581,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,489,301 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,376,732 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,469 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    450,621,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     290,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区泉中央四丁目５番２
 3700000704478-0000
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備考