別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台泉 -41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -41 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大友　洋   TEL.
鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 76,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区南光台東３丁目５１番２３
｢南光台東３－１５－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
が見られる住宅地域
 南6m市道 水道、ガス、下水 旭ヶ丘

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.3 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和６０年頃に開発された中
規模住宅団地内の住宅地域		 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 旭ヶ丘駅北東方

3.8km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替がある程度で推移するものと考察した
。地価は割安感から上昇しているが、天井感から徐々に横這い傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南光台東地区全域及びその周辺の分譲住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする
個人である。近時は低金利等の状況から戸建住宅需要が増加しており、地価は上昇傾向である。市場の中心となる価格
帯は２００㎡程度の更地で１，３００～１，６００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅取得目的の取引が主で、南光台東地区及び松森地区内において取引事例が収集できた。一方、標準地周辺では
共同住宅に対する借り手需要も多いが、収益性よりも居住快適性が重視される地区内にあって、経済賃料を収受するこ
とが困難な状況にある。従って比準価格を標準に、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額
を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 -33                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    100,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[103.0]		 100
[139.3]		 [104.0]
100		 76,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 泉区の住宅地域は低金利等の影響が継続して
いることから地価上昇傾向が続いている。割
安感のある地域は地価の大幅な上昇が続いて
いる。

地下鉄駅から遠隔に位置するが、居住環境は
比較的良好であり、割安感から地価上昇が認
められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.2
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
８０
-65		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東4m私道、
中間画地
１低専

(50,80)
b ２４１３０
７０
-24		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.2m市道、
北6.2m、角地
１住居

(70,200)
c ２４１３０
５０
-34		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ２４１３０
５０
-29		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e ２４１３０
５０
-68		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
２住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,339  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
78,571 		 100
[ 105.8]
74,264 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
77,200 
b (　           ) 
108,557  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
107,008 		 100
[ 144.8]
73,901 
76,900 
c (　           ) 
91,045  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
92,487 		 100
[ 126.5]
73,112 
76,000 
d (　           ) 
89,135  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
90,606 		 100
[ 122.6]
73,904 
76,900 
e (　           ) 
70,893  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,027 		 100
[  96.4]
74,717 
77,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  +3.2 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.52 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,900 円／㎡]  



仙台泉 -41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地化している土地であるため適切な造成事例の収集が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,456,006 
743,024 
2,712,982 
2,378,610 
334,372 		 （　0.9715）
324,842 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      7,734,333 円　　　　（　     38,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 86.53 Ｗ2 173.06
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   201 ㎡     12.8 m x   15.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプの平均専有面積約２９㎡の低層共同住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 住宅
86.53 
100.0 
86.53 
1,619 
140,092 		 0.0  0 
1.0  140,092 

  ～ 2		 住宅
86.53 
100.0 
86.53 
1,652 
142,948 		 0.0  0 
1.0  142,948 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
173.06 
100.0 
173.06 

283,040 		 0 
283,040 
⑨年額支払賃料        283,040 円　×　12ヶ月　＝　       3,396,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     173.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証会社により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,396,480 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　       200,955 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,387,525 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          283,040 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　          68,481 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,456,006 円　　　　（　        17,194 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０１２
　　　　-64		 1,203  
(   1,202) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 91.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,695 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,687 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,652 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０１２
　　　　-65		 1,017  
(   1,017) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 83.0]		 100
[ 73.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,678 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台泉 -41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,500 円  　　　　     32,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 179,424 円  　　　        3,588,480　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      272,800 円  　　　　     32,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,200 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,100 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         743,024 円　（　　　　　　         3,697 円／㎡）　　（経費率　　  21.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     173.06 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0741     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,378,610 円  
（　　　　　        11,834 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,456,006 円      
②総費用 743,024 円      
③純収益　①－② 2,712,982 円      
④建物等に帰属する純収益 2,378,610 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 334,372 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 324,842 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,616 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,734,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区南光台東三丁目５１番２３
 3700000636480-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台泉 -41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -41 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　一輝   TEL.
鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 77,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 58,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区南光台東３丁目５１番２３
｢南光台東３－１５－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
が見られる住宅地域
 南6m市道 水道、ガス、下水 旭ヶ丘

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 南光台住宅団地の北東端に位
置する住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 旭ヶ丘駅北東方

3.8km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 古い時期に開発された住宅団地で、土地利用形態に大きな変化はない。割安感などから住宅需要は堅調で、今後
とも地価は上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は泉区南東部郊外に位置する住宅団地の存する圏域と判定。需要者の中心は仙台市泉区在住の標準的所得者
層となっている。地下鉄沿線の良好な住宅需要が郊外にも波及し、相対的な割安感とも相俟って、住宅需要は堅調に推
移しており、地価水準の底上げが見られる。市場の中心価格帯は２００㎡程度の更地で総額１５００万円から１６００
万円程度となっている。なお、築年数の古い中古住宅の取引が多く見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一部にアパートが認められるものの、居住の快適性を重視する戸建住宅主体の郊外の住宅地のため、土地価格に見合う
適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められたと判断する。一方、比準価格は市場の需給動向を直
接反映する実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例をもとに適切に試算されている。以上、比準価格を標準とし、
収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 -33                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    100,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[103.0]		 100
[139.4]		 [104.0]
100		 76,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     72,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰等が続く中、今後の不動産市場
に不透明感が見られるが、現時点では泉区内
の住宅需要は堅調で、全般的に地価は上昇基
調にある。

古い時期に開発された住宅団地で、地域要因
に大きな変動はない。利便性は劣るものの相
対的な割安感等から地価水準の底上げが見ら
れる。

南側道路で日照、通風等居住の快適性が優れ
るものの、変動状況としては特段の要因はな
い。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +38.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
８０
-65		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西4m私道、
中間画地
１低専

(50,80)
b ２４１３０
４０
-14		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c ２４１３０
５０
-29		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ２４１３０
８０
-38		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e ２４１３０
７０
-24		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6.2m市道、
北6.2m、角地
１住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,339  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
74,681 		 100
[  97.9]
76,283 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
79,300 
b (　           ) 
72,608  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
76,059 		 100
[ 104.0]
73,134 
76,100 
c (　           ) 
89,135  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.6]
75,577 		 100
[ 104.0]
72,670 
75,600 
d (　           ) 
64,568  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
74,038 		 100
[ 121.2]
61,087 
63,500 
e (　           ) 
108,557  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
108,244 		 100
[ 143.4]
75,484 
78,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +23.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,100 円／㎡]  



仙台泉 -41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,845,078 
679,798 
3,165,280 
2,813,000 
352,280 		 （　0.9715）
342,240 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      8,148,571 円　　　　（　     40,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 107.65 Ｗ2 215.30
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   201 ㎡     12.8 m x   15.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、平均専有面積約３５．９㎡、各階３戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 住宅
107.65 
100.0 
107.65 
1,558 
167,719 		 1.0  167,719 
1.0  167,719 

  ～ 2		 住宅
107.65 
100.0 
107.65 
1,590 
171,164 		 1.0  171,164 
1.0  171,164 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
215.30 
100.0 
215.30 

338,883 		 338,883 
338,883 
⑨年額支払賃料        338,883 円　×　12ヶ月　＝　       4,066,596 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     215.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,066,596 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       304,995 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,761,601 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           338,883 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,135 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          338,883 円　×　　  92.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　          80,342 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,845,078 円　　　　（　        19,130 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０８２
　　　　-32		 1,570  
(   1,570) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[102.0]		 100
[110.0]
1,586 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,625 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,590 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０２２
　　　　-28		 1,550  
(   1,550) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]
1,648 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台泉 -41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 116,400 円  　　　　     38,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 121,998 円  　　　        4,066,596　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       34,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      329,800 円  　　　　     38,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,800 円  　　　　     38,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,800 円  　　　　     38,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         679,798 円　（　　　　　　         3,382 円／㎡）　　（経費率　　  17.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 38,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     215.30 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,813,000 円  
（　　　　　        13,995 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,845,078 円      
②総費用 679,798 円      
③純収益　①－② 3,165,280 円      
④建物等に帰属する純収益 2,813,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 352,280 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 342,240 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,703 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,148,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区南光台東三丁目５１番２３
 3700000636480-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考