別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台泉 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -40 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小竹　潤   TEL.
鑑定評価額 28,600,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 81,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区南光台２丁目１６０番７０
｢南光台２－１１－５５｣		 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度地区1種

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 旭ヶ丘

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和４０年代に開発された大
規模住宅団地内の住宅地域。		 街

路		 基準方位北、　　５
．５ｍ市道		 交通

施設		 旭ヶ丘駅南東方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した住宅地域であり、今後は徐々に老朽建物の建替えや既存画地の分割が進行するものと予測。中心市街地
に比べて割安感があって地価は当面上昇傾向で推移するものと予測するが、金利の動向には注意が必要である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     58,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市街地より北東方に広がる南光台地区の住宅地域。需要者は市内に勤務するサラリーマン層が中心で
あるが、分譲目的の不動産業者の仕入れ取引も多い。低金利、住宅減税等を背景に需要は依然強い。丘陵地勢にあり街
路条件や地勢の状態で市場性に差が見られる。１００坪程度の既存画地の分割も多く見られる。２００㎡前後の土地で
２０００万円台前半、新築戸建で４０００万円台前半が取引の中心価格帯とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を
重視して意思決定を行う傾向が強い。比準価格はこのような市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い。
一方収益価格は、賃料水準に最近の地価上昇が十分に反映されておらず、また想定要素も多いことから低位に試算され
ており説得力は劣る。以上より代表標準地からの規準価格との開差も少ない比準価格により鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 -33                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    100,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 96.0]		 [101.0]
100		 108,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は微減、世帯数は微増。低金利等を
背景に住宅需要は堅調に推移。地下鉄沿線の
人気が高いが、郊外部においても割安感から
需要は強い。

中心市街地外縁に位置し住環境も良好で需要
は根強い。既存画地の分割が盛んで、仕入単
価、分譲単価ともに上昇傾向が継続。


変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
４０
-100		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東4m市道、
南西5.6m、
北西5.6m、
三方路
１住居
高度地区3種
(70,200)
b ２４１３０
７０
-86		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.6m市道、
西2m、角地
１低専

(50,80)
c ２４１３０
１０
-1025		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ２４１３０
５０
-46		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e ２４１３０
３０
-8		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
109,890  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.8]
115,562 		 100
[  99.0]
116,729 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
118,000 
b (　           ) 
85,861  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
92,221 		 100
[  99.0]
93,153 
94,100 
c (　           ) 
105,327  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
108,664 		 100
[  99.0]
109,762 
111,000 
d (　           ) 
85,637  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[  90.0]		 100
[  96.9]
100,946 		 100
[ 101.0]
99,947 
101,000 
e (　           ) 
136,653  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
144,306 		 100
[ 136.3]
105,874 
107,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.56 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



仙台泉 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,992,917 
725,197 
3,267,720 
2,597,760 
669,960 		 （　0.9715）
650,866 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     15,496,810 円　　　　（　     58,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 102.27 Ｗ2 204.54
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 50 ％   80 ％   80 ％   265 ㎡     14.5 m x   18.1 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプの平均専有面積２７㎡の低層共同住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
102.27 
100.0 
102.27 
1,523 
155,757 		 2.0  311,514 
1.0  155,757 

 2～ 2		 住宅
102.27 
100.0 
102.27 
1,538 
157,291 		 2.0  314,582 
1.0  157,291 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
204.54 
100.0 
204.54 

313,048 		 626,096 
313,048 
⑨年額支払賃料        313,048 円　×　12ヶ月　＝　       3,756,576 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     204.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,756,576 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       205,829 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,910,747 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           626,096 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,948 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          313,048 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          76,222 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,992,917 円　　　　（　        15,068 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０７２
　　　　-38		 1,521  
(   1,489) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,521 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,573 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,538 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０７２
　　　　-39		 1,279  
(   1,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,599 
c ２４１３０３２
　　　　-36		 1,342  
(   1,342) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,598 
仙台泉 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 110,700 円  　　　　     36,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 123,497 円  　　　        4,116,576　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       66,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      313,600 円  　　　　     36,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        73,800 円  　　　　     36,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,900 円  　　　　     36,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         725,197 円　（　　　　　　         2,737 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     204.54 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,597,760 円  
（　　　　　         9,803 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,992,917 円      
②総費用 725,197 円      
③純収益　①－② 3,267,720 円      
④建物等に帰属する純収益 2,597,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 669,960 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 650,866 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,456 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,496,810 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      58,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区南光台二丁目１６０番７０
 3700000641405-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台泉 -40　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -40 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.
鑑定評価額 28,600,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 81,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区南光台２丁目１６０番７０
｢南光台２－１１－５５｣		 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度1種最高10m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 旭ヶ丘

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       265 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 熟成した住宅団地で、今後建
替え、分割等の増加が予想さ
れる。		 街

路		 基準方位北５．５ｍ
市道		 交通

施設		 旭ヶ丘駅南東方

1.2km		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅からやや距離があり、新興住宅団地に比し街路条件等がやや劣るものの、都心との接近性は良好で、利
便性等の観点から需要層は幅広く依然需要は堅調であることから、地価は引き続き上昇傾向を維持すると予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄八乙女駅から旭ヶ丘駅までの各駅周辺住宅地域。主な需要者は自己の住宅建築を目的とする個人や
収益物件を求める投資家、画地分割による分譲を目的とする不動産業者等。地下鉄沿線の利便性の高いエリアの戸建需
要は依然旺盛で地価は上昇傾向を維持している。取引の中心価格帯は、規模、築年にもよるが中古建付地が２０００万
円～３０００万円台半ば、画地分割による３０坪程度の新築分譲は総額で３０００万円強から４０００万円前後。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域にはアパートも存するが、居住の快適性等を指向する住宅地域である事に加え、賃料の遅効性から、近年の地
価上昇に対応した賃料相場が未形成であるため、収益価格は低位に査定された。一方、比準価格は市場で成立した現実
の需給動向を反映した実証的価格で、信頼性の高い複数の取引事例から適切に試算されている。よって本件においては
、比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 -33                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    100,000 円／㎡		 [106.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 99.0]		 [101.0]
100		 105,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口は減少傾向で古い住宅団地は高齢化も進
行。近年の旺盛な戸建需要を受け画地分割後
の分譲も多いが、一部エリアでは需要に陰り
が出始めている。

成熟した住宅地域で、中古住宅取引に加え画
地分割による新規分譲も多く見られる。比較
的良好な都心部への接近性等から依然需要は
堅調である。

個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -40　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
３０
-6		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5.5m市道
、中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
b ２４１３０
８０
-52		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c ２４１３０
５０
-46		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ２４１３０
５０
-31		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e ２４１３０
５０
-65		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
121,534  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
110,915 		 100
[ 102.0]
108,740 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
110,000 
b (　           ) 
141,094  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
141,497 		 100
[ 133.7]
105,832 
107,000 
c (　           ) 
85,637  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 102.0]
107,466 		 100
[ 104.0]
103,333 
104,000 
d (　           ) 
116,390  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
110,634 		 100
[ 103.0]
107,412 
108,000 
e (　           ) 
95,849  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
92,563 		 100
[  86.4]
107,133 
108,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    108,000 円／㎡]  



仙台泉 -40　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に在り、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,327,615 
832,953 
3,494,662 
2,747,750 
746,912 		 （　0.9715）
725,625 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     17,276,786 円　　　　（　     65,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -40　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 100.20 ＬＳ2 210.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度1種最高10m
 50 ％   80 ％   80 ％   265 ㎡     14.5 m x   18.1 m  前面道路：市道     　   5.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ（約３５㎡）タイプ各階３戸、合計６戸の軽量鉄骨造アパートを想定した ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,649 
173,145 		 1.0  173,145 
1.0  173,145 

 2～ 2		 住宅
105.00 
100.0 
105.00 
1,683 
176,715 		 1.0  176,715 
1.0  176,715 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
210.00 
100.0 
210.00 

349,860 		 349,860 
349,860 
⑨年額支払賃料        349,860 円　×　12ヶ月　＝　       4,198,320 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保しているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,198,320 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　       246,748 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,239,572 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           349,860 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,306 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          349,860 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　          84,737 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,327,615 円　　　　（　        16,331 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０３２
　　　　-49		 1,885  
(   1,847) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[ 98.0]
1,841 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,683 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０３２
　　　　-50		 1,696  
(   1,694) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,700 
c ２４１３０３２
　　　　-51		 1,532  
(   1,500) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,613 
仙台泉 -40　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 189,500 円  　　　　     37,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 179,453 円  　　　        4,486,320　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       66,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      322,100 円  　　　　     37,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,900 円  　　　　     37,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,900 円  　　　　     37,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         832,953 円　（　　　　　　         3,143 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     210.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,747,750 円  
（　　　　　        10,369 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,327,615 円      
②総費用 832,953 円      
③純収益　①－② 3,494,662 円      
④建物等に帰属する純収益 2,747,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 746,912 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 725,625 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,738 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,276,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      65,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -40　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区南光台二丁目１６０番７０
 3700000641405-0000
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備考