令和6年1月16日　提出 仙台泉 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -39 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　毅   TEL.

鑑定評価額 6,740,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区実沢字小豆嶋屋敷１４番１ ②地積 　(㎡) 383   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が散在する住宅地 域 北東8m市道 水道、下水 泉中央 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 農家住宅、一般住宅等が散在 する住宅地域 街 路 基準方位北８ｍ市道 交通 施設 泉中央駅西方 7.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の農家集落地域では需要は限定的であり、地価は横ばいまたは微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　  -1.0 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市北西部の市街化調整区域に存する住宅地域。需要者の中心は、地縁を有する個人や資材置場等と して使用する事業者。周辺市街化区域における地価上昇の影響は少なく、地価は概ね横ばい傾向で推移している。市場 の中心価格帯は、取引が非常に少ないため、把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替性の強い取引事例を基に市場の需給動向を反映した比準価格を求めることができた。市街化調整区域に存し、アパ ートはほとんどなく賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格により、鑑定 評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等を背景に住宅需要は堅調であり、郊 外部では割安感から地価は上昇傾向が続いて いる。 市街化調整区域の農家住宅地域で、需要者は 限定的であるが、割安感から一定の需要が認 められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％