別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台泉 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -31 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大場　博   TEL.
鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 89,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区市名坂字野蔵５０番９３
 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
が混在する住宅地域
 南6m市道 水道、ガス、下水 泉中央

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 七北田川の北側に位置する昭
和５０年前後に造成された小
規模な住宅団地		 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 泉中央駅南東方

2.0km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅を主とする住宅団地として利用形態が定着しており、今後建替えが増加するとみられるが、近々の地域
特性の大きな変動は予想しにくい。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市泉区内の一般住宅を主とする住宅地域とみられ、主たる需要者は自用の住宅地として使用する個人
及び転売目的の不動産事業者が考えられる。価格はここ数年、上昇を続けてきたが、建築コストをはじめとする物価の
上昇等から今後、若干の上昇ないし横這い圏での推移が予想され、取引の中心価格帯は標準的画地規模の更地で１，８
００万円前後、新築一戸建て住宅で３，０００万円台後半と推測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格として比準価格と収益価格の２種の試算価格を算出したが、積算価格は後記の理由によって試算することがで
きなかった。対象標準地が属する近隣地域の標準的使用及び対象地の最有効使用は上記の通りであるが、需要者のほと
んどが収益目的ではなく自用目的であると認められるので、前年公示価格等からの検討結果にも留意したうえで、市場
価格形成により強い影響力を与えると認められる比準価格をもって鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    118,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[102.0]		 100
[147.0]		 [104.0]
100		 89,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融緩和の状態が続いており、円安も進み、
物価の上昇が続いている。



住宅地域として熟成しており、特別の変動要
因はない。



近隣地域内で代表性を有しており、特別の変
動要因はない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +50.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
４０
-30		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6m私道、
中間画地
１低専

(50,80)
b ２４１３０
８０
-3		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
１低専

(40,60)
c ２４１３０
６０
-1001		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ２４１３０
４０
-16		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.2m市道、
西6.2m、角地
２中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,491  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.1]
91,713 		 100
[ 101.6]
90,269 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
93,900 
b (　           ) 
89,122  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
96,158 		 100
[ 125.3]
76,742 
79,800 
c (　           ) 
80,929  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  94.0]		 100
[ 100.0]
90,313 		 100
[ 100.0]
90,313 
93,900 
d (　           ) 
67,646  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
69,730 		 100
[  80.9]
86,193 
89,600 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,500 円／㎡]  



仙台泉 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,103,293 
660,598 
2,442,695 
1,975,010 
467,685 		 （　0.9749）
455,946 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     10,855,857 円　　　　（　     54,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.20 ＬＳ2 158.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   201 ㎡     13.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（３９．６㎡）×４戸のアパートを想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
79.20 
100.0 
79.20 
1,627 
128,858 		 1.0  128,858 
1.0  128,858 

 2～ 2		 住宅
79.20 
100.0 
79.20 
1,660 
131,472 		 1.0  131,472 
1.0  131,472 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
158.40 
100.0 
158.40 

260,330 		 260,330 
260,330 
⑨年額支払賃料        260,330 円　×　12ヶ月　＝　       3,123,960 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     158.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,500 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         108,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,123,960 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         108,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       193,918 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,038,042 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           260,330 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,447 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          260,330 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          62,719 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）      9,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　            85 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,103,293 円　　　　（　        15,439 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０６２
　　　　-29		 1,699  
(   1,661) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 88.0]		 100
[ 97.0]		 100
[109.2]		 100
[100.0]
1,823 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,695 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,660 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０２２
　　　　-24		 1,368  
(   1,340) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 94.0]		 100
[ 93.0]		 100
[105.1]		 100
[100.0]
1,489 
c ２４１３０６２
　　　　-14		 1,546  
(   1,513) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,578 
仙台泉 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 138,500 円  　　　　     27,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 161,598 円  　　　        3,231,960　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       42,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      235,400 円  　　　　     27,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,400 円  　　　　     27,700,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,700 円  　　　　     27,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         660,598 円　（　　　　　　         3,287 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     158.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0713     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,975,010 円  
（　　　　　         9,826 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,103,293 円      
②総費用 660,598 円      
③純収益　①－② 2,442,695 円      
④建物等に帰属する純収益 1,975,010 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 467,685 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 455,946 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,268 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,855,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区市名坂字野蔵５０番９３
 3700000669439-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月16日　提出
仙台泉 -31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -31 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　毅   TEL.
鑑定評価額 17,900,000 円  １㎡当たりの価格 89,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区市名坂字野蔵５０番９３
 ②地積
　(㎡)		 201  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
が混在する住宅地域
 南6m市道 水道、ガス、下水 泉中央

2.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和５０年代に開発された幹
線街路背後に位置する住宅団
地		 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 泉中央駅南東方

2.0km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路の背後の住宅地域で、主要幹線街路沿いの商業施設は利用できるが、周辺の住宅地域に比べて住環境は
やや劣る。地価水準が低いため総額的割安感はあり、地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     59,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄「泉中央」駅の東側に広がる主要地方道泉塩釜線「泉ケ岳通り」及び国道４号仙台バイパス背後
の住宅地域。需要者の中心は、仙台市内に勤務する個人。幹線道路へのアクセスは良いものの、住環境がやや劣る。市
場の中心価格帯は、２００㎡程度の土地で１８００万円程度、新築建売住宅は３０００万円台後半となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 居住の快適性を重視する住宅地域であり、市場参加者は取引相場を重視して意思決定を行う傾向が強い。比準価格は、
市場参加者の意思決定過程を反映し、説得力が高い。収益価格は、最寄駅からやや遠く土地価格に見合う賃料水準が形
成されていないため、低位に求められた。従って、比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    118,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[102.0]		 100
[145.0]		 [104.0]
100		 90,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰があるものの、低金利を背景に
、割安感がある地域の地価上昇は続いている
。


泉中央地区の外縁に位置する住宅地域で、居
住環境はやや劣るが、幹線道路へのアクセス
は良く割安感もあり、需要は底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
６０
-1001		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２４１３０
５０
-1020		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西6.2m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c ２４１３０
５０
-43		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4m私道、
中間画地
２住居

(60,160)
d ２４１３０
７０
-55		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南西6m市道、
南東4m、角地
１住居
地区計画等
(60,200)
e ２４１３０
１０
-48		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西3.5m未舗
装私道、
中間画地
２住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
80,929  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  94.0]		 100
[ 100.0]
90,313 		 100
[ 100.0]
90,313 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
93,900 
b (　           ) 
109,721  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
116,175 		 100
[ 130.0]
89,365 
92,900 
c (　           ) 
114,555  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
123,147 		 100
[ 131.0]
94,005 
97,800 
d (　           ) 
93,839  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
90,625 		 100
[ 110.3]
82,162 
85,400 
e (　           ) 
87,583  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 100.0]
92,930 		 100
[ 109.3]
85,023 
88,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     89,000 円／㎡]  



仙台泉 -31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,163,639 
544,195 
2,619,444 
2,102,500 
516,944 		 （　0.9715）
502,211 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     11,957,405 円　　　　（　     59,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.40 Ｗ2 160.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   201 ㎡     13.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプ、専有面積約２７㎡、総戸数６戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
80.40 
100.0 
80.40 
1,568 
126,067 		 2.0  252,134 
1.0  126,067 

 2～ 2		 住宅
80.40 
100.0 
80.40 
1,600 
128,640 		 1.0  128,640 
1.0  128,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
160.80 
100.0 
160.80 

254,707 		 380,774 
254,707 
⑨年額支払賃料        254,707 円　×　12ヶ月　＝　       3,056,484 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     160.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,056,484 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       197,789 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,098,695 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           380,774 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,579 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          254,707 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          61,365 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,163,639 円　　　　（　        15,739 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０３２
　　　　-34		 1,801  
(   1,800) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,801 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,635 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０１２
　　　　-26		 1,659  
(   1,624) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,580 
c ２４１３０１２
　　　　-27		 1,751  
(   1,751) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,668 
仙台泉 -31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 87,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 98,895 円  　　　        3,296,484　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      246,500 円  　　　　     29,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        43,500 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         544,195 円　（　　　　　　         2,707 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     160.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,102,500 円  
（　　　　　        10,460 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,163,639 円      
②総費用 544,195 円      
③純収益　①－② 2,619,444 円      
④建物等に帰属する純収益 2,102,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 516,944 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 502,211 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,499 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,957,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      59,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区市名坂字野蔵５０番９３
 3700000669439-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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