令和6年1月15日　提出 仙台泉 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -29 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区寺岡１丁目１８番２６ ②地積 　(㎡) 209   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6.3m市道 水道、ガス、下水 泉中央 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    60 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代に開発・分譲さ れた住環境の良好な大型住宅 団地。 街 路 基準方位北、６．３ ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北西方 5.1km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 住環境と生活の利便性が良好な、郊外高台にある泉パークタウン内の大規模住宅団地。地域の熟成度は進み、中 古住宅の取引を中心に、需要・供給ともに安定している。当面、それら要因を含んで地価は推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉パークタウンの寺岡地区を中心とする地域一帯で、住環境の良好な住宅地域の範囲。需要者は市内中 心部もしくは市内や近隣市町村の業務地域などに通勤する個人が中心と考えられる。地下鉄駅からの接近性は劣るが、 周辺に商業施設があり、宅地の取得需要は安定している。市場では、中古住宅が取引の主体であるが、需要の中心とな る価格帯は、土地は２００㎡程度で２０００万円前後、新築戸建物件は４５００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住環境や利便性を重視する自己使用目的の住宅取得が取引の中心となるが、ハウスメーカー等が戸建住宅を販売する目 的で取得するケースも見られる。よって代替性を有する取引事例を基に試算した比準価格に、上記の通り鑑定評価額を 決定した。なお当該団地は、地区計画により共同住宅を建築することが禁止されているため、収益還元法は適用しなか った。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　仙台泉（県） -9            　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     93,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の住宅市場は、物価高と建築費の高騰が 進む中、低金利や住宅減税効果もあって取引 価格の上昇は続いている。分割に制限のない 地区の需要大。 閑静な住宅地域にあり、地域の熟成度は高く 、建物の老朽化や住民の高齢化も進むが、商 業施設に近く、生活の利便性は良い。需要は 堅調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％ +2.7 ％