令和6年1月15日　提出 仙台泉 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -17 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　裕幸   TEL.

鑑定評価額 19,300,000 円  １㎡当たりの価格 77,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区向陽台３丁目３７番９７５ ｢向陽台３－１９－６｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 泉中央 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 市北東端に位置し、富谷市と 隣接する高台の住宅地域 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 泉中央駅北東方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 昭和４０年代に造成された古い住宅団地。今後は、老朽建物の建替えや区画分割による新規分譲によって建物の 更新が進むと予測。需要は堅調であり、今後も地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道４号東側の泉区北部及び隣接する富谷市南部の丘陵地に広がる住宅団地一円。需要者は若い夫婦等の 住宅一次取得者層が中心だが、北部工業団地勤務者も増えている。新興住宅団地に比べると人気はやや劣るが、割安感 から需要は堅調に推移。最近では既存画地を１３０㎡程度に分割した新築戸建分譲もみられる。市場の中心となる価格 帯は２５０㎡程度の更地で１，９００万円前後、新築戸建住宅で３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住の快適性・利便性を志向する戸建住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域における規範性の高い取引 事例を収集した。比準価格は市場の需給動向を反映しており説得力が高い価格を得た。一方、自己所有の戸建住宅を中 心とする住宅団地に位置するため、収益性からのアプローチは妥当でないと判断し収益還元法は適用しなかった。した がって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [109.9] 100 100 [103.0] 100 [ 94.1] [100.0] 100 77,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等の影響による良好な住宅への需要拡 大。中心市街地では総額が嵩むことから区画 分割が進行。郊外部では割安感による需要が 継続されている。 既存画地の分割取引増加で単価は上昇傾向。 依然として割安感がることから地価は上昇す る傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.6 ％  ％