令和6年1月15日　提出 仙台泉 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -11 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 21,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区歩坂町７６番１８０ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1 空地 低層の一般住宅、ア パート等が混在する 住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 泉中央 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に広がる住宅地域。開 発が昭和４０年代と古い。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 泉中央駅東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 新校舎の新築で近隣の大学キャンパスから学生が中心部へ移動し、周辺では、学生用のアパートから、戸建住宅 への移行が進行中。割安感もあって需要は高まっており、当面、それら要因を含み地価は推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、歩坂町を中心に、泉区北東部郊外の丘陵地に広がる住宅地域一帯。需要者は、市内中心部や近隣市町村 の業務地域などへの通勤のために、戸建住宅を求める個人が中心と考えられる。南側の県道沿いにおいて大型商業施設 等の集積が進む中で、標準地周辺では、細分化した宅地分譲が増加し、割安感もあって宅地の取得需要は高い。需要の 中心となる価格帯は、土地は３００㎡程度で２０００万円前後、新築戸建物件は４０００万円以内と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大学施設に近接することからアパートが多く見られるが、キャンパス機能が移転し、自用を目的とする取引が中心にな っている。よって代替性を有する市内の取引事例を基に試算した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、 上記の通り鑑定評価額を決定した。収益還元法は、郊外の分譲住宅団地に所在し、地域状況の変化でアパート等の建築 を目的とする土地取得は考えられず、土地の取得を前提に建物の建築を想定して求める収益還元法の適用は断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [109.9] 100 100 [103.0] 100 [114.8] [100.0] 100 63,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の住宅市場は、物価高と建築費の高騰が 進む中、低金利や住宅減税効果もあって取引 価格の上昇は続いている。分割に制限のない 地区の需要大。 開発の古い丘陵の住宅団地。周辺で商業施設 の集積が進み、生活の利便性は向上。割安感 と土地の分割に制限がないことで、地価上昇 が進行。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.4 ％  ％