別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台泉 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -9 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.
鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 87,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区高玉町１番７外
 ②地積
　(㎡)		 1,014  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(70,200)
台形
1.5:1		 共同住宅

ＲＣ5		 中層マンション、一
般住宅等が混在する
住宅地域		 南西8m市道、南東側道 水道、ガス、下水 泉中央

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和５０年代半ばに区画整理
により開発された県道背後の
住宅地で、利便性に優れる。		 街

路		 基準方位北、８ｍ市
道		 交通

施設		 泉中央駅南東方

1.4km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路への接続や商業施設への接近性に優れ、規模の大きな土地利用がよく見られる。南側近傍で総合病院が
稼動し、利便性の良さもあって賃貸需要は安定している。当面、地価は堅調に推移すると判断。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として、地下鉄南北線・泉中央駅もしくは八乙女駅を基点とする住宅地域の範囲。需要者は、賃貸マン
ションを建築し収益を上げることを目的とする不動産業者や個人の投資家などで、中小規模については一般の個人が主
体となる。近隣で総合病院が開業し、それに伴う賃貸需要も一定程度進んだ。需要の中心は、１，０００㎡程度の画地
で１～１．５億円程度と判断されるが、規模によりばらつきが予想される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパート経営を目的にして土地を取得する動きの他に、自用を目的とする取引も見られる。低金利や住宅ローン減税は
継続しており、市内全般で不動産需要は高い。地価上昇や建築費高騰に相応する賃料水準は形成されておらず、また賃
料水準には上限があり、収益価格は低位に試算された。よって代替性を有する区内の取引事例を基に試算した比準価格
を標準とし、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    118,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[102.0]		 100
[107.4]		 [104.0]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の住宅市場は、物価高と建築費の高騰が
進む中、低金利や住宅減税効果もあって取引
価格の上昇は続いている。分割に制限のない
地区の需要大。

地下鉄駅の徒歩圏にはないが、商業施設や総
合病院が展開される幹線道路の背後に位置し
、生活の利便性に優れる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
４０
-21		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6.2m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
b ２４１３０
７０
-55		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 南西6m市道、
南東4m、角地
１住居
地区計画等
(60,200)
c ２４１３０
５０
-48		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ２４１３０
６０
-29		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e ２４１３０
４０
-77		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西6m私道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
127,796  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
130,817 		 100
[ 106.8]
122,488 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
127,000 
b (　           ) 
93,839  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
90,625 		 100
[  76.8]
118,001 
123,000 
c (　           ) 
107,030  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
123,119 		 100
[ 106.8]
115,280 
120,000 
d (　           ) 
134,644  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[  96.0]		 100
[  99.0]
144,788 		 100
[ 100.8]
143,639 
149,000 
e (　           ) 
132,869  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
137,558 		 100
[ 120.0]
114,632 
119,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



仙台泉 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,211,877 
6,131,460 
22,080,417 
19,302,600 
2,777,817 		 （　0.9640）
2,677,816 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     63,757,524 円　　　　（　     62,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 270.00 Ｓ5 1,350.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 70 ％   200 ％   200 ％   1,014 ㎡     38.5 m x   25.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４５㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
270.00 
100.0 
270.00 
1,754 
474,000 		 1.0  474,000 
1.0  474,000 

 2～ 2		 住宅
270.00 
100.0 
270.00 
1,790 
483,000 		 1.0  483,000 
1.0  483,000 

 3～ 5		 住宅
270.00 
100.0 
270.00 
1,808 
488,000 		 1.0  488,000 
1.0  488,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,350.00 
100.0 
1,350.00 

2,421,000 		 2,421,000 
2,421,000 
⑨年額支払賃料      2,421,000 円　×　12ヶ月　＝　      29,052,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,350.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,052,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,452,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,599,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,421,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,000 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,421,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         589,477 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,211,877 円　　　　（　        27,822 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０２２
　　　　-24		 1,368  
(   1,340) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,471 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,830 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,790 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０２２
　　　　-21		 1,909  
(   1,870) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,827 
c ２４１３０２２
　　　　-23		 2,009  
(   1,967) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]
2,225 
仙台泉 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 954,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 871,560 円  　　　       29,052,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      267,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,243,600 円  　　　　    318,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       477,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       318,000 円  　　　　    318,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,131,460 円　（　　　　　　         6,047 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9640    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 318,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 229,000 円／㎡　×　   1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0607     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 19,302,600 円  
（　　　　　        19,036 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,211,877 円      
②総費用 6,131,460 円      
③純収益　①－② 22,080,417 円      
④建物等に帰属する純収益 19,302,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,777,817 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,677,816 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,641 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,757,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区高玉町１番７
 3700000614434-0000
2 　仙台市泉区高玉町１番８
 3700000614435-0000
3 　仙台市泉区高玉町１番９
 3700000614436-0000
4 　仙台市泉区市名坂字堂林７９番７
 3700000675715-0000
5 　仙台市泉区市名坂字堂林９４番３
 3700000675724-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台泉 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -9 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　裕幸   TEL.
鑑定評価額 124,000,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 87,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区高玉町１番７外
 ②地積
　(㎡)		 1,014  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(70,200)
台形
1.5:1		 共同住宅

ＲＣ5		 中層マンション、一
般住宅等が混在する
住宅地域		 南西8m市道、南東側道 水道、ガス、下水 泉中央

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 郊外型店舗が建ち並ぶ県道泉
塩釜線背後の住宅地域		 街

路		 基準方位北８ｍ市道 交通

施設		 泉中央駅南東方

1.4km		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域として熟成した地域であり、今後は区画分割や共同住宅への建替えが進むと予測する。周辺地域での開
発の動向も相俟って需要が堅調であることから、地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    125,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄南北線「泉中央」駅や「八乙女」駅を利用する居住者が多い住宅地域。需要者の中心は共同住宅
の建設や区画分割して宅地分譲する不動産業者である。低金利等の影響が継続し、エンドユーザーからの堅調な需要が
認められる。市場の中心となる価格帯は１，０００㎡程度の更地で１．２～１．５億円程度。２００㎡に分割して更地
分譲した場合には１区画あたり２，５００～３，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は居住の快適性・利便性を志向する住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域において規範性の高い取引事例
を収集した。比準価格は市場参加者の特性や市場の需給バランスを反映しており説得力が高い価格を得た。一方、収益
価格は、近年の地価上昇を賃料水準が十分に反映されていないために低位に試算された。したがって比準価格を標準に
、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 -20                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    118,000 円／㎡		 [109.3]
100		 100
[102.0]		 100
[106.5]		 [104.0]
100		 123,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利等の影響による良好な住宅への需要拡
大。中心市街地では総額が嵩むことから区画
分割が進行。郊外部では割安感による需要が
継続されている。

地下鉄南北線「泉中央」駅からやや離れるも
のの、生活利便性に恵まれているため需要は
堅調。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
４０
-25		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7.7m市道、
中間画地
準工
高度地区4種
特別用途地区
(60,200)
b ２４１３０
１０
-19		 仙台市泉区

 底地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
北6m、二方路
２住居

(60,200)
c ２４１３０
４０
-100		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東4m市道、
南西5.6m、
北西5.6m、
三方路
１住居
高度地区3種
(70,200)
d ２４１３０
１０
-18		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(40,60)
e ２４１３０
５０
-43		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4m私道、
中間画地
２住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
99,621  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
114,307 		 100
[  95.1]
120,197 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
125,000 
b (　     60,486) 
131,746  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
132,650 		 100
[ 110.1]
120,481 
125,000 
c (　           ) 
109,890  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
137,230 		 100
[ 114.0]
120,377 
125,000 
d (　           ) 
105,484  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
106,932 		 100
[  88.4]
120,964 
126,000 
e (　           ) 
114,555  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
123,147 		 100
[ 103.5]
118,983 
124,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    125,000 円／㎡]  



仙台泉 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地化している土地であり、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,861,609 
5,897,742 
20,963,867 
18,083,500 
2,880,367 		 （　0.9541）
2,748,158 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     65,432,333 円　　　　（　     64,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 260.00 ＲＣ5 1,300.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 70 ％   200 ％   200 ％   1,014 ㎡     40.0 m x   25.5 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ・平均専有面積約６０㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 地域の標準的な有効率をもとに査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
260.00 
95.0 
247.00 
1,688 
416,936 		 2.0  833,872 
1.0  416,936 

 2～ 3		 住宅
260.00 
95.0 
247.00 
1,705 
421,135 		 2.0  842,270 
1.0  421,135 

 4～ 5		 住宅
260.00 
95.0 
247.00 
1,876 
463,372 		 2.0  926,744 
1.0  463,372 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,300.00 
95.0 
1,235.00 

2,185,950 		 4,371,900 
2,185,950 
⑨年額支払賃料      2,185,950 円　×　12ヶ月　＝　      26,231,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,235.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,231,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,383,570 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,287,830 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,371,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,533 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,185,950 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         532,246 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,861,609 円　　　　（　        26,491 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０１２
　　　　-25		 1,389  
(   1,389) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,736 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,744 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,705 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０１２
　　　　-26		 1,659  
(   1,624) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,746 
c ２４１３０１２
　　　　-27		 1,751  
(   1,751) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,751 
仙台泉 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 885,000 円  　　　　    295,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 830,142 円  　　　       27,671,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      288,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,009,000 円  　　　　    295,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       590,000 円  　　　　    295,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       295,000 円  　　　　    295,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,897,742 円　（　　　　　　         5,816 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9541    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 295,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　   1,300.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0613     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 18,083,500 円  
（　　　　　        17,834 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,861,609 円      
②総費用 5,897,742 円      
③純収益　①－② 20,963,867 円      
④建物等に帰属する純収益 18,083,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,880,367 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,748,158 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,710 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     65,432,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区高玉町１番７
 3700000614434-0000
2 　仙台市泉区高玉町１番８
 3700000614435-0000
3 　仙台市泉区高玉町１番９
 3700000614436-0000
4 　仙台市泉区市名坂字堂林７９番７
 3700000675715-0000
5 　仙台市泉区市名坂字堂林９４番３
 3700000675724-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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15 　
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46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考