別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月16日　提出
仙台泉 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -8 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　毅   TEL.
鑑定評価額 261,000,000 円  １㎡当たりの価格 295,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区泉中央３丁目２７番１２
 ②地積
　(㎡)		 885  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種
地区計画等

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ7		 中高層マンション、
店舗等が混在する住
宅地域		 南東16m市道 水道、ガス、下水 泉中央

660m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  34.5 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄「泉中央」駅から徒歩
圏の区画整然とした住宅地域		 街

路		 基準方位北１６ｍ市
道		 交通

施設		 泉中央駅北東方

660m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 分譲マンションの需要は底堅い中、マンション用地の供給は少なく希少性は依然として高い。地価は上昇傾向で
推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    295,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              268,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄南北線「泉中央」駅及び「八乙女」駅から徒歩圏の住宅地域。需要者の中心は、マンション開発
業者。区画整然とした居住環境の良好な地域で、最寄駅や商業施設等にも近いことから利便性が高く、マンション需要
は堅調である。市場の中心価格帯は、画地規模・建築条件等により価格が大きく異なるため、把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、マンション用地として類似性の高い取引事例より試算しており、市場の実態を反映した価格が求められた
。開発法による価格は、ディベロッパーの投資採算性に着目し、販売価格、建築工事費及び投下資本収益率等は適切で
あるが、想定要素が多く介在している。以上より、比準価格を採用し、開発法による価格を比較考量して、鑑定評価額
を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    275,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な資金調達環境などから需要は強く、中
心部のマンション用地は高値取引もあり、地
価は上昇傾向で推移している。


最寄駅から徒歩圏で利便性が高く、居住環境
も優れる。マンション用地の希少性は高く、
需要は強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
２０
-70		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
北4m、角地
２住居

(60,200)
b ２４１３０
２０
-69		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
南西7m、
二方路
２住居

(60,200)
c ２４１３０
４０
-1025		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
南西4m、
二方路
２住居
高度地区3種
宅造工事規制区域
(70,200)
d ２４１３０
３０
-13		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
地区計画等
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
238,525  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
233,759 		 100
[  77.6]
301,236 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
310,000 
b (　           ) 
192,453  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.5]
244,876 		 100
[  77.5]
315,969 
325,000 
c (　           ) 
238,409  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
235,488 		 100
[  85.0]
277,045 
285,000 
d (　           ) 
215,947  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
225,881 		 100
[  78.3]
288,481 
297,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.61 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    295,000 円／㎡]  



仙台泉 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションを中心とする住宅地域で、収益性による価格の検証になじまないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 居住の快適性・利便性を重視するマンション適地であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

826,846,172 
589,807,038 
13 
600,000 
1,640.98 
293,000 
1,950.02 
⑧開発法による価格 　　          237,039,134 円　　　　（　              268,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -8　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
885 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  885.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
353.41 ㎡  1,950.02 ㎡  1,721.13 ㎡  228.89 ㎡  1,640.98 ㎡  ＲＣ・7F
 (    20 戸)
 74㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      39.9 ％）  （     220.3 ％）  （     194.5 ％）  （      25.9 ％）  （     84.15 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
地区計画等
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   34.4 ｍ

  25.7 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   16.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 600,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    600,000 円／㎡　　×　　     1,640.98 ㎡　　＝　　　　         984,588,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　           984,588,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   293,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   301,790 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    301,790 円／㎡　　×　　　   1,950.02 ㎡　　＝　　　　         588,496,536 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　           984,588,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　          98,458,800 円 
支出合計　④+⑤+⑥           686,955,336 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 8 ヶ月  販売管理費(2期目) 12 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 14 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 18 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 68,921,160 円  (      7 ％) ×　　0.9218  （      8 ヶ月） ＝　　           63,531,525 円 
販売総額(2期) 29,537,640 円  (      3 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　           25,612,088 円 
販売総額(3期) 886,129,200 円  (     90 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　          737,702,559 円 
収入合計 － － － － 826,846,172 円 
支出 建築工事費(1期) 58,849,654 円  (     10 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　           55,359,870 円 
建築工事費(2期) 58,849,654 円  (     10 ％) ×　　0.8850  （     12 ヶ月） ＝　　           52,081,944 円 
建築工事費(3期) 470,797,229 円  (     80 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　          391,938,693 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 59,075,280 円  (     60 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　           55,572,116 円 
販売管理費(2期) 39,383,520 円  (     40 ％) ×　　0.8850  （     12 ヶ月） ＝　　           34,854,415 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 589,807,038 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          826,846,172 円　　－　　　　　　          589,807,038 円　　＝　　　　　           237,039,134 円 

              268,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区泉中央三丁目２７番１２
 3700000704779-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台泉 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -8 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小竹　潤   TEL.
鑑定評価額 258,000,000 円  １㎡当たりの価格 291,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区泉中央３丁目２７番１２
 ②地積
　(㎡)		 885  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
地区計画等

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ7		 中高層マンション、
店舗等が混在する住
宅地域		 南東16m市道 水道、ガス、下水 泉中央

660m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄南北線泉中央駅より徒
歩圏。準幹線市道沿いに位置
する。		 街

路		 基準方位北、　　１
６ｍ市道		 交通

施設		 泉中央駅北東方

660m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
地区計画等
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 泉中央駅周辺では大型開発計画も複数予定されており、近隣地域においても生活利便性の向上が見込まれる。金
利の動向にもよるが、マンション適地の稀少性は高まっており、地価は当面上昇傾向が続くものと予測する
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    291,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              271,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は市内の駅徒歩圏で広域に及ぶが、特に地下鉄沿線のマンション用地との代替性が強い。需要者はマンショ
ンデベロッパーや不動産業者が中心となる。低金利、ローン減税等によりマンション需要は依然強い。一方でマンショ
ン適地は少なく成約価格は高水準となる傾向が見られる。特に「泉中央駅」周辺はマンション用地として稀少性が高く
、需要は旺盛である。取引価格は規模等により区々であり中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と開発法による価格の開差は少ない。取引事例比較法ではマンション用地として代替性が認められる取引事例
を採用しており、試算された比準価格は実際の取引市場を反映していて説得力が高い。またマンション分譲を想定して
試算した開発法は、典型的な需要者である開発業者が重視する投資採算性を反映していて一定の説得力を有するが、想
定要素を含む。以上より市場性を反映する比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    275,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は微減、世帯数は微増。低金利等を
背景に住宅需要は堅調に推移。地下鉄沿線の
人気が高いが、郊外部においても割安感から
需要は強い。

利便性、住環境ともに良好な地域であり、マ
ンション用地は稀少性が高まっていて、成約
価格は高い傾向が継続している。


変動は見られない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
４０
-101		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
b ２４１３０
４０
-1025		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
南西4m、
二方路
２住居
高度地区3種
宅造工事規制区域
(70,200)
c ２４１３０
３０
-13		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
地区計画等
(60,200)
d ２４１３０
６０
-20		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東10m市道、
中間画地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
200,433  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
200,826 		 100
[  70.7]
284,054 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
293,000 
b (　           ) 
238,409  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
240,243 		 100
[  85.0]
282,639 
291,000 
c (　           ) 
215,947  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
217,193 		 100
[  75.5]
287,673 
296,000 
d (　           ) 
139,580  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[  96.0]		 100
[ 102.0]
151,810 		 100
[  54.4]
279,063 
287,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    291,000 円／㎡]  



仙台泉 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンション適地に該当し、開発法を適用したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 居住の快適性・利便性を重視されるマンション適地であるため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

826,198,313 
586,398,298 
13 
600,000 
1,640.98 
291,000 
1,950.02 
⑧開発法による価格 　　          239,800,015 円　　　　（　              271,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -8　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
885 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  885.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
353.41 ㎡  1,950.02 ㎡  1,721.13 ㎡  228.89 ㎡  1,640.98 ㎡  ＲＣ・7F
 (    20 戸)
 74㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      39.9 ％）  （     220.3 ％）  （     194.5 ％）  （      25.9 ％）  （     84.15 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
２住居
地区計画等
60 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   34.4 ｍ

  25.7 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   16.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 600,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    600,000 円／㎡　　×　　     1,640.98 ㎡　　＝　　　　         984,588,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　           984,588,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   291,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   299,730 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    299,730 円／㎡　　×　　　   1,950.02 ㎡　　＝　　　　         584,479,495 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　           984,588,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　          98,458,800 円 
支出合計　④+⑤+⑥           682,938,295 円 
(4)-4　投下資本収益率     13 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金 6 ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 9 ヶ月  販売管理費(2期目) 12 ヶ月 
建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 14 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 18 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 68,921,160 円  (      7 ％) ×　　0.9124  （      9 ヶ月） ＝　　           62,883,666 円 
販売総額(2期) 29,537,640 円  (      3 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　           25,612,088 円 
販売総額(3期) 886,129,200 円  (     90 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　          737,702,559 円 
収入合計 － － － － 826,198,313 円 
支出 建築工事費(1期) 58,447,950 円  (     10 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　           54,981,987 円 
建築工事費(2期) 58,447,950 円  (     10 ％) ×　　0.8850  （     12 ヶ月） ＝　　           51,726,436 円 
建築工事費(3期) 467,583,596 円  (     80 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　          389,263,344 円 
開発負担金  円  (    100 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 59,075,280 円  (     60 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　           55,572,116 円 
販売管理費(2期) 39,383,520 円  (     40 ％) ×　　0.8850  （     12 ヶ月） ＝　　           34,854,415 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 586,398,298 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
          826,198,313 円　　－　　　　　　          586,398,298 円　　＝　　　　　           239,800,015 円 

              271,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区泉中央三丁目２７番１２
 3700000704779-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考