別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台泉 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -6 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小竹　潤   TEL.
鑑定評価額 23,800,000 円  １㎡当たりの価格 109,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区東黒松１７番３１
｢東黒松１１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度地区1種

1:1		 住宅

Ｗ1		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 南4m市道 水道、ガス、下水 黒松

710m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄南北線黒松駅より徒歩
圏。街路条件がやや劣る住宅
地域。		 街

路		 基準方位北、　　４
ｍ市道		 交通

施設		 黒松駅北東方

710m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した住宅地域であり、今後は徐々に老朽建物の建替えや既存画地の分割が進行するものと予測。中心市街地
に比べ割安感があって、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測するが、金利の動向には注意が必要である。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    109,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市北部の地下鉄南北線「旭ヶ丘駅」「黒松駅」「八乙女駅」より徒歩圏の住宅地域。需要者は市内に
勤務するサラリーマン層が中心であるが、分譲業者による仕入れ需要も強い。低金利、ローン減税等を背景に地下鉄沿
線地域の需要は依然強い。既存画地の分割により総額を抑えた取引が多く見られ、単価は上昇傾向にある。土地は２０
０㎡程度で２０００万円台前半、新築戸建住宅で４０００万円台前半が取引の中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を
重視して意思決定を行う傾向が強い。比準価格はこのような市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い。
一方収益価格は、賃料水準に最近の地価上昇が十分に反映されておらず、また想定要素も多いことから低位に試算され
ており説得力は劣る。以上より代表標準地からの規準価格も踏まえ、比準価格により鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 -7                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[102.0]		 100
[115.5]		 [104.0]
100		 109,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は微減、世帯数は微増。低金利等を
背景に住宅需要は堅調に推移。地下鉄沿線の
人気が高いが、郊外部においても割安感から
需要は強い。

地下鉄駅徒歩圏にあって需要は根強い。街路
条件はやや劣るが、需要に対し供給は少なく
地価は上昇傾向にある。


変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
４０
-4		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
南東4m、角地
１低専
高度地区1種
(60,80)
b ２４１３０
６０
-7		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c ２４１３０
４０
-94		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ２４１３０
５０
-67		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e ２４１３０
６０
-82		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,243  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
117,109 		 100
[ 105.0]
111,532 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
116,000 
b (　           ) 
89,636  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 100.0]
102,840 		 100
[ 100.0]
102,840 
107,000 
c (　           ) 
117,730  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
118,896 		 100
[ 117.6]
101,102 
105,000 
d (　           ) 
113,563  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
114,004 		 100
[ 109.1]
104,495 
109,000 
e (　           ) 
126,940  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 102.0]
134,587 		 100
[ 127.5]
105,558 
110,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    109,000 円／㎡]  



仙台泉 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  開発時期の古い住宅団地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,262,351 
594,205 
2,668,146 
2,126,080 
542,066 		 （　0.9715）
526,617 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     12,538,500 円　　　　（　     57,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 83.84 Ｗ2 167.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 50 ％   80 ％   80 ％   218 ㎡     14.3 m x   15.1 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプの平均専有面積２８㎡の低層の共同住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
83.84 
100.0 
83.84 
1,515 
127,018 		 2.0  254,036 
1.0  127,018 

 2～ 2		 住宅
83.84 
100.0 
83.84 
1,530 
128,275 		 2.0  256,550 
1.0  128,275 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
167.68 
100.0 
167.68 

255,293 		 510,586 
255,293 
⑨年額支払賃料        255,293 円　×　12ヶ月　＝　       3,063,516 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     167.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,063,516 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       168,176 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,195,340 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           510,586 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,851 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          255,293 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          62,160 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,262,351 円　　　　（　        14,965 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０７２
　　　　-22		 1,522  
(   1,490) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,522 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,565 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,530 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０７２
　　　　-23		 1,279  
(   1,279) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]
1,603 
c ２４１３０７２
　　　　-24		 1,154  
(   1,128) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,570 
仙台泉 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 90,600 円  　　　　     30,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 100,905 円  　　　        3,363,516　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      256,700 円  　　　　     30,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        60,400 円  　　　　     30,200,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,200 円  　　　　     30,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         594,205 円　（　　　　　　         2,726 円／㎡）　　（経費率　　  18.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     167.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,126,080 円  
（　　　　　         9,753 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,262,351 円      
②総費用 594,205 円      
③純収益　①－② 2,668,146 円      
④建物等に帰属する純収益 2,126,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 542,066 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 526,617 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,416 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,538,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区東黒松１７番３１
 3700000655834-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月16日　提出
仙台泉 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台泉 -6 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　毅   TEL.
鑑定評価額 24,000,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 78,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市泉区東黒松１７番３１
｢東黒松１１－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)

（その他）
高度地区1種

1:1		 住宅

Ｗ1		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 南4m市道 水道、ガス、下水 黒松

710m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和４０年代に開発された丘
陵地の住宅団地。		 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 黒松駅北東方

710m		 法令

規制		 １低専
(50,80)
高度地区1種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、地下鉄駅から徒歩圏にあるため、アパートも存する。街路条件がや
や劣るが、周辺の住宅団地と比べ割安感があるため、需要は底堅い。地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄南北線「黒松」駅を中心とする丘陵地の住宅地域。需要者の中心は、戸建住宅の取得を目的とす
る仙台市内に勤務する個人。街路条件がやや劣るが、地下鉄駅からの接近性が良好で、需要は底堅い。市場の中心価格
帯は、２００㎡程度の土地で２２００万円程度、新築建売住宅は４５００万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 居住の快適性を重視する戸建住宅が中心の住宅地域で、地下鉄駅から徒歩圏のためアパートも存するが、土地価格に見
合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。従って、類似性の高い取引事例にもとに試算された
比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台泉 -7                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[102.0]		 100
[113.3]		 [104.0]
100		 112,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰があるものの、低金利を背景に
、供給環境と利便性に優れた地域の地価上昇
は続いている。


丘陵地の住宅地域で街路条件がやや劣るが、
地下鉄駅から徒歩圏で割安感があり、需要は
底堅い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台泉 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
４０
-4		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
南東4m、角地
１低専
高度地区1種
(60,80)
b ２４１３０
６０
-7		 仙台市泉区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
c ２４１３０
１０
-15		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ２４１３０
２０
-91		 仙台市泉区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
e ２４１３０
６０
-82		 仙台市泉区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,243  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.1]
114,813 		 100
[ 104.0]
110,397 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
115,000 
b (　           ) 
89,636  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[  93.0]		 100
[ 100.0]
100,045 		 100
[ 100.0]
100,045 
104,000 
c (　           ) 
131,746  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
119,602 		 100
[  99.0]
120,810 
126,000 
d (　           ) 
108,489  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
105,672 		 100
[ 110.0]
96,065 
99,900 
e (　           ) 
126,940  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 102.0]
131,507 		 100
[ 117.3]
112,112 
117,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    110,000 円／㎡]  



仙台泉 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,288,531 
575,694 
2,712,837 
2,189,500 
523,337 		 （　0.9715）
508,422 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     12,105,286 円　　　　（　     55,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台泉 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 83.84 Ｗ2 167.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専
高度地区1種
 50 ％   80 ％   80 ％   218 ㎡     14.3 m x   15.1 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、専有面積約４２㎡、総戸数４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
83.84 
100.0 
83.84 
1,666 
139,677 		 1.0  139,677 
1.0  139,677 

 2～ 2		 住宅
83.84 
100.0 
83.84 
1,700 
142,528 		 1.0  142,528 
1.0  142,528 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
167.68 
100.0 
167.68 

282,205 		 282,205 
282,205 
⑨年額支払賃料        282,205 円　×　12ヶ月　＝　       3,386,460 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     167.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,386,460 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       169,323 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,217,137 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           282,205 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,681 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          282,205 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          68,713 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,288,531 円　　　　（　        15,085 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０４２
　　　　-19		 1,383  
(   1,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,568 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,737 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０１２
　　　　-24		 1,484  
(   1,484) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,782 
c ２４１３０１２
　　　　-23		 1,192  
(   1,167) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,490 
仙台泉 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 90,600 円  　　　　     30,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 101,594 円  　　　        3,386,460　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       51,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      256,700 円  　　　　     30,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,300 円  　　　　     30,200,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,200 円  　　　　     30,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         575,694 円　（　　　　　　         2,641 円／㎡）　　（経費率　　  17.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     167.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,189,500 円  
（　　　　　        10,044 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,288,531 円      
②総費用 575,694 円      
③純収益　①－② 2,712,837 円      
④建物等に帰属する純収益 2,189,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 523,337 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 508,422 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,332 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,105,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台泉 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市泉区東黒松１７番３１
 3700000655834-0000
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備考