令和6年1月15日　提出 仙台泉 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台泉 -1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市泉区松森字鹿島４３番９ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 建築中 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 泉中央 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 商業施設（ヨークタウン市名 坂）、県運転免許センター等 に近接する。 街 路 基準方位北、　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 泉中央駅南東方 3.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 比較的狭小な街路沿いに戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、今後は築古建物の建替や空地への新築等が進むと 予測。周辺住宅団地より街路条件は劣るが、割安感から根強い需要があり、地価は上昇傾向で推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉区北東部の丘陵地に広がる郊外住宅団地一円。需要者は仙台市内及び隣接市町に勤務する若い夫婦等の 住宅一次取得者層が中心。周辺住宅団地より街路条件が劣るものの、割安感から需要は堅調である。ただし泉区はエリ アによって不動産需要に陰りが見え始めており、今後も上昇基調が続くかやや不透明感が増している。取引の中心とな る価格帯は、土地は２５０㎡程度で１５００万円前後、新築戸建で３５００万円前後となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は居住快適性等を指向する住宅地域で、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視し意思決 定を行う傾向が強い。なお、近隣地域等にはアパートも点在するものの、戸建住宅主体の成熟した既存住宅地域であり 、転勤等による戸建住宅の賃貸が希にある程度で、収益性からのアプローチはなじまないため収益価格は試算しなかっ た。以上より本件では比準価格を採用し、代表標準地からの規準価格も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台泉 -38                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     68,500 円／㎡ [110.0] 100 100 [103.0] 100 [122.4] [100.0] 100 59,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向で古い住宅団地は高齢化も進 行。近年の旺盛な戸建需要を受け画地分割後 の分譲も多いが、一部エリアでは需要に陰り が出始めている。 周辺住宅団地に比し街路や地勢面で劣る住宅 地域だが、大型商業施設に近い等、利便性に 優れ割安感もあるため、根強い需要がある。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.9 ％  ％