令和6年1月14日　提出 仙台太白 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 5-5 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小松　正典   TEL.

鑑定評価額 7,340,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区秋保町湯元字薬師２７番２ ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (90,360) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、旅館等が 建ち並ぶ商業地域 南西6m県道 水道、下水 仙台 19.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 秋保温泉街の中心部に位置す る既成商業地域 街 路 ６ｍ県道 交通 施設 仙台駅南西方 19.0km 法令 規制 商業 (90,360) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 温泉旅館や小売店舗等で形成された商業地域で、コロナ禍で厳しい経営環境が続いていたが、老舗旅館の改装開 業や大手リゾート会社の進出予定等もあり商況は回復傾向。今後、暫くは地価は微増で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県内観光地に近接する商業地域及び住商混在地域。需要者は当該地域に地縁的選好性を有する法人や個人 事業主が主である。コロナ禍で観光需要は落ち込んでいたが、近時において老舗旅館の改装開業や大手リゾート会社の 進出予定等もあり商況は回復傾向にある。温泉街中心部の物件供給及び取引は僅少であり、需要の中心となる価格帯を 見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は旧来からの商業地域であり、自用建物が中心で賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法の適用は 見送った。当該地域は自用目的の取引が中心であり、類似不動産の取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般 的であることから、代表標準地との検討を踏まえ実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　蔵王 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [ 60.8] [ 97.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で落ち込んだ宮城県内の観光需要は 、観光・宿泊需要喚起策、５類感染症に移行 したこと等により回復傾向にある。 温泉街中心部の物件供給は極めて少ないが、 老舗旅館の改装開業や大手リゾート会社の進 出予定等もあり商況は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％