別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台太白 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 5-2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　千田　典信   TEL.
鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区柳生１丁目１０番１０外
 ②地積
　(㎡)		 941  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層店舗にマンショ
ン等が混在する路線
商業地域		 南22m県道 水道、ガス、下水 南仙台

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   190 ｍ、西   110 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ南仙台駅前に続く県道沿
いで、土地区画整理事業によ
り形成された路線商業地域		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 南仙台駅西方

1.0km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近年、背後の住宅地の人口増が続いている幹線道路沿いの商業地域。商業利用の他に、事務所、集合住宅等の多
様な用途がみられるため需要は安定しており、当該地域の地価は引き続き上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市南部の幹線道路沿いの路線商業地域及び住商混在地域。需要者の中心は地元企業のほか、全国にロ
ードサイド店舗を展開する企業等である。背後地人口に支えられ商況は安定しており、新たに進出する店舗もみられる
。西中田・柳生地区の住宅地の地価上昇の影響もあり、当該地区の地価は上昇傾向にある。画地規模のばらつきが大き
く、用途も多様性がみられることから、需要の中心となる価格帯は形成されていない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路に面した路線商業地域であり、店舗・事務所等の賃貸用不動産もみられるが、土地建物への投資とバランスす
る賃貸市場が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。主な需要者である企業は、投資採算性を考慮しつつ、
類似不動産の取引市場の実態をもとに取引の意思決定を行うと考えられることから、比準価格がより説得力を有すると
判断し収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    100,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 68.7]		 [100.0]
100		 151,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    141,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高に歯止めが利かない状況であるが、個
人消費は堅調であり、店舗集積度の高い中心
市街地及びロードサイドの商業地への需要は
底堅い。

区画整理などで背後地の人口集積が高まる路
線地域。商業地のほかにマンション開発素地
としての需要もみられ、地価は上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
６０
-77		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２４１４０
９０
-81		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m県道、
西18m、東6m、
三方路
１住居
高度地区3種
(70,200)
c ２４１４０
５０
-301		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
d ２４１４０
３０
-34		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 西6m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
(90,300)
e ２４１４１
００
-11		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
173,440  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
176,215 		 100
[ 115.0]
153,230 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
153,000 
b (　           ) 
121,775  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 105.0]
141,491 		 100
[  95.0]
148,938 
149,000 
c (　           ) 
118,904  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
123,966 		 100
[  83.3]
148,819 
149,000 
d (　           ) 
188,132  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
205,955 		 100
[ 130.2]
158,184 
158,000 
e (　           ) 
145,934  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
150,020 		 100
[  98.0]
153,082 
153,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    150,000 円／㎡]  



仙台太白 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,687,091 
4,970,964 
16,716,127 
13,300,800 
3,415,327 		 （　0.9534）
3,256,173 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     75,724,953 円　　　　（　     80,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 331.24 Ｓ3 927.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   941 ㎡     36.4 m x   26.1 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（フロア貸し）、共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積５０㎡、計１２戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
331.24 
100.0 
331.24 
2,420 
801,601 		 6.0  4,809,606 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
298.12 
100.0 
298.12 
1,613 
480,868 		 2.0  961,736 
1.0  480,868 

 3～ 3		 住宅
298.12 
100.0 
298.12 
1,629 
485,637 		 2.0  971,274 
1.0  485,637 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
927.48 
100.0 
927.48 

1,768,106 		 6,742,616 
966,505 
⑨年額支払賃料      1,768,106 円　×　12ヶ月　＝　      21,217,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     927.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,217,272 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　     1,268,807 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,388,465 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,742,616 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,650 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          966,505 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　         233,843 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    120,000 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,133 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,687,091 円　　　　（　        23,047 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４０６２
　　　　-24		 2,806  
(   2,734) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[110.0]		 100
[150.0]
1,635 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,613 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４０２２
　　　　-13		 2,603  
(   2,590) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[150.0]
1,578 
c ２４１４０６２
　　　　-20		 1,703  
(   1,663) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 80.0]		 100
[125.0]
1,738 
仙台太白 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,020,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,132,864 円  　　　       22,657,272　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      329,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,080,800 円  　　　　    204,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       204,000 円  　　　　    204,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,970,964 円　（　　　　　　         5,283 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 204,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 214,000 円／㎡　×　     927.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,300,800 円  
（　　　　　        14,135 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,687,091 円      
②総費用 4,970,964 円      
③純収益　①－② 16,716,127 円      
④建物等に帰属する純収益 13,300,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,415,327 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,256,173 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,460 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,724,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区柳生一丁目１０番１０
 3700001141945-0000
2 　仙台市太白区柳生一丁目１０番２０
 3700001168640-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台太白 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 5-2 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.
鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区柳生１丁目１０番１０外
 ②地積
　(㎡)		 941  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1.5:1		 店舗

Ｓ1		 低層店舗にマンショ
ン等が混在する路線
商業地域		 南22m県道 水道、ガス、下水 南仙台

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   190 ｍ、西   110 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業により形成
されたＪＲ南仙台駅前に続く
県道沿いの路線商業地域		 街

路		 ２２ｍ県道 交通

施設		 南仙台駅西方

1.0km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 背後人口の多い幹線街路沿いで今後も一定の商業集積及び繁華性が維持されるものと思われる。店舗・事務所、
賃貸マンション等の多様な用途を前提とする需要が見込まれ、地価は暫く上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市南部の路線商業地域及び住商混在地域一帯。需要者の中心は地元企業のほか、全国に店舗展開す
る法人等である。集客力が優る他の郊外型大規模店舗等と競合関係にあり、コロナ禍以降は小売店舗等の撤退も散見さ
れたが、背後人口の多い幹線街路沿いにあって新たに飲食店のほか各種営業所、保育所等の利用も増えており、需要は
底堅い状況が継続している。需要の中心となる価格帯は画地規模等により異なるため見出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線街路沿いの路線商業地域であり、賃貸用の店舗・事務所、賃貸マンションも見られるが、不動産投資に見合う合理
的な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。需要者の多くは、投資採算性を考慮しつつ、他の競
合地域における地価水準を比較検討して意思決定を行うものと考えられる。よって、市場の実態をより反映している比
準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    100,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 69.1]		 [100.0]
100		 150,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    141,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍からの人流・個人消費の回復により
中心市街地やロードサイドでの業務用地需要
は堅調。中心部鉄道駅周辺ではマンション用
地需要も根強い。

西方での都市計画道路の開通に伴いアクセス
性が一層向上しており、広範囲からの集客が
認められる路線商業地域として需要は堅調に
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
９０
-81		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南25m県道、
西18m、東6m、
三方路
１住居
高度地区3種
(70,200)
b ２４１４０
５０
-301		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
c ２４１４０
３０
-7		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西9m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
d ２４１４０
４０
-74		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東30m国道、
南西30m、
北西6m、
三方路
近商

(100,200)
e ２４１４０
３０
-55		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
北9.5m、
二方路
近商
高度地区4種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
121,775  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 105.0]
141,491 		 100
[  90.2]
156,864 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
157,000 
b (　           ) 
118,904  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
123,966 		 100
[  83.7]
148,108 
148,000 
c (　           ) 
161,421  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
173,655 		 100
[ 113.2]
153,405 
153,000 
d (　           ) 
128,760  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
125,449 		 100
[  75.5]
166,158 
166,000 
e (　           ) 
147,537  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.9]
161,989 		 100
[ 113.5]
142,722 
143,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    153,000 円／㎡]  



仙台太白 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,688,649 
4,934,520 
16,754,129 
13,235,600 
3,518,529 		 （　0.9534）
3,354,566 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     78,013,163 円　　　　（　     82,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 331.24 Ｓ3 927.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   941 ㎡     36.4 m x   26.1 m  前面道路：県道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗（フロア貸し）、共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積５０㎡、計１２戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
331.24 
100.0 
331.24 
2,421 
801,932 		 6.0  4,811,592 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
298.12 
100.0 
298.12 
1,614 
481,166 		 1.0  481,166 
1.0  481,166 

 3～ 3		 住宅
298.12 
100.0 
298.12 
1,630 
485,936 		 1.0  485,936 
1.0  485,936 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
927.48 
100.0 
927.48 

1,769,034 		 5,778,694 
967,102 
⑨年額支払賃料      1,769,034 円　×　12ヶ月　＝　      21,228,408 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     927.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  20 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,228,408 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　     1,269,431 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,398,977 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,778,694 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,551 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          967,102 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　         233,988 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    120,000 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         1,133 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,688,649 円　　　　（　        23,049 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４０２２
　　　　-9		 1,563  
(   1,560) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,667 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,614 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４０２２
　　　　-39		 1,622  
(   1,572) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]
1,659 
c ２４１４０９２
　　　　-13		 1,511  
(   1,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,623 
仙台太白 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,015,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,133,420 円  　　　       22,668,408　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      309,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,070,600 円  　　　　    203,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,934,520 円　（　　　　　　         5,244 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 203,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     927.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,235,600 円  
（　　　　　        14,065 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,688,649 円      
②総費用 4,934,520 円      
③純収益　①－② 16,754,129 円      
④建物等に帰属する純収益 13,235,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,518,529 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,354,566 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,565 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     78,013,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区柳生一丁目１０番１０
 3700001141945-0000
2 　仙台市太白区柳生一丁目１０番２０
 3700001168640-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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47 　
48 　
49 　
50 　
備考