令和6年1月15日　提出 仙台太白 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -52 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.

鑑定評価額 7,930,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区上野山１丁目１４番１０４７ ｢上野山１－１４－１５｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い住宅地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 八木山動物公園 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵裾部に位置し、昭 和５０年代後半から小規模開 発により造成された住宅地域 街 路 基準方位北、　　４ ．２ｍ市道 交通 施設 八木山動物公園駅南西 方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 街路及び街区の整然性にやや難がある丘陵性の住宅地域であるが、小学校が近くにあり、値ごろ感があるため若 い世代を中心に需要は安定している。今後も地価は上昇基調が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太白区西部郊外の丘陵性の住宅地域。需要者は主に仙台市又は周辺市町に通勤するサラリーマン層が中心 である。傾斜地で狭隘道路や行止り道路が多く、環境はやや劣るが、バス停・小学校等が近く、付近の国道沿いに商業 施設等が集積しており、利便性は良いが割安感があることから、子育て世帯を中心に需要は堅調である。土地は１７０ ㎡程度で８００万円前後、新築戸建物件は２７００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が殆どの第一種低層住居専用地域で、自己使用目的の取引が支配的であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が不 可能と考えられることから、収益還元法は適用しなかった。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、比準価格を 採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,000 円／㎡ [107.0] 100 100 [100.0] 100 [112.8] [100.0] 100 47,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる行動制限が撤廃された状況 のなか、太白区内の住宅地の需給の逼迫は解 消されておらず、全般的に地価は上昇傾向が 継続している。 丘陵性の街区がやや雑然とした既成住宅地域 であるが、生活利便性は比較的良好であり、 割安感もあることから住宅需要は安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.4 ％  ％