別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台太白 -50　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -50 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.
鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区中田６丁目６３３番１２
｢中田６－１４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,192)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅の
中に農地の残る住宅
地域		 南4.8m市道 水道、ガス、下水 南仙台

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４号仙台バイパスの西側
背後に位置する既成住宅地域		 街

路		 基準方位北、４．８
ｍ市道		 交通

施設		 南仙台駅南東方

1.0km		 法令

規制		 １住居
(60,192)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に格別の変動要因はない。街路条件はやや劣るものの、最寄駅の徒歩圏内で、バイパス沿いの商業施設等
に近距離にあり、生活利便性は良好である。今後も需要は堅調に推移し、地価は上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ「南仙台」駅周辺を中心とした太白区南部及び名取市の住宅地域。需要者の中心は仙台市及び名取市
等に勤務する給与所得者層である。当該近隣地域は街路条件や街区の整然性がやや劣るものの、最寄駅まで徒歩圏内で
、国道４号沿いの商業施設等にも近距離にある。生活利便性が良好であることから、地価は上昇傾向で推移している。
土地は２３０㎡程度で２３００万円程度、区画を分割した新築の戸建物件は３８００万円前後が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅を中心とした地域で、アパート等も見られるが、土地・建物価格に見合う適正な賃料水準が形成されていない
ため収益物件としての採算性は低く、収益価格は低位に求められた。また、当該地域は居住の快適性を重視した住宅地
域で、自用目的の取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、収益価格
は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -44               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,500 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 70.0]		 [102.0]
100		 99,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利・住宅取得支援策の継続に加え、新型
コロナウイルス感染症も収束の状況を迎えた
ため、経済活動の正常化が進み、住宅需要は
堅調に推移。

街路条件はやや劣るものの、最寄駅や商業施
設等に近距離で生活利便性が良好で、堅調な
需要が継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -50　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
４０
-38		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南5m市道、
東4m、角地
１住居

(70,200)
b ２４１４０
４０
-90		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m私道、
中間画地
準工

(70,200)
c ２４１４０
３０
-50		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東4.2m、角地
１住居
高度地区3種
(60,200)
d ２４１４０
７０
-5		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
e ２４１４０
００
-46		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
西4.2m、角地
１住居
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,361  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
96,115 		 100
[ 101.0]
95,163 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
97,100 
b (　           ) 
95,721  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
95,627 		 100
[  95.0]
100,660 
103,000 
c (　           ) 
89,199  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
90,585 		 100
[  90.0]
100,650 
103,000 
d (　           ) 
75,975  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
82,773 		 100
[  84.7]
97,725 
99,700 
e (　           ) 
77,849  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
79,986 		 100
[  83.0]
96,369 
98,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



仙台太白 -50　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,592,957 
767,407 
2,825,550 
2,410,870 
414,680 		 （　0.9735）
403,691 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      9,611,690 円　　　　（　     41,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -50　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.00 Ｗ2 184.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   192 ％   231 ㎡     16.6 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１ＬＤＫタイプ、平均専有面積４６㎡）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 住宅
92.00 
100.0 
92.00 
1,553 
142,876 		 2.0  285,752 
1.0  142,876 

  ～ 2		 住宅
92.00 
100.0 
92.00 
1,583 
145,636 		 2.0  291,272 
1.0  145,636 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.00 
100.0 
184.00 

288,512 		 577,024 
288,512 
⑨年額支払賃料        288,512 円　×　12ヶ月　＝　       3,462,144 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     184.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,462,144 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       185,107 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,517,037 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           577,024 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,482 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          288,512 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          70,248 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     20,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           190 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,592,957 円　　　　（　        15,554 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４０４２
　　　　-17		 1,552  
(   1,521) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,600 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,619 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,583 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４０４２
　　　　-302		 1,495  
(   1,495) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,641 
c ２４１４０２２
　　　　-9		 1,563  
(   1,560) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]
1,615 
仙台太白 -50　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 170,500 円  　　　　     34,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 185,107 円  　　　        3,702,144　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       53,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      289,800 円  　　　　     34,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,100 円  　　　　     34,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,100 円  　　　　     34,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         767,407 円　（　　　　　　         3,322 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     184.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,410,870 円  
（　　　　　        10,437 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,592,957 円      
②総費用 767,407 円      
③純収益　①－② 2,825,550 円      
④建物等に帰属する純収益 2,410,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 414,680 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 403,691 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,748 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,611,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -50　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区中田六丁目６３３番１２
 3700000436591-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台太白 -50　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -50 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小松　正典   TEL.
鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区中田６丁目６３３番１２
｢中田６－１４－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 231  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,192)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅の
中に農地の残る住宅
地域		 南4.8m市道 水道、ガス、下水 南仙台

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南     0 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４号西側背後に形成され
た既成住宅地域		 街

路		 基準方位北、４．８
ｍ市道		 交通

施設		 南仙台駅南東方

1.0km		 法令

規制		 １住居
(60,192)
⑤地域要因の将
　来予測		 商業施設が建ち並ぶ国道４号の背後に位置し、最寄駅まで徒歩圏内と利便性は良好で需要は堅調。今後、暫くは
地価の上昇傾向が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東北本線「南仙台」駅周辺の住宅地域。需要者の中心は仙台市及び名取市内の居住者である。周辺街
区はやや雑然としているが、商業施設が建ち並ぶ国道４号の背後に位置し、最寄り駅まで徒歩圏内と生活利便性は良好
であり需要は堅調である。市場の中心となる価格帯は２００㎡程度の更地で２，０００万円前後、新築建売住宅では取
引総額抑制のため画地の小規模化が見られ３，５００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、戸建住宅のほかアパート等も見られるが、土地・建物価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価
格は低位に求められた。また、当該地域は居住の快適性を重視した住宅地域で、自用目的の取引が中心であり、類似不
動産の取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。よって、収益価格は参考に留め、代表標準地との
検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -44               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,500 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 70.3]		 [102.0]
100		 99,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費上昇等により購入意欲の減退等の影響
が見られるが、利便性と環境の優れた地域で
の地価上昇は継続し、割安感のある周辺地域
へ波及している。

商業施設や最寄り駅への接近性を有し、住環
境は良好で需要は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -50　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
４０
-38		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南5m市道、
東4m、角地
１住居

(70,200)
b ２４１４０
４０
-90		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m私道、
中間画地
準工

(70,200)
c ２４１４０
６０
-60		 名取市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西7m市道、
南6m、北6m、
三方路
１住居

(70,200)
d ２４１４０
００
-66		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6.1m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
98,361  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
96,115 		 100
[ 100.0]
96,115 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
98,000 
b (　           ) 
95,721  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
95,627 		 100
[  97.9]
97,678 
99,600 
c (　           ) 
109,355  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
112,062 		 100
[ 111.1]
100,866 
103,000 
d (　           ) 
75,888  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
78,724 		 100
[  77.6]
101,448 
103,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    100,000 円／㎡]  



仙台太白 -50　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,563,403 
759,827 
2,803,576 
2,382,590 
420,986 		 （　0.9735）
409,830 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      9,757,857 円　　　　（　     42,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -50　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 92.00 Ｗ2 184.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   192 ％   231 ㎡     16.6 m x   14.0 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階あたり１ＬＤＫ（４６㎡）が２戸の木造２階建アパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外廊下、外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 住宅
92.00 
100.0 
92.00 
1,540 
141,680 		 1.0  141,680 
1.0  141,680 

  ～ 2		 住宅
92.00 
100.0 
92.00 
1,571 
144,532 		 1.0  144,532 
1.0  144,532 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
184.00 
100.0 
184.00 

286,212 		 286,212 
286,212 
⑨年額支払賃料        286,212 円　×　12ヶ月　＝　       3,434,544 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     184.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,434,544 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       183,727 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,490,817 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           286,212 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,719 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          286,212 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          69,688 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     18,880 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           179 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,563,403 円　　　　（　        15,426 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４０７２
　　　　-8		 1,426  
(   1,426) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,584 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,606 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,571 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４０７２
　　　　-9		 1,454  
(   1,454) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,616 
c ２４１４０７２
　　　　-10		 2,061  
(   2,061) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,618 
仙台太白 -50　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 168,500 円  　　　　     33,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 183,727 円  　　　        3,674,544　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       53,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      286,400 円  　　　　     33,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,700 円  　　　　     33,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,700 円  　　　　     33,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         759,827 円　（　　　　　　         3,289 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　     184.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,382,590 円  
（　　　　　        10,314 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,563,403 円      
②総費用 759,827 円      
③純収益　①－② 2,803,576 円      
④建物等に帰属する純収益 2,382,590 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 420,986 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 409,830 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,774 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,757,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -50　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区中田六丁目６３３番１２
 3700000436591-0000
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備考