令和6年1月15日　提出 仙台太白 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -48 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区八木山南３丁目１４番５ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整理済みの住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 八木山動物公園 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 八木山丘陵地の高台に位置す る住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 八木山動物公園駅南西 方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した住宅団地であり、概ね現状を維持して推移すると予測する。住環境は良好で底堅い需要の下支えに加え 、隣接する八木山本町地区等に比べ割安感が顕在化しており、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八木山地区の丘陵地の住宅地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人が中心となるが、そ れ以外の需要も認められる。高台に位置する不便さが敬遠されて需要は伸び悩んでいたが、区画整然とした地域で、住 環境に優位性があり、隣接する八木山本町地区等に比べ割安感も認められることから、需要は回復傾向にある。土地は ２２０㎡で２０００万円程度、既存の画地を分割した新築戸建住宅で、３０００～３５００万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、戸建住宅が多数を占める第１種低層住居専用地域であり、経済合理性のある賃貸経営が見込み難いため試 算を断念した。比準価格は、代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反 映している。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [107.0] 100 100 [100.0] 100 [134.8] [100.0] 100 90,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利・住宅取得支援策の継続に加え、新型 コロナウイルス感染症も収束の状況を迎えた ため、経済活動の正常化が進み、住宅需要は 堅調に推移。 隣接する八木山本町地区等に比べ割安感が顕 在化しており、需要は堅調である。 個別的要因の変動は特に認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％