別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台太白 -41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -41 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.
鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区西多賀１丁目２２８番２
｢西多賀１－１２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
が混在する傾斜地の
住宅地域		 北東4m私道、背面道 水道、ガス、下水 長町南

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道２８６号線と二口街道に
挟まれた、街路条件がやや劣
る既成住宅地域。		 街

路		 基準方位北、　　４
ｍ私道　		 交通

施設		 長町南駅西方

1.5km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 街路条件がやや劣る丘陵性の住宅地域であるが、商業施設の存する二口街道や国道２８６号線、長町南エリアに
比較的近いことから生活利便性は高く、需要は堅調である。今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
背面道　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太白区の八木山丘陵地のうち、国道２８６号線及び二口街道付近の住宅地域。需要者は主に仙台市や周辺
市町に通勤する中堅の所得者層が中心である。街路条件や地勢等が劣り、街区が雑然としているが、太白区中心部への
アクセスは比較的良好で利便性が良いため、住宅需要は堅調である。土地は２１０㎡程度で１７００万円前後、新築戸
建住宅は３５００万円前後が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ワンルームやファミリー向けのアパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め、収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考にとどめ、比準
価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -30               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     82,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[103.8]		 [100.0]
100		 82,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナによる行動制限が撤廃された状況
のなか、太白区内の住宅地の需給の逼迫は解
消されておらず、全般的に地価は上昇傾向が
継続している。

狭隘な道路が多く見られ、住環境はやや劣る
が、商業施設等が集積する長町南エリアや国
道２８６号線に近く、利便性が良いことから
、需要は堅調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
９０
-33		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m私道、
中間画地
近商
高度地区4種
(90,240)
b ２４１４０
５０
-311		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南9m市道、
北東22m、
南西5m、
三方路
近商
高度地区4種
(100,300)
c ２４１４１
００
-58		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8.5m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
(90,300)
d ２４１４０
９０
-317		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
近商
高度地区4種
(90,240)
e ２４１４０
２０
-317		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4m私道、
東6m、二方路
１住居
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,760  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
81,219 		 100
[  97.9]
82,961 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,000 
b (　           ) 
118,785  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.1]
119,225 		 100
[ 142.8]
83,491 
83,500 
c (　           ) 
100,275  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
104,888 		 100
[ 126.8]
82,719 
82,700 
d (　           ) 
109,467  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 117.3]
99,388 		 100
[ 118.9]
83,590 
83,600 
e (　           ) 
73,782  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.4]
91,091 		 100
[ 109.6]
83,112 
83,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -3.5
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　 +17.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　 -15.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,000 円／㎡]  



仙台太白 -41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,128,321 
644,576 
2,483,745 
2,080,750 
402,995 		 （　0.9715）
391,510 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      9,321,667 円　　　　（　     45,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.50 ＬＳ2 159.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   160 ％   207 ㎡     13.3 m x   15.9 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階あたり１ＤＫ（３９．７５㎡）が２戸の軽量鉄骨造２階建アパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下の建物を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
79.50 
100.0 
79.50 
1,596 
126,882 		 1.0  126,882 
1.0  126,882 

 2～ 2		 住宅
79.50 
100.0 
79.50 
1,632 
129,744 		 1.0  129,744 
1.0  129,744 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
159.00 
100.0 
159.00 

256,626 		 256,626 
256,626 
⑨年額支払賃料        256,626 円　×　12ヶ月　＝　       3,079,512 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,079,512 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       195,571 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,063,941 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           256,626 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,412 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          256,626 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          61,827 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     15,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           141 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,128,321 円　　　　（　        15,113 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４０９２
　　　　-18		 1,055  
(   1,032) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 63.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,675 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,668 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,632 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４０９２
　　　　-19		 1,209  
(   1,200) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,662 
c ２４１４０９２
　　　　-20		 1,437  
(   1,406) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,666 
仙台太白 -41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,500 円  　　　　     28,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 162,976 円  　　　        3,259,512　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      243,900 円  　　　　     28,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         644,576 円　（　　　　　　         3,114 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,080,750 円  
（　　　　　        10,052 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,128,321 円      
②総費用 644,576 円      
③純収益　①－② 2,483,745 円      
④建物等に帰属する純収益 2,080,750 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 402,995 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 391,510 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,891 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,321,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区西多賀一丁目２２８番２
 3700000451506-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
仙台太白 -41　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -41 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　加藤　義和   TEL.
鑑定評価額 17,000,000 円  １㎡当たりの価格 82,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 61,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区西多賀１丁目２２８番２
｢西多賀１－１２－６｣		 ②地積
　(㎡)		 207  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
が混在する傾斜地の
住宅地域		 北東4m私道、背面道 水道、ガス、下水 長町南

1.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 八木山丘陵地の裾部で国道２
８６号線と旧街道に挟まれた
在来住宅地域		 街

路		 基準方位北、４ｍ私
道　		 交通

施設		 長町南駅西方

1.5km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 成熟した住宅地域であり、概ね現状を維持して推移するものと予測する。旧来型の住宅地域で街路条件等がやや
劣るが、生活利便性に優れて需要は堅調であるため、地価は当分の間、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に太白区における丘陵地の裾部及びその周辺の住宅地域。需要者は、当該地域に地縁的選好性を有す
る個人が中心となる。街路が狭隘で街区の整然性にやや欠けるが、国道２８６号線沿い等に商業施設が充実して利便性
は比較的良好であり、安定した需要が後押しになって取引価格は上昇傾向にある。土地は２００㎡で１，６００万円程
度、新築戸建住宅で３，０００万円台半ば程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替競争関係にある地域の取引事例に基づき試算したもので、市場の需給状況を的確に反映している。一方
、収益価格は土地建物の投資額に見合った賃料水準が形成されていないため、低位に求められた。自用の戸建住宅が多
数を占める地域であるため収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -30               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     82,000 円／㎡		 [104.9]
100		 100
[100.0]		 100
[104.8]		 [100.0]
100		 82,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 仙台市における住宅地に対する需要は旺盛で
、総額抑制のための画地の細分化が目立つ中
で、割安感のあるエリアにも需要が広がって
いる。

近接する国道２８６号線沿い等に商業施設が
集積して利便性は比較的良好であるため、需
要は堅調。


個別的要因の変動は特に認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -41　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
９０
-33		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m私道、
中間画地
近商
高度地区4種
(90,240)
b ２４１４０
９０
-76		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3.9m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,160)
c ２４１４０
２０
-317		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西4m私道、
東6m、二方路
１住居
高度地区3種
(60,200)
d ２４１４０
７０
-49		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7.5m市道
、中間画地
１住居
高度地区1種
(60,200)
e ２４１４０
２０
-79		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
２中専
高度地区2種
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
77,760  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
80,984 		 100
[  97.0]
83,489 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,500 
b (　           ) 
96,697  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.9]
105,961 		 100
[ 122.5]
86,499 
86,500 
c (　           ) 
73,782  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.4]
91,616 		 100
[ 121.3]
75,528 
75,500 
d (　           ) 
81,894  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
85,867 		 100
[ 103.8]
82,724 
82,700 
e (　           ) 
84,866  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.8]
95,734 		 100
[ 116.4]
82,246 
82,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -15.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     82,000 円／㎡]  



仙台太白 -41　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,160,634 
684,087 
2,476,547 
2,071,510 
405,037 		 （　0.9735）
394,304 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      9,388,190 円　　　　（　     45,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -41　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 79.50 ＬＳ2 159.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   160 ％   207 ㎡     13.3 m x   15.9 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 少人数世帯タイプ、各階２戸、約４０㎡を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
79.50 
100.0 
79.50 
1,606 
127,677 		 1.0  127,677 
1.0  127,677 

 2～ 2		 住宅
79.50 
100.0 
79.50 
1,639 
130,301 		 1.0  130,301 
1.0  130,301 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
159.00 
100.0 
159.00 

257,978 		 257,978 
257,978 
⑨年額支払賃料        257,978 円　×　12ヶ月　＝　       3,095,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,095,736 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　       180,165 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,095,571 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           257,978 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,438 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          257,978 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　          62,483 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     15,000 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           142 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,160,634 円　　　　（　        15,269 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４０５２
　　　　-5		 2,163  
(   2,163) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]
1,664 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,675 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,639 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４０５２
　　　　-6		 2,040  
(   1,999) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]
1,717 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台太白 -41　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 146,500 円  　　　　     29,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 163,787 円  　　　        3,275,736　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       36,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      249,000 円  　　　　     29,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,600 円  　　　　     29,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,300 円  　　　　     29,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         684,087 円　（　　　　　　         3,305 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 179,000 円／㎡　×　     159.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,071,510 円  
（　　　　　        10,007 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,160,634 円      
②総費用 684,087 円      
③純収益　①－② 2,476,547 円      
④建物等に帰属する純収益 2,071,510 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 405,037 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 394,304 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,905 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,388,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -41　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区西多賀一丁目２２８番２
 3700000451506-0000
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備考