別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台太白 -37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -37 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　真理   TEL.
鑑定評価額 24,900,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区西中田２丁目６３番２１
｢西中田２－７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか共同
住宅も見られる住宅
地域		 南6.2m市道 水道、ガス、下水 南仙台

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   260 ｍ、南   170 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 街路条件はやや劣るが、ＪＲ
駅徒歩圏で利便性に優る在来
住宅地域		 街

路		 基準方位北、　　６
．２ｍ市道		 交通

施設		 南仙台駅北西方

830m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 街路条件はやや劣るが、生活利便性に優れた旧来からの住宅地域で、値ごろ感もあることから需要は堅調。今後
も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太白区内の名取川南部、ＪＲ南仙台駅を中心とする住宅地域一円。需要者は地縁的選好性を有する個人が
中心であるが、近年は圏外からの転入も見られる。街区がやや雑然としている既成住宅地域であるが、ＪＲ駅の徒歩圏
で比較的に生活利便性が良好であるため需要は堅調である。土地は１７０㎡で２４００万円程度、新築戸建住宅は土地
を更に小規模化したもので、総額３６００万円前後が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ワンルームやファミリー向けのアパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないた
め、収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、収益価格は参考にとどめ、比準
価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -27               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    162,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[101.0]		 100
[117.8]		 [102.0]
100		 144,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナによる行動制限が撤廃された状況
のなか、太白区内の住宅地の需給の逼迫は解
消されておらず、全般的に地価は上昇傾向が
継続している。

西中田地区において街路条件は相対的に劣る
が、最寄り駅まで徒歩圏内で、商業施設等に
も近く利便性が良いことから、需要は堅調に
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +15.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
９０
-34		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
北4m、二方路
１住居
高度地区3種
(60,200)
b ２４１４０
３０
-31		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北6m、角地
１住居
高度地区3種
(70,200)
c ２４１４０
３０
-7		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西9m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
d ２４１４１
００
-11		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
e ２４１４０
３０
-301		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m道路、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,768  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 104.0]
158,428 		 100
[ 111.0]
142,728 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
146,000 
b (　           ) 
98,196  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[  80.0]		 100
[  82.4]
154,623 		 100
[ 112.1]
137,933 
141,000 
c (　           ) 
161,421  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
173,655 		 100
[ 118.3]
146,792 
150,000 
d (　           ) 
145,934  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
150,020 		 100
[ 108.8]
137,886 
141,000 
e (　           ) 
102,423  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
108,261 		 100
[  79.4]
136,349 
139,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　 -17.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    144,000 円／㎡]  



仙台太白 -37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,906,770 
615,873 
2,290,897 
1,805,250 
485,647 		 （　0.9715）
471,806 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     11,233,476 円　　　　（　     64,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -37　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 69.00 Ｗ2 138.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   173 ㎡     14.0 m x   12.4 m  前面道路：市道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階あたり１ＤＫ（３４．５㎡）が２戸の木造２階建アパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
69.00 
100.0 
69.00 
1,665 
114,885 		 1.0  114,885 
1.0  114,885 

 2～ 2		 住宅
69.00 
100.0 
69.00 
1,716 
118,404 		 1.0  118,404 
1.0  118,404 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
138.00 
100.0 
138.00 

233,289 		 233,289 
233,289 
⑨年額支払賃料        233,289 円　×　12ヶ月　＝　       2,799,468 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     138.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,500 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         198,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,799,468 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         198,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       149,873 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,847,595 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           233,289 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,216 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          233,289 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          56,802 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     16,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           157 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,906,770 円　　　　（　        16,802 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４０９２
　　　　-14		 1,715  
(   1,679) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,750 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,754 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,716 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４０９２
　　　　-15		 1,251  
(   1,251) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 97.0]
1,755 
c ２４１４０９２
　　　　-16		 1,583  
(   1,580) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,756 
仙台太白 -37　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 124,500 円  　　　　     24,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 149,873 円  　　　        2,997,468　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      211,600 円  　　　　     24,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,800 円  　　　　     24,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,900 円  　　　　     24,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         615,873 円　（　　　　　　         3,560 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     138.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,805,250 円  
（　　　　　        10,435 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,906,770 円      
②総費用 615,873 円      
③純収益　①－② 2,290,897 円      
④建物等に帰属する純収益 1,805,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 485,647 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 471,806 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,727 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,233,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区西中田二丁目６３番２１
 3700000454722-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台太白 -37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -37 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行   TEL.
鑑定評価額 25,300,000 円  １㎡当たりの価格 146,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区西中田２丁目６３番２１
｢西中田２－７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅のほか共同
住宅も見られる住宅
地域		 南6.2m市道 水道、ガス、下水 南仙台

830m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西   260 ｍ、南   170 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ＪＲ「南仙台」駅・各種商業
施設等との接近性に恵まれた
生活利便性の良好な住宅地域		 街

路		 基準方位北、６．２
ｍ市道		 交通

施設		 南仙台駅北西方

830m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ「南仙台」駅・商業施設等への接近性に恵まれた住宅地域で、建築費高騰の影響等で、住宅取得意欲の減退
も懸念されるが、依然、根強い需要が継続しており、地価は今後とも上昇基調を維持して行くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太白区南部のＪＲ南仙台駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は主に市内の居住者。ＪＲ南仙台駅が
徒歩圏にあり、各種利便施設等への接近性も比較的良好な住宅地域であり、建築費上昇で住宅価格の上昇や住宅取得意
欲の減少も懸念されるが、子育て世代を中心に需要は強含みで推移している。土地は標準的画地規模で２５００万円前
後、新築戸建物件は取引総額の抑制のため画地の小規模化が見られ、４０００万円程度が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域はＪＲ駅が徒歩圏にあり、交通利便性が概ね良好なことから、一般住宅のほかアパート等も見受けられるが、
不動産投資に見合う賃料水準が形成されておらず、収益物件としての採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。
取引の中心は自用目的で、収益性より居住の快適性を優先する住宅地域であり、信頼性の高い取引事例より求められた
比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -27               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    162,000 円／㎡		 [103.7]
100		 100
[101.0]		 100
[116.2]		 [102.0]
100		 146,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している中、建築費・金
利上昇に懸念はあるが、太白区の住宅地は、
中心部や居住環境の良い地域を中心に住宅需
要は堅調である。

ＪＲ南仙台駅や商業施設等が徒歩圏にあり、
生活利便性の良い住宅地域で、堅調な住宅需
要が続いており、供給が少ないなか、地価は
上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
９０
-34		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
北4m、二方路
１住居
高度地区3種
(60,200)
b ２４１４１
００
-37		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
準工
高度地区4種
(60,200)
c ２４１４１
００
-45		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東6m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
d ２４１４０
００
-6		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
e ２４１４０
２０
-69		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
西5m、角地
１住居
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,768  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 104.0]
158,428 		 100
[ 110.0]
144,025 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
147,000 
b (　           ) 
142,264  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
142,543 		 100
[  98.8]
144,274 
147,000 
c (　           ) 
123,927  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
126,626 		 100
[  89.4]
141,640 
144,000 
d (　           ) 
131,145  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
137,831 		 100
[  93.9]
146,785 
150,000 
e (　           ) 
120,730  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
120,498 		 100
[  86.7]
138,983 
142,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    146,000 円／㎡]  



仙台太白 -37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価が把握できず、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,892,407 
602,180 
2,290,227 
1,809,920 
480,307 		 （　0.9735）
467,579 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     11,132,833 円　　　　（　     64,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -37　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 69.00 Ｗ2 138.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   173 ㎡     14.0 m x   12.4 m  前面道路：市道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１ＤＫタイプ、平均専有面積３４．５㎡、計４戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
69.00 
100.0 
69.00 
1,676 
115,644 		 1.0  115,644 
1.0  115,644 

 2～ 2		 住宅
69.00 
100.0 
69.00 
1,710 
117,990 		 1.0  117,990 
1.0  117,990 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
138.00 
100.0 
138.00 

233,634 		 233,634 
233,634 
⑨年額支払賃料        233,634 円　×　12ヶ月　＝　       2,803,608 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     138.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,500 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         198,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,803,608 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　         198,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　       168,090 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,833,518 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           233,634 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,206 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          233,634 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　          56,527 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     16,500 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           156 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,892,407 円　　　　（　        16,719 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４０３２
　　　　-3		 1,608  
(   1,571) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]
1,729 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,748 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,710 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４０９２
　　　　-14		 1,715  
(   1,679) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,770 
c ２４１４０３２
　　　　-10		 1,448  
(   1,417) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 92.0]
1,745 
仙台太白 -37　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 128,000 円  　　　　     25,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 150,080 円  　　　        3,001,608　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      217,600 円  　　　　     25,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,600 円  　　　　     25,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,600 円  　　　　     25,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         602,180 円　（　　　　　　         3,481 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     138.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0707     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,809,920 円  
（　　　　　        10,462 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,892,407 円      
②総費用 602,180 円      
③純収益　①－② 2,290,227 円      
④建物等に帰属する純収益 1,809,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 480,307 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 467,579 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,703 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,132,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区西中田二丁目６３番２１
 3700000454722-0000
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備考