令和6年1月15日　提出 仙台太白 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -29 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.

鑑定評価額 9,820,000 円  １㎡当たりの価格 73,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区袋原字内手１番１ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南西6m私道 水道、ガス、下水 南仙台 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   170 ｍ、南   100 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 太白区南東部郊外で、小規模 の宅地開発が連なるほか一部 に農地が残る住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ私 道 交通 施設 南仙台駅南東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 畑等の空閑地が残る郊外部の住宅地域であるが、地縁関係者を中心に需要は堅調であり、今後も住宅開発が進み 熟成度を高めて行くものと思われる。地価は相対的に割安感があり暫くは上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、太白区南東部の住宅地域一帯。需要者の中心は市内の居住者であるが、特に地縁関係を有する個人が多 い。鉄道駅や大型商業施設までやや距離があるものの、値頃感から比較的若い世帯を中心に需要は堅調。小規模開発に よる戸建住宅分譲が多く見られる。但し、建築費の上昇に伴い販売価格が高まっており、市場滞留期間に長期化の傾向 も窺える。土地は標準的画地規模で１３００万円前後、新築の戸建物件は３０００万円台が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内及び周辺には低層のアパートや戸建賃貸住宅が散見されるが、用途地域が「１低専」で、収益性より居住快 適性を優先する戸建住宅地域であり賃貸市場が未成熟で合理的な不動産賃貸経営が困難なため、収益価格は試算しなか った。取引は戸建住宅用地の自用目的が中心であることから、信頼性の高い取引事例に基づき市場の実態を適切に反映 した比準価格の採用を妥当と判断し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -44               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     66,500 円／㎡ [105.0] 100 100 [102.0] 100 [ 94.9] [102.0] 100 73,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 継続する低金利環境下にあって、都市部鉄道 沿線を中心に需要は依然として堅調。但し、 建築費の高騰に伴い住宅市場にはやや減速の 動きも見られる。 仙台バイパス東側の雑然とした住宅地域であ るが、割安感から需要は安定的。小規模開発 による建売分譲素地を探す動きも根強く、地 価は上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％