別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台太白 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -27 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　信行   TEL.
鑑定評価額 47,500,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区西中田６丁目６番１１
｢西中田６－６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 283  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
も混在する住宅地域
 西6m市道 水道、ガス、下水 南仙台

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 南仙台駅西側で、昭和４７～
５６年にかけ土地区画整理事
業により開発された住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 南仙台駅南西方

670m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ「南仙台」駅が徒歩圏の居住環境も良好な住宅地域であり、建築費高騰の影響等で、住宅取得意欲の減退等
も懸念されるが、依然、根強い需要が継続しており、地価は今後とも上昇基調を維持して行くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     79,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太白区南部のＪＲ南仙台駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は主に市内の居住者。最寄駅が徒歩圏
、整然とした街区で利便性・居住環境が良好、需要者の選好性は高く、高額取引が多いエリアである。建築費上昇で住
宅取得意欲の減少も懸念されるが、物件不足のなか需要は堅調に推移している。土地は標準的画地規模で４７００万円
程度、新築戸建物件は取引総額の抑制のため画地の小規模化が見られ、５０００万円前後が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域はＪＲ駅が徒歩圏で、商業施設等に近く、生活利便性が良好なことから、一般住宅のほかアパート等の賃貸物
件も混在している。但し、不動産投資に見合う賃料水準が形成されておらず、収益物件としての採算性は乏しく、収益
価格は低位に求められた。取引の中心は自用目的で、収益性より居住の快適性を優先する住宅地域である。よって、信
頼性の高い取引事例より求められた比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　太白（県） -11             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    165,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している中、建築費・金
利上昇に懸念はあるが、太白区の住宅地は、
中心部や居住環境の良い地域を中心に住宅需
要は堅調である。

ＪＲ駅が徒歩圏で利便性が良く、整然とした
街区の居住環境も優れた住宅地域で、供給が
限定的であるが、需要は旺盛であり、地価は
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％ +1.8 ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
３０
-34		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 西6m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
(90,300)
b ２４１４０
３０
-7		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西9m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
c ２４１４１
００
-11		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
d ２４１４０
９０
-6		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4m道路、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,160)
e ２４１４０
２０
-9		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7m市道、
西6m、準角地
１低専
高度地区3種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
188,132  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
205,955 		 100
[ 117.8]
174,834 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
177,000 
b (　           ) 
161,421  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
173,655 		 100
[ 101.0]
171,936 
174,000 
c (　           ) 
145,934  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
150,020 		 100
[ 100.9]
148,682 
150,000 
d (　           ) 
140,765  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
146,959 		 100
[  86.4]
170,091 
172,000 
e (　           ) 
147,765  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
146,770 		 100
[  88.4]
166,029 
168,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    168,000 円／㎡]  



仙台太白 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価が把握できず、適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,063,213 
1,727,002 
5,336,211 
4,366,710 
969,501 		 （　0.9760）
946,233 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     22,529,357 円　　　　（　     79,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 114.00 Ｓ3 342.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   283 ㎡     14.6 m x   19.4 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（２ＤＫタイプ、平均専有面積３８㎡、計９戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
114.00 
100.0 
114.00 
1,678 
191,292 		 1.0  191,292 
1.0  191,292 

 2～ 2		 住宅
114.00 
100.0 
114.00 
1,712 
195,168 		 1.0  195,168 
1.0  195,168 

 3～ 3		 住宅
114.00 
100.0 
114.00 
1,746 
199,044 		 1.0  199,044 
1.0  199,044 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
342.00 
100.0 
342.00 

585,504 		 585,504 
585,504 
⑨年額支払賃料        585,504 円　×　12ヶ月　＝　       7,026,048 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     342.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,026,048 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　       410,259 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,915,789 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           585,504 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,527 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          585,504 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　         141,661 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     25,000 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           236 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,063,213 円　　　　（　        24,958 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４０３２
　　　　-4		 1,636  
(   1,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,722 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,712 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４０３２
　　　　-6		 1,427  
(   1,427) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 97.0]
1,741 
c ２４１４０２２
　　　　-23		 1,348  
(   1,317) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 88.0]
1,788 
仙台太白 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 364,500 円  　　　　     72,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 366,302 円  　　　        7,326,048　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      743,500 円  　　　　     72,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        72,900 円  　　　　     72,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,900 円  　　　　     72,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,727,002 円　（　　　　　　         6,102 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 207,000 円／㎡　×　     342.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0599     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,366,710 円  
（　　　　　        15,430 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,063,213 円      
②総費用 1,727,002 円      
③純収益　①－② 5,336,211 円      
④建物等に帰属する純収益 4,366,710 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 969,501 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 946,233 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,344 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,529,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      79,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区西中田六丁目６番１１
 3700000457413-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台太白 -27　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -27 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.
鑑定評価額 47,500,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区西中田６丁目６番１１
｢西中田６－６－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 283  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅にアパート
も混在する住宅地域
 西6m市道 水道、ガス、下水 南仙台

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 南仙台駅前に土地区画整理事
業により造成された、区画整
然とした住宅地域		 街

路		 基準方位北、　６ｍ
市道		 交通

施設		 南仙台駅南西方

670m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台都市圏への通勤者層に人気のあるＪＲ東北本線南仙台駅の徒歩圏に立地しており、平坦な住宅地域で、居住
環境等も良好なため、土地需要は根強く今後も地価は上昇傾向にて推移するものと予想される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     79,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太白区内の名取川南部、ＪＲ南仙台駅を中心とする住宅地域一円。需要者は自己居住物件の取得を目論む
中堅から高所得者層が中心となり、周辺市町からの流入も考えられる。仙台都市圏への通勤者層に人気のある南仙台駅
を最寄駅とし、区画整然とした平坦な住宅地域のため居住環境は良好で土地需要は旺盛ではあるものの価格水準が高い
ため上昇の程度は比較的緩い。需要の中心となる価格帯は、２８０㎡程度の土地で４，８００万円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 共同住宅も見られる住宅地域に所在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算され
た。本件においては、主たる需要者である自己居住目的の個人が不動産取引市場の実態を重視して取引の意思決定を行
う点を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、市場参加者の意思決定への影響が限定的な収益価格は参考
に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　太白（県） -11             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    165,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価や建築費高騰等の懸念はあるが区内の住
宅地需要は概ね堅調。鉄道駅徒歩圏や新規分
譲地で居住環境が良好な住宅地域は特に土地
需要が強い。

最寄駅に程近い平坦な住宅地域で住環境は良
好であり、生活利便施設等への接近性も良好
なため需要は根強く、地価は上昇傾向で推移
している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％ +1.8 ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -27　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
３０
-7		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西9m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
b ２４１４１
００
-11		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
c ２４１４０
９０
-34		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m市道、
北4m、二方路
１住居
高度地区3種
(60,200)
d ２４１４０
３０
-34		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 西6m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
(90,300)
e ２４１４０
２０
-9		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7m市道、
西6m、準角地
１低専
高度地区3種
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
161,421  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
173,655 		 100
[ 102.0]
170,250 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
172,000 
b (　           ) 
145,934  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
150,020 		 100
[  93.6]
160,278 
162,000 
c (　           ) 
136,768  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 104.0]
158,428 		 100
[  94.1]
168,361 
170,000 
d (　           ) 
188,132  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
205,955 		 100
[ 124.3]
165,692 
167,000 
e (　           ) 
147,765  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
146,770 		 100
[  88.4]
166,029 
168,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    168,000 円／㎡]  



仙台太白 -27　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,061,580 
1,724,335 
5,337,245 
4,366,710 
970,535 		 （　0.9760）
947,242 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     22,553,381 円　　　　（　     79,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -27　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 113.00 Ｓ3 342.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   283 ㎡     14.5 m x   19.5 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３８㎡程度のファミリータイプ、２ＤＫ、計９戸の３階建共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
114.00 
100.0 
114.00 
1,665 
189,810 		 2.0  379,620 
1.0  189,810 

 2～ 2		 住宅
114.00 
100.0 
114.00 
1,699 
193,686 		 2.0  387,372 
1.0  193,686 

 3～ 3		 住宅
114.00 
100.0 
114.00 
1,733 
197,562 		 2.0  395,124 
1.0  197,562 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
342.00 
100.0 
342.00 

581,058 		 1,162,116 
581,058 
⑨年額支払賃料        581,058 円　×　12ヶ月　＝　       6,972,696 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     342.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         300,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,972,696 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         300,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       363,635 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,909,061 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,162,116 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,040 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          581,058 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         141,479 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,061,580 円　　　　（　        24,953 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４１０２
　　　　-10		 1,661  
(   1,629) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,748 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,738 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,699 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４１０２
　　　　-11		 1,801  
(   1,801) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,801 
c ２４１４１０２
　　　　-12		 1,306  
(   1,306) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,666 
仙台太白 -27　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 364,500 円  　　　　     72,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 363,635 円  　　　        7,272,696　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      743,500 円  　　　　     72,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        72,900 円  　　　　     72,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        72,900 円  　　　　     72,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,724,335 円　（　　　　　　         6,093 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9760    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 72,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 207,000 円／㎡　×　     342.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0599     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0499 ×　 45 ％　＋　0.0593 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,366,710 円  
（　　　　　        15,430 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,061,580 円      
②総費用 1,724,335 円      
③純収益　①－② 5,337,245 円      
④建物等に帰属する純収益 4,366,710 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 970,535 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 947,242 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,347 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,553,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      79,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -27　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区西中田六丁目６番１１
 3700000457413-0000
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備考