別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台太白 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -26 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.
鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 97,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区東中田２丁目９０３番７外
｢東中田２－３８－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 179  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1:1		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南6m市道 水道、ガス、下水 南仙台

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   140 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４号線の東方背後に位置
する既成住宅地域		 街

路		 基準方位北、　６ｍ
市道		 交通

施設		 南仙台駅北東方

2.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 成熟が進む住宅地域であり、概ね現状を維持して推移するものと予測する。土地区画整理事業の施行により街路
条件、住環境は比較的良好であり、地価は当分の間、上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に名取川以南の太白区の住宅地域一円。需要者は、仙台市内のファミリー層等が中心となる。最寄駅
まではやや距離があるものの、土地区画整理事業の施行により整然とした区画が形成されており、国道４号へのアクセ
スも良好で居住環境は比較的良好である。需要の中心となる価格帯は１８０㎡程度の土地で１，７５０万円程度と考え
られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅が主体の住宅地域であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。本
件においては、主たる需要者であるファミリー層等の個人が不動産取引市場の実態を重視して取引の意思決定を行う点
を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、市場参加者の意思決定への影響が限定的な収益価格は参考に留
め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -44               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,500 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 72.8]		 [102.0]
100		 95,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価や建築費高騰等の懸念はあるが区内の住
宅地需要は概ね堅調。鉄道駅徒歩圏や新規分
譲地で居住環境が良好な住宅地域は特に土地
需要が強い。

幹線道路の整備に伴う国道４号線へのアクセ
ス向上により、生活利便性が改善。比較的良
好な住環境と相まって選好度は高まっている
。

個別的要因の変動は特に認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
４０
-358		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西6m、角地
１住居

(70,200)
b ２４１４０
４０
-53		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西6m道路、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２４１４０
４０
-35		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.2m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２４１４０
６０
-61		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南4.2m私道、
中間画地
１住居

(60,168)
e ２４１４０
４０
-62		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.2m私道、
北3.5m、
二方路
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,774  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
96,962 		 100
[ 101.0]
96,002 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
97,900 
b (　           ) 
89,850  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
89,321 		 100
[ 101.0]
88,437 
90,200 
c (　           ) 
99,411  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
99,411 		 100
[ 102.0]
97,462 
99,400 
d (　           ) 
110,723  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
115,089 		 100
[ 112.7]
102,120 
104,000 
e (　           ) 
73,189  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
72,415 		 100
[  76.7]
94,413 
96,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     97,500 円／㎡]  



仙台太白 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,762,393 
607,964 
2,154,429 
1,870,500 
283,929 		 （　0.9715）
275,837 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      6,567,548 円　　　　（　     36,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
２階建共同住宅 70.00 Ｗ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   179 ㎡     14.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 少人数世帯タイプ、各階２戸、約３５㎡を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,580 
110,600 		 2.0  221,200 
1.0  110,600 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,612 
112,840 		 2.0  225,680 
1.0  112,840 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

223,440 		 446,880 
223,440 
⑨年額支払賃料        223,440 円　×　12ヶ月　＝　       2,681,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,681,280 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　       157,370 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,703,910 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           446,880 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,223 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          223,440 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　          54,118 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     15,000 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           142 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,762,393 円　　　　（　        15,432 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４１０２
　　　　-7		 1,442  
(   1,442) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,618 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,649 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,612 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４１０２
　　　　-8		 1,496  
(   1,496) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,679 
c ２４１４１０２
　　　　-9		 1,346  
(   1,346) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,650 
仙台太白 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 129,000 円  　　　　     25,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 143,064 円  　　　        2,861,280　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      219,300 円  　　　　     25,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        51,600 円  　　　　     25,800,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,800 円  　　　　     25,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         607,964 円　（　　　　　　         3,396 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 179,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,870,500 円  
（　　　　　        10,450 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,762,393 円      
②総費用 607,964 円      
③純収益　①－② 2,154,429 円      
④建物等に帰属する純収益 1,870,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 283,929 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 275,837 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,541 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,567,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区東中田二丁目９０３番７
 3700000539707-0000
2 　仙台市太白区東中田二丁目９０３番８
 3700001175625-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台太白 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -26 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.
鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 74,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区東中田２丁目９０３番７外
｢東中田２－３８－１７｣		 ②地積
　(㎡)		 179  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1:1		 住宅

ＬＳ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南6m市道 水道、ガス、下水 南仙台

2.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   140 ｍ、南   110 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 平成初期に土地区画整理され
た街路整然とした住宅地域		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 南仙台駅北東方

2.2km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 区画整然とした閑静な住宅地域で、良好な住環境を維持すると予測する。区画整理により供給された住宅地で、
区画が整然とし、国道へのアクセスも改善され需要は堅調であり、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市南部の東中田地区を中心とした住宅地域。需要者の中心は仙台市南部、名取市等の居住者で、県内
外の建売業者もみられ、業者の先行取得も多い。当該地域はＪＲ南仙台駅からは比較的遠いが、国道へのアクセスが良
く、区画整理による住宅地で、街区が整然とし、住環境・利便性に優れ需要は増加傾向にある。土地は２００㎡程度で
２０００万円程度、新築戸建物件は１００㎡前半に小割した区画で３０００～３５００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には土地区画整理事業時に相続対策等で建築されたアパート等も見られるが、土地・建物価格に見合う賃料水準が
形成されていないため、収益価格は低位に試算された。当該地域は居住の快適性を重視した住宅地域で、自用目的の取
引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的であることから、市場を反映した比準価格を採
用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -44               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,500 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 71.8]		 [102.0]
100		 97,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利・住宅取得支援策の継続に加え、新型
コロナウイルス感染症も収束の状況を迎えた
ため、経済活動の正常化が進み、住宅需要は
堅調に推移。

仙台バイパス以東の住宅地域のなかでも東中
田地区は利便性・住環境に優れることから、
近隣地域周辺は土地需要が増加し、地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
４０
-358		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西6m、角地
１住居

(70,200)
b ２４１４０
５０
-346		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
c ２４１４０
５０
-347		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
d ２４１４０
５０
-352		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東15.5m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
e ２４１４０
３０
-50		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
東4.2m、角地
１住居
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,774  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
96,962 		 100
[ 101.0]
96,002 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
97,900 
b (　           ) 
85,846  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
87,529 		 100
[  89.2]
98,127 
100,000 
c (　           ) 
86,079  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
87,429 		 100
[  92.9]
94,111 
96,000 
d (　           ) 
89,031  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
96,390 		 100
[ 100.6]
95,815 
97,700 
e (　           ) 
89,199  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
90,585 		 100
[  93.7]
96,676 
98,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     98,000 円／㎡]  



仙台太白 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,768,890 
587,200 
2,181,690 
1,885,000 
296,690 		 （　0.9715）
288,234 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      6,862,714 円　　　　（　     38,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
２階建共同住宅 70.00 Ｗ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   179 ㎡     14.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅、１ＬＤＫ、各戸面積３５㎡、各階２戸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,585 
110,950 		 2.0  221,900 
1.0  110,950 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,615 
113,050 		 2.0  226,100 
1.0  113,050 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

224,000 		 448,000 
224,000 
⑨年額支払賃料        224,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,688,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,688,000 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　       157,740 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,710,260 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           448,000 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,234 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          224,000 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　          54,254 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     15,000 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           142 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,768,890 円　　　　（　        15,469 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４０４２
　　　　-322		 1,580  
(   1,545) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,699 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,652 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,615 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４１０２
　　　　-8		 1,496  
(   1,496) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,591 
c ２４１４０３２
　　　　-9		 1,680  
(   1,643) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[ 97.0]
1,666 
仙台太白 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 130,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 143,400 円  　　　        2,868,000　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      221,000 円  　　　　     26,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,000 円  　　　　     26,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         587,200 円　（　　　　　　         3,280 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 26,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,885,000 円  
（　　　　　        10,531 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,768,890 円      
②総費用 587,200 円      
③純収益　①－② 2,181,690 円      
④建物等に帰属する純収益 1,885,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 296,690 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 288,234 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,610 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,862,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区東中田二丁目９０３番７
 3700000539707-0000
2 　仙台市太白区東中田二丁目９０３番８
 3700001175625-0000
3 　
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備考