令和6年1月15日　提出 仙台太白 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台太白 -15 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　小松　正典   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 79,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市太白区桜木町１番７１７ ｢桜木町２３－１５｣ ②地積 　(㎡) 146   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度1種最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が介在する住 宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 八木山動物公園 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   180 ｍ、南    80 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代に民間開発業者 が造成分譲した丘陵性の住宅 地域 街 路 基準方位北、５．５ ｍ市道 交通 施設 八木山動物公園駅東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 仙台市地下鉄「八木山動物公園」駅が徒歩圏内にあり、近接する松が丘地区と比較し割安感が認められ、需要は 堅調である。今後、暫くは地価の上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八木山丘陵地帯の住宅地域。需要者の中心は仙台市内の居住者である。近隣地域は緩傾斜の丘陵性住宅地 域で、街路との高低差が見られるが、街区は概ね整然としている。仙台市地下鉄「八木山動物公園」駅の徒歩圏内にあ り、良好な交通利便性と割安感が認められ、需要は堅調に推移している。市場の中心となる価格帯は１５０㎡程度の更 地で１，２００万円前後、新築建売住宅で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には低層アパート等も見られるが、用途地域が第一種低層住居専用地域であること等から、対象地において経済合 理性に裏打ちされた収益価格を得ることは困難であるため、収益還元法の適用は見送った。当該地域は居住の快適性を 重視した住宅地域で、自用目的の取引が中心であり、類似不動産の取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般 的であることから、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台太白 -14               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [107.0] 100 100 [100.0] 100 [157.4] [102.0] 100 79,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費上昇等により購入意欲の減退等の影響 が見られるが、利便性と環境の優れた地域で の地価上昇は継続し、割安感のある周辺地域 へ波及している。 丘陵地にある古い住宅団地で、地下鉄駅が徒 歩圏内で交通利便性が良好であり、隣接する 松が丘地区に比べ割安感もあることから、需 要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％