別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台太白 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -5 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　公正   TEL.
鑑定評価額 34,700,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区郡山６丁目２２１番１９
｢郡山６－３－２７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 221  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種
埋蔵文化財包蔵地

(70,200)
台形
1.5:1		 住宅

Ｗ2		 小規模住宅の中に農
地も残存している住
宅地域		 東6.4m市道、北側道 水道、下水 太子堂

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 街路条件は劣るものの、利便
性の優るあすと長町地区に近
接する既成住宅地域。		 街

路		 基準方位北、６．４
ｍ市道		 交通

施設		 太子堂駅北東方

1.1km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 あすと長町地区の人口増・商業集積の高まりを受け、副都心近郊の住宅地域へと性格を変えつつある。今後も利
便性の良さを反映し、介在農地の宅地化が進行し、住宅地域として熟成が進み、地価は上昇すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ長町駅・太子堂駅を最寄駅とする住宅地域の圏域。需要者の中心は主に仙台市内の居住者であるが、
圏外からの転入者も多い。当該地域は地下鉄駅、大型商業施設等に比較的近く、あすと長町地区の背後に位置するため
、生活利便性及び居住環境が良好な住宅地域であり、堅調な需要が続いている。土地は２２０㎡で３５００万円が相場
であるが、画地を半分に分割した建売住宅の中心となる価格帯は３５００～４０００万程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内には駅への接近性、利便性の良さからアパート等の収益物件が比較的多いものの、土地価格に見合う賃料水
準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。当該地域は居住の快適性が重視される住宅地域であって収益
性が求められる地域ではなく、かつ不動産取引も収益性を基準として行われる地域ではないので収益価格は参考にとど
め、実証的な比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    132,000 円／㎡		 [106.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 91.0]		 [103.0]
100		 157,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利・住宅取得支援策の継続に加え、新型
コロナウイルス感染症も収束の状況を迎えた
ため、経済活動の正常化が進み、住宅需要は
堅調に推移。

発展中のあすと長町に近接し、利便性が良好
であることから宅地需要は高い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
００
-1		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
２住居

(60,160)
b ２４１４０
００
-2		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m道路、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,160)
c ２４１４０
６０
-13		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5m道路、
中間画地
２住居

(60,200)
d ２４１４０
６０
-6		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.5m私道、
中間画地
１住居

(60,200)
e ２４１４１
００
-60		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m私道、
北4m、角地
２住居
高度地区3種
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
189,736  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
204,059 		 100
[ 137.7]
148,191 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
153,000 
b (　           ) 
138,543  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
142,074 		 100
[  89.9]
158,036 
163,000 
c (　           ) 
127,979  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
132,414 		 100
[  92.0]
143,928 
148,000 
d (　           ) 
114,199  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
115,319 		 100
[  74.3]
155,207 
160,000 
e (　           ) 
183,301  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
181,891 		 100
[ 118.1]
154,014 
159,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +42.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    157,000 円／㎡]  



仙台太白 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,773,638 
787,889 
2,985,749 
2,392,500 
593,249 		 （　0.9715）
576,341 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     13,722,405 円　　　　（　     62,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 89.00 Ｗ2 178.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
埋蔵文化財包蔵地		 70 ％   200 ％   200 ％   221 ㎡     17.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階あたり２ＤＫ（４４．５㎡）が２戸の木造２階建アパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
89.00 
100.0 
89.00 
1,704 
151,656 		 1.0  151,656 
1.0  151,656 

 2～ 2		 住宅
89.00 
100.0 
89.00 
1,734 
154,326 		 1.0  154,326 
1.0  154,326 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
178.00 
100.0 
178.00 

305,982 		 305,982 
305,982 
⑨年額支払賃料        305,982 円　×　12ヶ月　＝　       3,671,784 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,671,784 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　       215,148 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,696,636 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           305,982 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,892 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          305,982 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　          74,110 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,773,638 円　　　　（　        17,075 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４０４２
　　　　-14		 1,755  
(   1,719) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,809 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,772 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,734 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４０３２
　　　　-28		 1,735  
(   1,735) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,735 
c ２４１４００２
　　　　-318		 1,564  
(   1,530) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,772 
仙台太白 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 165,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 195,589 円  　　　        3,911,784　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       80,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      280,500 円  　　　　     33,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         787,889 円　（　　　　　　         3,565 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     178.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,392,500 円  
（　　　　　        10,826 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,773,638 円      
②総費用 787,889 円      
③純収益　①－② 2,985,749 円      
④建物等に帰属する純収益 2,392,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 593,249 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 576,341 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,608 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,722,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区郡山六丁目２２１番１９
 3700000418901-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台太白 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -5 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　千田　典信   TEL.
鑑定評価額 34,700,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区郡山６丁目２２１番１９
｢郡山６－３－２７－１｣		 ②地積
　(㎡)		 221  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(70,200)
台形
1.5:1		 住宅

Ｗ2		 小規模住宅の中に農
地も残存している住
宅地域		 東6.4m市道、北側道 水道、下水 太子堂

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 商業施設及びマンション等が
集積するあすと長町に近接す
る住宅地域		 街

路		 基準方位北、６．４
ｍ市道		 交通

施設		 太子堂駅北東方

1.1km		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は農地もみられる住宅地域であるが、近年発展が目覚ましいあすと長町地区に近接してるため農地の宅
地化が進み、住宅地域としての成熟度が増している。従って今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     62,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ長町駅・太子堂駅東側の住宅地域。主な需要者は仙台市中心部へ通勤するファミリー世帯である。系
統連続性などの街路条件に難があるが、最寄り駅を徒歩圏に有し、あすと長町に所在する大型商業施設や公園などを利
用可能で生活利便性・住居環境に優れることから需要は堅調である。土地は２００㎡前後で３１００万円程度、新築の
戸建物件は４８００万円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 利便性からアパート等の収益物件が多くみられるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は
低位に試算された。当該地域は収益性よりも居住の快適性が重視され、かつ土地取引も収益性を基準に行われる地域で
はないことから収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡もみられる比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -4                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    132,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[101.0]		 100
[ 91.0]		 [103.0]
100		 156,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の上昇や建築費の高騰などの不安要素も
あるが、住宅取得支援策の継続等により、住
宅の取得意欲は下がっておらず住宅需要は堅
調に推移。

あすと長町に近接し優良な利便性を有し、周
辺地域と比較して割安感ある当該地域は堅調
な住宅需要を有する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
６０
-13		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南5m道路、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２４１４０
００
-2		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m道路、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,160)
c ２４１４０
２０
-52		 仙台市太白区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 袋地等 西7m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(60,200)
d ２４１４０
３０
-312		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
北5m、準角地
１住居
高度地区3種
(60,200)
e ２４１４０
００
-13		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東5m市道、
東4.1m、角地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
127,979  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
132,414 		 100
[  91.1]
145,350 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
150,000 
b (　           ) 
138,543  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
142,074 		 100
[  89.0]
159,634 
164,000 
c (　           ) 
87,816  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  64.8]
140,533 		 100
[  88.2]
159,334 
164,000 
d (　           ) 
89,037  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
89,988 		 100
[  59.4]
151,495 
156,000 
e (　           ) 
105,445  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
108,340 		 100
[  73.5]
147,401 
152,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -35.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    157,000 円／㎡]  



仙台太白 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,814,903 
823,125 
2,991,778 
2,392,500 
599,278 		 （　0.9715）
582,199 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     13,861,881 円　　　　（　     62,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 89.00 Ｗ2 178.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 70 ％   200 ％   200 ％   221 ㎡     15.7 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   6.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階あたり２ＤＫ（４４．５㎡）が２戸の木造２階建アパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
89.00 
100.0 
89.00 
1,716 
152,724 		 1.0  152,724 
1.0  152,724 

 2～ 2		 住宅
89.00 
100.0 
89.00 
1,762 
156,818 		 1.0  156,818 
1.0  156,818 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
178.00 
100.0 
178.00 

309,542 		 309,542 
309,542 
⑨年額支払賃料        309,542 円　×　12ヶ月　＝　       3,714,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,714,504 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.5 ％　＝　　       217,498 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,737,006 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           309,542 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,925 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          309,542 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.2563　＝　          74,972 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,814,903 円　　　　（　        17,262 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４０４２
　　　　-14		 1,755  
(   1,719) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,828 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,801 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,762 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４００２
　　　　-318		 1,564  
(   1,530) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]
1,832 
c ２４１４００２
　　　　-302		 1,742  
(   1,705) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,742 
仙台太白 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 165,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 197,725 円  　　　        3,954,504　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       80,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      280,500 円  　　　　     33,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        66,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         823,125 円　（　　　　　　         3,725 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     178.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,392,500 円  
（　　　　　        10,826 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,814,903 円      
②総費用 823,125 円      
③純収益　①－② 2,991,778 円      
④建物等に帰属する純収益 2,392,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 599,278 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 582,199 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,634 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,861,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      62,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区郡山六丁目２２１番１９
 3700000418901-0000
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備考