別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台太白 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -3 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　猿渡　俊   TEL.
鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 75,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区郡山字北目宅地４６番
 ②地積
　(㎡)		 245  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
のほか農地が残る住
宅地域		 北4m市道 水道、ガス、下水 長町

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    75 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 一般住宅、アパートのほか農
地が残る住宅地域		 街

路		 基準方位北、　　４
ｍ市道		 交通

施設		 長町駅南東方

1.9km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 水害リスクが懸念される地域ではあるものの、あすと長町地区の発展に牽引される形で割安感のある住宅地域と
して需要が認められるため、当分は地価上昇傾向にて推移すると予想される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は仙台市太白区東部の住宅地域一円。需要者は自己居住物件の取得を目論む中堅所得者層が中心となる。最
寄駅までやや距離のある立地だが、あすと長町地区の開発に伴う住宅需要増大に牽引される形で、割安感のある住宅地
としてファミリー層等から一定程度の引き合いが認められる。ただし、水害リスクも認知されている点には留意が必要
である。需要の中心となる価格帯は２５０㎡程度の土地で１，８００万円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 共同住宅も見られる住宅地域に所在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に試算され
た。本件においては、主たる需要者である自己居住目的の個人が不動産取引市場の実態を重視して取引の意思決定を行
う点を踏まえ、比準価格がより説得力のあるものと判断し、市場参加者の意思決定への影響が限定的な収益価格は参考
に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -44               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,500 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 92.9]		 [100.0]
100		 73,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価や建築費高騰等の懸念はあるが区内の住
宅地需要は概ね堅調。鉄道駅徒歩圏や新規分
譲地で居住環境が良好な住宅地域は特に土地
需要が強い。

あすと長町地区の発展に伴い、国道４号仙台
バイパス東側の地域にも宅地化の需要は広が
ったが、水害等の影響が懸念されるエリアで
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
００
-13		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東5m市道、
東4.1m、角地
１住居

(60,200)
b ２４１４０
３０
-312		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
北5m、準角地
１住居
高度地区3種
(60,200)
c ２４１４０
６０
-27		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東8m市道、
西4m、角地
近商
駐車付置義務
(80,300)
d ２４１４０
９０
-322		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
e ２４１４０
００
-8		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m私道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,445  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
108,340 		 100
[ 138.4]
78,280 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
78,300 
b (　           ) 
89,037  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
89,988 		 100
[ 124.8]
72,106 
72,100 
c (　           ) 
108,656  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
107,104 		 100
[ 142.0]
75,425 
75,400 
d (　           ) 
96,279  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
101,863 		 100
[ 137.2]
74,244 
74,200 
e (　           ) 
82,867  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
88,879 		 100
[ 137.2]
64,781 
64,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.69 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,000 円／㎡]  



仙台太白 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に所在し、適切な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,163,386 
877,009 
3,286,377 
2,704,250 
582,127 		 （　0.9715）
565,536 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     13,465,143 円　　　　（　     55,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 132.48 Ｗ2 198.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   160 ％   245 ㎡     15.3 m x   15.4 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階あたり１ＤＫ（３３．１２㎡）が３戸の木造２階建アパートを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
99.36 
100.0 
99.36 
1,740 
172,886 		 1.0  172,886 
1.0  172,886 

 2～ 2		 住宅
99.36 
100.0 
99.36 
1,776 
176,463 		 1.0  176,463 
1.0  176,463 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.72 
100.0 
198.72 

349,349 		 349,349 
349,349 
⑨年額支払賃料        349,349 円　×　12ヶ月　＝　       4,192,188 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     198.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,192,188 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       354,575 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,077,613 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           349,349 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,214 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          349,349 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          82,375 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     20,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           184 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,163,386 円　　　　（　        16,993 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４１０２
　　　　-1		 1,565  
(   1,564) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,860 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,815 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,776 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４１０２
　　　　-2		 1,488  
(   1,488) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,768 
c ２４１４１０２
　　　　-3		 1,440  
(   1,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,818 
仙台太白 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 186,500 円  　　　　     37,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 221,609 円  　　　        4,432,188　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      317,000 円  　　　　     37,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,600 円  　　　　     37,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,300 円  　　　　     37,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         877,009 円　（　　　　　　         3,580 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     198.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,704,250 円  
（　　　　　        11,038 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,163,386 円      
②総費用 877,009 円      
③純収益　①－② 3,286,377 円      
④建物等に帰属する純収益 2,704,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 582,127 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 565,536 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,308 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,465,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区郡山字北目宅地４６番
 3700000507492-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台太白 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台太白 -3 宮城県 宮城第４ 氏名  不動産鑑定士　須藤　智哉   TEL.
鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 75,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 56,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市太白区郡山字北目宅地４６番
 ②地積
　(㎡)		 245  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,160)

1:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
のほか農地が残る住
宅地域		 北4m市道 水道、ガス、下水 長町

1.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    75 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４号バイパス東側背後、
一般住宅・アパートのほか農
地が残る住宅地域		 街

路		 基準方位北、４ｍ市
道　		 交通

施設		 長町駅南東方

1.9km		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 太白区中心部の供給不足や発展するあすと長町地区からの波及効果により需要は高まっており、今後も住宅開発
が進み熟成度を高めて行くと思われる。地価は相対的に割安感があり暫く上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は太白区東部の住宅地域一帯。需要者の中心は仙台市内の居住者である。鉄道駅からやや距離がある雑然と
した住宅地であるが、仙台バイパス背後で利便性は概ね良好。郡山地区内でも比較的値頃感があるため若い世帯を中心
に需要は堅調である。周辺には畑等の開発素地が残っており、パワービルダーによる小規模開発の戸建住宅分譲も多く
見られる。土地は標準的画地規模で１８００万円前後、新築の戸建物件は３５００万円台が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 国道背後に位置しており、戸建住宅のほか単身者やファミリー向けのアパートも見受けられるが、上昇する土地価格に
見合った賃料水準が形成されていないため、投資採算性は乏しく、収益価格は低位に求められた。当該地域は収益性よ
り居住の快適性を優先する住宅地域であり、取引は自用目的が中心である。よって、市場の実態を適切に反映した比準
価格を採用し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台太白 -44               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     66,500 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 91.0]		 [100.0]
100		 75,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     70,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 継続する低金利環境下にあって、都市部鉄道
沿線を中心に需要は依然として堅調。但し、
建築費の高騰に伴い住宅市場にはやや減速の
動きも見られる。

国道背後の一部農地が残る雑然とした住宅地
域で、割安感に加えて発展するあすと長町地
区の波及効果もあり、需要は堅調。地価は上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台太白 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１４０
００
-8		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m私道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２４１４０
６０
-5		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(80,300)
c ２４１４０
５０
-346		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(50,80)
d ２４１４０
００
-32		 仙台市太白区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.2m市道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(60,200)
e ２４１４０
００
-46		 仙台市太白区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m市道、
西4.2m、角地
１住居
高度地区3種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
82,867  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
88,879 		 100
[ 109.8]
80,946 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
80,900 
b (　           ) 
84,087  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
87,030 		 100
[ 124.4]
69,960 
70,000 
c (　           ) 
85,846  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
87,529 		 100
[ 115.7]
75,652 
75,700 
d (　           ) 
88,792  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
91,367 		 100
[ 118.6]
77,038 
77,000 
e (　           ) 
77,849  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
79,986 		 100
[ 108.2]
73,924 
73,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     75,500 円／㎡]  



仙台太白 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  適切な造成事例が把握できなかったため適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,884,195 
817,165 
3,067,030 
2,520,800 
546,230 		 （　0.9735）
531,755 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     12,660,833 円　　　　（　     51,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台太白 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 132.48 Ｗ2 198.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   160 ％   245 ㎡     15.3 m x   15.4 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１ＤＫタイプ、平均専有面積３３㎡、計６戸） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
99.36 
100.0 
99.36 
1,605 
159,473 		 1.0  159,473 
1.0  159,473 

 2～ 2		 住宅
99.36 
100.0 
99.36 
1,662 
165,136 		 1.0  165,136 
1.0  165,136 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
198.72 
100.0 
198.72 

324,609 		 324,609 
324,609 
⑨年額支払賃料        324,609 円　×　12ヶ月　＝　       3,895,308 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     198.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,895,308 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       330,825 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,804,483 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           324,609 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,986 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          324,609 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          76,542 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     20,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           184 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,884,195 円　　　　（　        15,854 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１４００２
　　　　-302		 1,742  
(   1,705) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[116.0]		 100
[ 90.0]
1,669 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,699 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,662 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１４０４２
　　　　-304		 1,674  
(   1,638) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 98.0]
1,709 
c ２４１４０２２
　　　　-33		 1,777  
(   1,740) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[109.0]		 100
[ 93.0]
1,719 
仙台太白 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 184,000 円  　　　　     36,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 206,765 円  　　　        4,135,308　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       40,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      312,800 円  　　　　     36,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,800 円  　　　　     36,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,800 円  　　　　     36,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         817,165 円　（　　　　　　         3,335 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     198.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0685     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,520,800 円  
（　　　　　        10,289 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,884,195 円      
②総費用 817,165 円      
③純収益　①－② 3,067,030 円      
④建物等に帰属する純収益 2,520,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 546,230 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 531,755 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,170 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,660,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台太白 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市太白区郡山字北目宅地４６番
 3700000507492-0000
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備考