別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台若林 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 5-9 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小竹　潤   TEL.
鑑定評価額 409,000,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区伊在２丁目２番８外
 ②地積
　(㎡)		 2,376  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(70,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 西25m市道、三方路 水道、ガス、下水 六丁の目

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南   160 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 土地区画整理事業により形成
された商業地域。		 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 六丁の目駅南方

400m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ禍からの社会経済活動の正常化が継続しており、また周辺の区画整理事業地における人口増加によって商
況は好調であり、当面この傾向が継続するものと予測する。地価も当面上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    172,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     87,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄東西線周辺の商業地域。特に広幅員街路に接面し用途の多様性が認められる不動産との代替性が強
い。需要者は店舗出店を目的とする事業者のほか、デベロッパーや不動産業者等が中心となる。市東部の「卸町駅」「
六丁の目駅」「荒井駅」周辺では商業開発が活発であり、将来の居住人口増も見込まれ、店舗用地、マンション用地需
要は根強い。取引価格は規模等により区々であり中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域では貸店舗も見られるが土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、また想定要素も多く収益価格は低位
に試算された。同一需給圏内の需要者層は、自用の店舗・事業所として取引を行うケースが多く、代替競争不動産との
比較検討や取引相場を重視して取引の意思決定を行う傾向が強い。以上より収益価格は参考とし、代表標準地からの規
準価格も踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    288,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[100.0]		 100
[192.7]		 [105.0]
100		 173,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 五橋地区では大学キャンパスが昨年４月開校
し、周辺の賑わいが増している。東部の卸町
駅、荒井駅周辺においても商業開発、マンシ
ョン建設が活発。

社会経済活動の正常化にともなって店舗の客
足は回復傾向にある。背後住宅地の地価上昇
の影響を受けて、商業地の地価も上昇傾向に
ある。

変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +84.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
５０
-88		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２４１３０
２０
-51		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２４１３０
５０
-18		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北22m県道、
西19m、角地
２住居

(70,200)
d ２４１３０
３０
-1011		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西21m市道、
南17m、角地
近商

(100,300)
e ２４１３０
５０
-21		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,572  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
139,850 		 100
[  85.1]
164,336 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
173,000 
b (　           ) 
195,605  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
206,363 		 100
[ 116.0]
177,899 
187,000 
c (　           ) 
220,481  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
231,184 		 100
[ 130.3]
177,424 
186,000 
d (　           ) 
211,742  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
237,803 		 100
[ 156.6]
151,854 
159,000 
e (　           ) 
190,540  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
204,831 		 100
[ 128.7]
159,154 
167,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    172,000 円／㎡]  



仙台若林 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,302,408 
7,802,370 
18,500,038 
9,313,000 
9,187,038 		 （　0.9764）
8,970,224 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    208,609,860 円　　　　（　     87,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 750.00 Ｓ1 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 70 ％   200 ％   200 ％   2,376 ㎡     42.0 m x   57.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗１棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しであるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
750.00 
100.0 
750.00 
3,061 
2,295,750 		 6.0  13,774,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
100.0 
750.00 

2,295,750 		 13,774,500 
0 
⑨年額支払賃料      2,295,750 円　×　12ヶ月　＝　      27,549,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,549,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,377,450 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,171,550 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,774,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         130,858 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,302,408 円　　　　（　        11,070 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０７２
　　　　-45		 2,709  
(   2,648) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]
3,018 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,076 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,061 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１３０７２
　　　　-46		 1,488  
(   1,481) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]		 100
[ 70.0]
3,037 
c ２４１３０７２
　　　　-47		 2,720  
(   2,657) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]
3,172 
仙台若林 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 417,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 826,470 円  　　　       27,549,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,863,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,417,800 円  　　　　    139,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       139,000 円  　　　　    139,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,802,370 円　（　　　　　　         3,284 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9764    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 139,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0670     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0661 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,313,000 円  
（　　　　　         3,920 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,302,408 円      
②総費用 7,802,370 円      
③純収益　①－② 18,500,038 円      
④建物等に帰属する純収益 9,313,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,187,038 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,970,224 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,775 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    208,609,860 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      87,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区伊在二丁目２番８
 3700001388269-0000
2 　仙台市若林区伊在二丁目２番９
 3700001388265-0000
3 　仙台市若林区伊在二丁目２番１０
 3707000011758-0000
4 　仙台市若林区伊在二丁目２番１１
 3707000011760-0000
5 　仙台市若林区伊在二丁目２番１２
 3707000020616-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台若林 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 5-9 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　裕幸   TEL.
鑑定評価額 409,000,000 円  １㎡当たりの価格 172,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区伊在２丁目２番８外
 ②地積
　(㎡)		 2,376  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(70,200)

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 西25m市道、三方路 水道、ガス、下水 六丁の目

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南   160 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 平成２９年頃に換地処分され
た土地区画整理事業による路
線商業地域		 街

路		 ２５ｍ市道 交通

施設		 六丁の目駅南方

400m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 背後人口の増加等により幹線通り沿いの商況が拡大している。地下鉄駅の徒歩圏内にあることから用途の多様性
も期待でき需要は堅調で、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     89,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、若林区の幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は商業施設やマンション事業を展開する投資法人等で
ある。低金利等の影響が継続し、さらに地下鉄東西線「六丁の目」駅周辺ではマンション建設と生活利便施設の充実に
より、背後人口の増加と相俟って需要は堅調。市場の中心となる価格帯は２，０００㎡程度の更地で３．５億円程度で
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は幹線道路沿いの商業地域であり、同一需給圏内の類似地域において道路幅員の比較的広い取引事例を収集し
た。比準価格は市場参加者の特性と需給バランスを反映しており説得力が高い価格を得た。一方、収益価格は、近年の
地価上昇を賃料水準が十分に反映されていないために低位に試算された。したがって比準価格を標準に、収益価格を参
考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    288,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[100.0]		 100
[193.6]		 [105.0]
100		 172,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利の影響や開発の影響によって路線商業
地域への需要も堅調であり、地価は上昇傾向
にある。


地下鉄東西線「六丁の目」駅に近い新興の路
線商業地域であり、背後人口の増加により商
況が拡大していることが認められる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +90.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
４０
-1012		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m県道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(80,300)
b ２４１３０
３０
-1012		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北16m市道、
西16m、東9m、
三方路
商業

(90,400)
c ２４１３０
５０
-84		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
近商

(90,300)
d ２４１３０
５０
-88		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m県道、
中間画地
近商

(90,300)
e ２４１３０
５０
-21		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北30m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
150,769  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
158,760 		 100
[  97.0]
163,670 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
172,000 
b (　           ) 
192,395  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
178,144 		 100
[ 107.8]
165,254 
174,000 
c (　           ) 
180,118  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
188,944 		 100
[ 113.0]
167,207 
176,000 
d (　           ) 
136,572  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
139,850 		 100
[  85.0]
164,529 
173,000 
e (　           ) 
190,540  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
204,831 		 100
[ 122.5]
167,209 
176,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    175,000 円／㎡]  



仙台若林 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地化している土地であり、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,305,649 
6,334,750 
18,970,899 
9,584,400 
9,386,499 		 （　0.9764）
9,164,978 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    213,139,023 円　　　　（　     89,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 750.00 Ｓ1 750.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 70 ％   200 ％   200 ％   2,376 ㎡     42.0 m x   57.0 m  前面道路：市道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建店舗（一棟貸し）を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
750.00 
100.0 
750.00 
2,945 
2,208,750 		 6.0  13,252,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
750.00 
100.0 
750.00 

2,208,750 		 13,252,500 
0 
⑨年額支払賃料      2,208,750 円　×　12ヶ月　＝　      26,505,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,505,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,325,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,179,750 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,252,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         125,899 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,305,649 円　　　　（　        10,651 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０８２
　　　　-14		 2,512  
(   2,499) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,955 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,960 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,945 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１３０８２
　　　　-15		 2,697  
(   2,632) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,997 
c ２４１３０８２
　　　　-12		 2,548  
(   2,548) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,929 
仙台若林 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 441,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 795,150 円  　　　       26,505,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,305,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,499,400 円  　　　　    147,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       147,000 円  　　　　    147,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,334,750 円　（　　　　　　         2,666 円／㎡）　　（経費率　　  25.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9764    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 147,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     750.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,584,400 円  
（　　　　　         4,034 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,305,649 円      
②総費用 6,334,750 円      
③純収益　①－② 18,970,899 円      
④建物等に帰属する純収益 9,584,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,386,499 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,164,978 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,857 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    213,139,023 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      89,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区伊在二丁目２番８
 3700001388269-0000
2 　仙台市若林区伊在二丁目２番９
 3700001388265-0000
3 　仙台市若林区伊在二丁目２番１０
 3707000011758-0000
4 　仙台市若林区伊在二丁目２番１１
 3707000011760-0000
5 　仙台市若林区伊在二丁目２番１２
 3707000020616-0000
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備考