別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台若林 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 5-3 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　今井　匡   TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 318,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区荒町７３番１
 ②地積
　(㎡)		 542  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務
高度地区4種

(90,300)

1:5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中層ビル、マンショ
ン等が建ち並ぶ商業
地域		 北12m県道 水道、ガス、下水 愛宕橋

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  54.0 ｍ、規模　　       540 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄南北線愛宕橋駅より徒
歩圏。県道荒井荒町線（バス
通り）沿いの商店街。		 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 愛宕橋駅北方

330m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車付置義務
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 都心部近接の利便性が高い地域で、東北学院大学移転の影響で今後は共同住宅需要が増加すると予測。需要に比
し供給が少ないため地価上昇率は増加傾向。ただし、資材価格高騰等の影響もあり今後の動向はやや不透明。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    318,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    198,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は都心部近接の、背後に住宅地を持つ幹線及び準幹線道路沿いの商業地域一円。供給が限定的で取引も少な
いが、近年は大学移転の影響等から、商業地としてよりも生活利便性に着目した共同住宅用地としての需要が強く、開
発業者に加え個人投資家や地元企業の収益物件取得が見られる。地下鉄複数駅が徒歩圏で需要は根強いが、間口に比し
奥行が長い画地が多く、規模も多様で成約時の総額及び単価のばらつきが大きいため価格水準の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は都心に近い利便性の高い商業地であるが、賃料の遅効性から、大学移転の影響が波及しつつある地価上昇に
応じた賃料相場形成に至っておらず収益価格は低位に査定された。一方、比準価格は実際に市場で成立した現実の需給
動向を反映した実証的価格で、近隣地域の隣接地域内に存する更地事例を含む信頼性の高い複数の事例から適切に試算
されている。よって、本件においては比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　若林（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    308,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は増加傾向。依然戸建住宅需要は堅
調だが、総額抑制のためさらなる小規模画地
化進行。地下鉄駅周辺以外の郊外部も割安感
から需要は堅調。

奥行長大地が多い地域だが、大学移転の影響
から共同住宅用地の需要が増加しており、依
然土地需要は堅調。ただし、供給が限定的で
取引は少ない。

個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％ +3.2 ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
３０
-1006		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北12m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
b ２４１３０
３０
-80		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東21.7m市
道、西4m、
角地
近商
高度地区4種
(80,300)
c ２４１３０
８０
-56		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西18m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ２４１３０
７０
-28		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西21m市道、
北東5m、
二方路
近商
特別用途地区
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,813  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
344,351 		 100
[ 109.1]
315,629 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
316,000 
b (　           ) 
324,136  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.2]
305,069 		 100
[  95.9]
318,112 
318,000 
c (　           ) 
285,388  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
313,044 		 100
[  98.0]
319,433 
319,000 
d (　           ) 
227,096  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
221,557 		 100
[  70.0]
316,510 
317,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　  +8.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +12.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -3.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -30.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    318,000 円／㎡]  



仙台若林 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,120,829 
4,154,436 
15,966,393 
11,018,800 
4,947,593 		 （　0.9310）
4,606,209 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    107,121,140 円　　　　（　    198,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 175.44 ＲＣ4 701.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
高度地区4種		 90 ％   300 ％   300 ％   542 ㎡     11.0 m x   53.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し。２階～４階は共同住宅で１Ｋタイプ、平均専有面積約２７．５㎡、各階６戸を想定。 ⑦有効率　  95.0 ％
の理由		 各階の用途に応じたレンタブル比による
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.44 
95.0 
166.67 
3,025 
504,177 		 6.0  3,025,062 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
175.44 
95.0 
166.67 
2,198 
366,341 		 1.0  366,341 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
175.44 
95.0 
166.67 
2,220 
370,007 		 1.0  370,007 
0.0  0 

 4～ 4		 住宅
175.44 
95.0 
166.67 
2,286 
381,008 		 1.0  381,008 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
701.76 
95.0 
666.68 

1,621,533 		 4,142,418 
0 
⑨年額支払賃料      1,621,533 円　×　12ヶ月　＝　      19,458,396 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     666.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  14,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,680,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,458,396 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,680,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,056,920 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,081,476 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,142,418 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,353 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,120,829 円　　　　（　        37,123 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０３２
　　　　-21		 2,145  
(   2,145) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,150 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,198 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０３２
　　　　-22		 2,944  
(   2,944) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,311 
c ２４１３０３２
　　　　-23		 2,757  
(   2,702) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[130.0]		 100
[104.0]
2,147 
仙台若林 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 845,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 845,536 円  　　　       21,138,396　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      402,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,723,800 円  　　　　    169,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       169,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       169,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,154,436 円　（　　　　　　         7,665 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9310    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 169,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     701.76 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,018,800 円  
（　　　　　        20,330 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,120,829 円      
②総費用 4,154,436 円      
③純収益　①－② 15,966,393 円      
④建物等に帰属する純収益 11,018,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,947,593 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,606,209 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,499 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    107,121,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     198,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区荒町７３番１
 3707000026560-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台若林 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 5-3 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.
鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 317,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区荒町７３番１
 ②地積
　(㎡)		 542  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
駐車付置義務
高度地区4種

(90,300)

1:5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 中層ビル、マンショ
ン等が建ち並ぶ商業
地域		 北12m県道 水道、ガス、下水 愛宕橋

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道荒井荒町線沿いの近隣型
商業地域。地下鉄南北線愛宕
橋駅より徒歩圏に位置する。		 街

路		 １２ｍ県道 交通

施設		 愛宕橋駅北方

330m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
駐車付置義務
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部に近接した生活利便性の良い混在地域。近隣で大学のタワーキャンパスが開講。賃貸需要は高いが供給は
少なく、かつ間口の狭い短冊型の土地が多いのが難点。当面はそうした地域状況の中で地価は推移。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    205,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、中心部に近接する近隣型を主とする商業地域の範囲で、需要者は、事務所ビルや、分譲・賃貸マンショ
ンの建設を目的とする法人、不動産業者、個人投資家など。優良物件に対する取得意欲は高いが、出物は少ない。昨年
４月の大学のタワーキャンパスの開校で周辺の人通りは増加したが、間口狭小、奥行長大の土地利用が多いのが難点。
需要の中心は、５００㎡程度の更地で１億５０００万円以上、複合不動産については個別性が強く把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸目的の物件取引が中心となるが、自用を目的とするものも混在する。仙台駅東口周辺の商業地域においては、コロ
ナ禍で一時的に停滞感はあったが、不動産取得の意欲は大きい。賃料の遅行性から近年の地価上昇に相応した賃料相場
が形成されてはおらず、また賃料水準には一定の上限があるため、収益価格は低位に試算された。よって代替性を有す
る事例を基に試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　若林（県） 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    308,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地は、空室率に多少の上下動は見
られるが、賃料動向は安定している。仙台駅
周辺の開発の動きは継続し、投資意欲は高い
。

近隣型の商業地域で、周辺で昨年４月に大学
のタワーキャンパスが開校し、人の流れが増
加。短冊形の小規模地が多いのがマイナス要
因。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％ +2.9 ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
３０
-1006		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北12m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
b ２４１３０
３０
-1007		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
c ２４１３０
５０
-85		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
d ２４１３０
３０
-80		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東21.7m市
道、西4m、
角地
近商
高度地区4種
(80,300)
e ２４１３０
６０
-17		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西5m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
272,813  		 100
[ 100.0]		 [ 111.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
336,772 		 100
[ 105.0]
320,735 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
321,000 
b (　           ) 
212,278  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
221,395 		 100
[  67.8]
326,541 
327,000 
c (　           ) 
256,396  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
259,729 		 100
[  81.6]
318,295 
318,000 
d (　           ) 
324,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 119.6]
281,044 		 100
[  89.3]
314,719 
315,000 
e (　           ) 
362,988  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.1]
362,646 		 100
[  97.2]
373,093 
373,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +19.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    320,000 円／㎡]  



仙台若林 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,089,289 
3,750,920 
16,338,369 
11,387,200 
4,951,169 		 （　0.9634）
4,769,956 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    110,929,209 円　　　　（　    205,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 175.44 Ｓ4 701.76
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
駐車付置義務
高度地区4種		 90 ％   300 ％   300 ％   542 ㎡     11.0 m x   53.0 m  前面道路：県道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階～４階は２８㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  89.5 ％
の理由		 同種の建物として標準的なものを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
175.44 
88.0 
154.39 
3,095 
478,000 		 6.0  2,868,000 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
175.44 
90.0 
157.90 
2,650 
418,000 		 1.0  418,000 
1.0  418,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
701.76 
89.5 
628.09 

1,732,000 		 4,122,000 
1,254,000 
⑨年額支払賃料      1,732,000 円　×　12ヶ月　＝　      20,784,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     628.09 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,784,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,039,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,744,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,122,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          39,159 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,254,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         305,330 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,089,289 円　　　　（　        37,065 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０２２
　　　　-35		 2,142  
(   2,092) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,189 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,110 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,095 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１３０２２
　　　　-34		 3,468  
(   3,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,579 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台若林 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 528,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 623,520 円  　　　       20,784,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      364,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,795,200 円  　　　　    176,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       264,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,750,920 円　（　　　　　　         6,921 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9634    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 176,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 239,000 円／㎡　×　     701.76 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,387,200 円  
（　　　　　        21,010 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,089,289 円      
②総費用 3,750,920 円      
③純収益　①－② 16,338,369 円      
④建物等に帰属する純収益 11,387,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,951,169 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,769,956 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,801 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    110,929,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     205,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区荒町７３番１
 3707000026560-0000
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備考