別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台若林 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 5-2 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大友　洋   TEL.
鑑定評価額 78,400,000 円  １㎡当たりの価格 245,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区河原町１丁目２７８番１外
｢河原町１－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 320  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種


(90,300)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 小売店舗、共同住宅
等が混在する既成商
業地域		 北東9m市道 水道、ガス、下水 河原町

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   110 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄河原町駅に近い旧来か
らの商店街		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 河原町駅南東方

170m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣型商業地域としてほぼ熟成した地域であるが、再開発の動きがあり、繁華性の増加が期待される。地下鉄駅
徒歩圏内に存し、住宅系の需要と将来性を反映して、地価は、上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    245,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    175,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、若林区内の近隣商業地域一円と判断される。需要者の中心は地元投資家や賃貸を中心とする不動産業者
である。低金利の影響により、投資用不動産の需要が認められ、取引も比較的多い状況にある。需要市場の中心は、３
３０㎡程度の更地で７～９千万円程度と推定される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣型店舗取得目的の取引が主で、若林区内商業地域の類似地域において取引事例が収集できた。一方、標準地周辺は
近隣型店舗が中心であることから店舗に対する借り手需要はあるが、自用の店舗が中心であり、適正な賃料水準による
賃貸市場が形成されていない。従って、比準価格を中心に収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    288,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[100.0]		 100
[129.9]		 [100.0]
100		 244,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 若林区商業地域については、低金利等により
投資法人等による需要が増加しており、地価
は上昇傾向を有する。


旧来型の近隣商業地域であるが、地下鉄駅に
近く、再開発の計画もあることから、店舗需
要や居住用賃貸不動産需要は多い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.5
交通・接近　　　  -0.8
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
５０
-85		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
b ２４１３０
５０
-81		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
中間画地
近商
特別用途地区
(90,300)
c ２４１３０
５０
-1003		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
近商
特別用途地区
(90,300)
d ２４１３０
７０
-28		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西21m市道、
北東5m、
二方路
近商
特別用途地区
(90,300)
e ２４１３０
８０
-56		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西21m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
256,396  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
259,216 		 100
[ 104.5]
248,054 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
248,000 
b (　           ) 
312,500  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 115.0]
280,707 		 100
[  95.9]
292,708 
293,000 
c (　           ) 
245,204  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
263,104 		 100
[  96.4]
272,929 
273,000 
d (　           ) 
227,096  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
227,757 		 100
[ 103.2]
220,695 
221,000 
e (　           ) 
285,388  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
306,571 		 100
[ 129.4]
236,917 
237,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -0.3 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -0.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -0.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.6 交通・接近　  -1.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.6 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    245,000 円／㎡]  



仙台若林 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,677,050 
4,488,466 
17,188,584 
14,670,000 
2,518,584 		 （　0.9534）
2,401,218 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     55,842,279 円　　　　（　    175,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 190.00 ＲＣ5 950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
 90 ％   300 ％   300 ％   320 ㎡     11.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗とし、２～５階をシングルタイプ平均床面積約３４㎡の住宅とする店舗付共同住宅 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 建物に即応した標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
85.0 
161.50 
3,409 
550,554 		 3.0  1,651,662 
1.0  550,554 

 2～ 3		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
1,875 
320,625 		 0.0  0 
1.0  320,625 

 4～ 5		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
1,875 
320,625 		 0.0  0 
1.0  320,625 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
950.00 
89.0 
845.50 

1,833,054 		 1,651,662 
1,833,054 
⑨年額支払賃料      1,833,054 円　×　12ヶ月　＝　      21,996,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     845.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,996,648 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　     1,258,692 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,217,956 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,651,662 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,592 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,833,054 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　         443,502 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,677,050 円　　　　（　        67,741 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０１２
　　　　-18		 3,468  
(   3,385) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,468 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,490 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,409 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１３０１２
　　　　-19		 3,512  
(   3,433) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,512 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台若林 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 675,000 円  　　　　    225,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 899,066 円  　　　       22,476,648　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      169,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,295,000 円  　　　　    225,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       225,000 円  　　　　    225,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       225,000 円  　　　　    225,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,488,466 円　（　　　　　　        14,026 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 225,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     950.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,670,000 円  
（　　　　　        45,844 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,677,050 円      
②総費用 4,488,466 円      
③純収益　①－② 17,188,584 円      
④建物等に帰属する純収益 14,670,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,518,584 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,401,218 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,504 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,842,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     175,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区河原町一丁目２７８番１
 3707000044465-0000
2 　仙台市若林区河原町一丁目２７８番２
 3707000044466-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台若林 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 5-2 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　一輝   TEL.
鑑定評価額 78,400,000 円  １㎡当たりの価格 245,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区河原町１丁目２７８番１外
｢河原町１－４－６｣		 ②地積
　(㎡)		 320  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区4種
駐車付置義務

(90,300)

1:3		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 小売店舗、共同住宅
等が混在する既成商
業地域		 北東9m市道 水道、ガス、下水 河原町

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   110 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄河原町駅に近い旧来か
らの商業地域		 街

路		 ９ｍ市道 交通

施設		 河原町駅南東方

170m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区4種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 旧来からの商店街で土地利用形態に大きな変化はなく、今後暫くの間は、現在の地域的特性を維持しつつ推移す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    179,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄南北線沿線及び地下鉄東西線沿線に形成された旧来からの商業地域の存する圏域と判定。需要者の
中心は個人事業者、個人投資家、不動産業者となっている。商況が比較的堅調に推移している中、分譲マンションや賃
貸マンション等の居住用不動産に係る良好な需要の下支えもある。取引は少ないが、一部に高額な取引価額も見られる
など、地価は上昇を継続している。市場の中心価格帯は画地規模に一定性がないため、特に見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最寄駅に近く賃貸用不動産も認められる地域であるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため、収
益価格は低位に求められたと判断する。一方、比準価格は市場の需給動向を直接反映する実証的価格で、信頼性の高い
複数の取引事例をもとに適切に試算されている。以上、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地と
の検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 5-3               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    288,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[100.0]		 100
[129.8]		 [100.0]
100		 244,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の動向等、今後の不動産市場に不透明感
が見られるが、現時点では若林区内の店舗事
務所需要は堅調で、全般的に地価は上昇基調
にある。

河原町駅付近の旧来からの商店街であるが、
現在、地域北側では優良建築物等整備事業が
行われており、商店街の活性化が期待されて
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
５０
-81		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b ２４１３０
７０
-28		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西21m市道、
北東5m、
二方路
近商

(100,300)
c ２４１３０
５０
-85		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.5m市道、
中間画地
商業

(90,330)
d ２４１３０
３０
-80		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東21.7m市
道、西4m、
角地
近商

(100,300)
e ２４１３０
８０
-56		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西18m市道、
中間画地
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
312,500  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
293,466 		 100
[  98.0]
299,455 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
299,000 
b (　           ) 
227,096  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
227,757 		 100
[  94.5]
241,013 
241,000 
c (　           ) 
256,396  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
259,216 		 100
[ 101.0]
256,650 
257,000 
d (　           ) 
324,136  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
326,339 		 100
[ 131.3]
248,545 
249,000 
e (　           ) 
285,388  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
313,026 		 100
[ 128.1]
244,361 
244,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    250,000 円／㎡]  



仙台若林 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,948,630 
4,896,378 
17,052,252 
14,474,400 
2,577,852 		 （　0.9534）
2,457,724 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     57,156,372 円　　　　（　    179,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 190.00 ＲＣ5 950.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区4種
駐車付置義務		 90 ％   300 ％   300 ％   320 ㎡     11.0 m x   30.0 m  前面道路：市道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の利用状況より、１階を店舗、２～５階はシングルタイプの共同住宅と判定 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮し、有効率を査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
190.00 
85.0 
161.50 
3,123 
504,365 		 6.0  3,026,190 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
1,952 
333,792 		 1.0  333,792 
1.0  333,792 

 4～ 4		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
1,991 
340,461 		 1.0  340,461 
1.0  340,461 

 5～ 5		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
1,991 
340,461 		 1.0  340,461 
1.0  340,461 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
950.00 
89.0 
845.50 

1,852,871 		 4,374,696 
1,348,506 
⑨年額支払賃料      1,852,871 円　×　12ヶ月　＝　      22,234,452 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     845.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,234,452 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     1,135,723 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,578,729 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,374,696 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,560 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,348,506 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         328,341 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,948,630 円　　　　（　        68,589 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０５２
　　　　-5		 1,970  
(   1,970) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]
2,137 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,995 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,952 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０５２
　　　　-6		 1,800  
(   1,765) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]
1,966 
c ２４１３０５２
　　　　-7		 1,667  
(   1,632) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 95.0]
1,907 
仙台若林 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,110,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 908,578 円  　　　       22,714,452　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      169,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,264,400 円  　　　　    222,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       222,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       222,000 円  　　　　    222,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,896,378 円　（　　　　　　        15,301 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9534    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 222,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 227,000 円／㎡　×　     950.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0652     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,474,400 円  
（　　　　　        45,233 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,948,630 円      
②総費用 4,896,378 円      
③純収益　①－② 17,052,252 円      
④建物等に帰属する純収益 14,474,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,577,852 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,457,724 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,680 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,156,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     179,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区河原町一丁目２７８番１
 3707000044465-0000
2 　仙台市若林区河原町一丁目２７８番２
 3707000044466-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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10 　
11 　
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50 　
備考