別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月16日　提出
仙台若林 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 5-1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　毅   TEL.
鑑定評価額 1,190,000,000 円  １㎡当たりの価格 960,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区新寺１丁目２番９
｢新寺１－２－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,500)

1:1		 事務所兼店舗

Ｓ10		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 東11m市道、南側道 水道、ガス、下水 仙台

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台駅に近接する商業地域で
、周辺ではビジネスホテルや
高層マンションも見られる。		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 仙台駅南東方

430m		 法令

規制		 商業
(100,500)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ「仙台」駅、地下鉄東西線「宮城野通」駅に近く、駅西口に比べて割安感があり、周辺で商業施設の開発が
進んでいる。供給が少ない中で需要は強く、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    960,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    891,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台駅東口の高度商業地域。需要者の中心は、不動産投資法人、不動産業者、マンションデベロッパー
。仙台駅周辺での優良物件に対する取得意欲は強いが、供給が少ないため取引は少ない。市場の中心価格帯は、画地規
模・建築条件等により価格が大きく異なるため、把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 仙台駅東口の規範性の高い商業地の取引事例より、市場参加者の特性を反映した比準価格を求めることができた。収益
価格は、投資採算性に着目して店舗付事務所ビルを建築して賃貸することを想定し、不動産の収益性を反映している。
市場参加者は、代替競争不動産の取引価格や対象不動産の収益性を考慮して意思決定することから、比準価格を重視し
、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    815,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な資金調達環境やオフィスの賃料水準・
空室率に大きな変化はなく、仙台駅周辺の開
発の動きもあり、地価は上昇傾向にある。


ＪＲ仙台駅の南東側に位置する仙台市中心部
の商業地で、周囲で開発も進んでいる。供給
が少なく、投資家等の需要は強い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
２０
-14		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南11m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b ２４１３０
４０
-1050		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
c ２４１３０
４０
-2		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
駐車付置義務
(80,400)
d ２４１３０
１０
-5		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
東8m、角地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
718,582  		 100
[ 100.0]		 [ 115.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
831,399 		 100
[  85.0]
978,116 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,030,000 
b (　           ) 
757,598  		 100
[ 100.0]		 [ 128.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
887,078 		 100
[  97.0]
914,513 
960,000 
c (　           ) 
777,906  		 100
[ 100.0]		 [ 116.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
907,038 		 100
[  85.6]
1,059,624 
1,110,000 
d (　           ) 
448,166  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
465,915 		 100
[  51.7]
901,190 
946,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    960,000 円／㎡]  



仙台若林 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

230,119,913 
54,682,862 
175,437,051 
126,962,000 
48,475,051 		 （　0.9331）
45,232,070 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　  1,103,221,220 円　　　　（　    891,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 884.74 ＲＣ7 6,188.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 100 ％   500 ％   500 ％   1,238 ㎡     35.0 m x   36.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２～７階：事務所（部分貸） ⑦有効率　  86.4 ％
の理由		 同種の建物として標準的なものを想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
884.00 
85.1 
751.94 
3,930 
2,955,124 		 8.0  23,640,992 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
884.00 
86.6 
765.30 
3,600 
2,755,080 		 6.0  16,530,480 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,188.00 
86.4 
5,343.74 

19,485,604 		 122,823,872 
0 
⑨年額支払賃料     19,485,604 円　×　12ヶ月　＝　     233,827,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,343.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  23,000 円／台　×　  26 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,176,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       233,827,248 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,176,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    12,050,162 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 228,953,086 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       122,823,872 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,166,827 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     230,119,913 円　　　　（　       185,880 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０２２
　　　　-38		 3,339  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,515 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,618 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０２２
　　　　-37		 4,466  
(   4,362) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,883 
c ２４１３０４２
　　　　-1001		 3,415  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,595 
仙台若林 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,960,000 円  　　　　  1,990,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 12,050,162 円  　　　      241,003,248　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,404,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   20,298,000 円  　　　　  1,990,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,985,000 円  　　　　  1,990,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,985,000 円  　　　　  1,990,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      54,682,862 円　（　　　　　　        44,170 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9331    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,990,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 306,000 円／㎡　×　   6,188.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0638     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 126,962,000 円  
（　　　　　       102,554 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 230,119,913 円      
②総費用 54,682,862 円      
③純収益　①－② 175,437,051 円      
④建物等に帰属する純収益 126,962,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 48,475,051 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 45,232,070 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,536 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,103,221,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     891,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区新寺一丁目２番９
 3707001131849-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台若林 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 5-1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.
鑑定評価額 1,180,000,000 円  １㎡当たりの価格 950,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 620,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区新寺１丁目２番９
｢新寺１－２－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 1,238  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車付置義務


(100,500)

1:1		 事務所兼店舗

Ｓ10		 事務所ビル、マンシ
ョン等が建ち並ぶ商
業地域		 東11m市道、南側道 水道、ガス、下水 仙台

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 仙台駅に近接する商業地域で
、周辺ではビジネスホテルや
高層マンションも見られる。		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 仙台駅南東方

430m		 法令

規制		 商業
(100,500)
準防 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ仙台駅の他、地下鉄東西線宮城野通駅にも近く、事務所ビル、マンションが集積する。駅西口に比べての割
安感はあり、周辺で商業施設の開発などが続いている。当面、需要は高いまま推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    974,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    869,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として仙台駅東口の高度商業地域の背後の範囲。需要者は、オフィスビルなどの建設を目的とする法
人や不動産業者、マンションデベロッパーが主体。コロナ禍で、取得需要がやや低下していたホテル建設を目的とする
事業者の参入も含まれる。仙台駅周辺での優良物件に対する取得意欲は高いが出物は少ない。需要の中心は、規模によ
りばらつきはあるが、１，０００～１，５００㎡の画地で１０億円～１５億円程度と推定。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内では賃貸目的の物件取引が中心となるが、自用を目的とするものも混在する。仙台駅東口の商業地域におい
ては、開発の流れが進んでおり、不動産需要は堅調である。賃料の遅行性から近年の地価上昇や建築費高騰に相応した
賃料相場が形成されてはおらず、また賃料水準には一定の上限があるため、収益価格は低位に試算された。よって代替
性を有する事例を基に試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    815,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地は、空室率に多少の上下動は見
られるが、賃料動向は安定している。仙台駅
周辺の開発の動きは継続し、投資意欲は高い
。

ＪＲ仙台駅の南東側に位置する。繁華性はや
や乏しいが、西口と比較して割安感は認めら
れる。周囲で開発が進んでおり、オフィス需
要は安定。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
４０
-2		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西8m市道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
駐車付置義務
(80,400)
b ２４１２０
１０
-4		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m市道、
北8m、二方路
商業
地区計画等
駐車付置義務
(100,400)
c ２４１２０
１０
-1019		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南14m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,400)
d ２４１２０
１０
-1023		 仙台市宮城野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西30m市道、
南11m、角地
商業
駐車付置義務
(100,600)
e ２４１２０
１０
-1002		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北46.5m市道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車付置義務
(90,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
777,906  		 100
[ 100.0]		 [ 116.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
907,038 		 100
[  95.0]
954,777 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,000,000 
b (　           ) 
804,393  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
858,019 		 100
[  92.4]
928,592 
975,000 
c (　           ) 
789,089  		 100
[ 100.0]		 [ 129.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,021,081 		 100
[ 108.6]
940,222 
987,000 
d (　           ) 
1,369,914  		 100
[ 100.0]		 [ 128.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,706,407 		 100
[ 162.1]
1,052,688 
1,110,000 
e (　           ) 
852,176  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
852,176 		 100
[  95.9]
888,609 
933,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    974,000 円／㎡]  



仙台若林 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

222,114,180 
47,256,100 
174,858,080 
128,296,000 
46,562,080 		 （　0.9475）
44,117,571 		 （  4.3 -  0.2 ）
4.1％  
⑧収益価格 　  1,076,038,317 円　　　　（　    869,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗付事務所 884.74 ＲＣ7 6,188.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車付置義務
 100 ％   500 ％   500 ％   1,238 ㎡     35.0 m x   36.0 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階が店舗、２階以上は事務所を想定。 ⑦有効率　  86.4 ％
の理由		 同種の建物として標準的なものを想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
884.00 
85.1 
751.94 
4,020 
3,020,000 		 6.0  18,120,000 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
884.00 
86.6 
765.30 
3,417 
2,620,000 		 6.0  15,720,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,188.00 
86.4 
5,343.74 

18,740,000 		 112,440,000 
0 
⑨年額支払賃料     18,740,000 円　×　12ヶ月　＝　     224,880,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   5,343.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  26 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,800,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       224,880,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       7,800,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    11,634,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 221,046,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       112,440,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,068,180 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     222,114,180 円　　　　（　       179,414 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０２２
　　　　-38		 3,339  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[120.0]		 100
[ 85.0]
3,410 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,040 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,020 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１３０２２
　　　　-39		 5,836  
(   5,809) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 85.0]
6,242 
c ２４１３０２２
　　　　-40		 5,368  
(   5,324) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[115.0]		 100
[ 85.0]
5,604 
仙台若林 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,090,000 円  　　　　  2,030,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,980,400 円  　　　      232,680,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,404,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   20,706,000 円  　　　　  2,030,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     3,045,000 円  　　　　  2,030,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,030,000 円  　　　　  2,030,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      47,256,100 円　（　　　　　　        38,171 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9475    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,030,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 312,000 円／㎡　×　   6,188.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0632     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0461 ×　 40 ％　＋　0.0586 ×  30 ％　＋ 0.0907 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 128,296,000 円  
（　　　　　       103,632 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 222,114,180 円      
②総費用 47,256,100 円      
③純収益　①－② 174,858,080 円      
④建物等に帰属する純収益 128,296,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 46,562,080 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 44,117,571 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       35,636 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,076,038,317 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     869,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区新寺一丁目２番９
 3707001131849-0000
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備考