令和6年1月15日　提出 仙台若林 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -20 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　一輝   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 83,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区今泉２丁目５１番１ ｢今泉２－１５－３８｣ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 河原町 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域に隣接し、農 地も残存する郊外の住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 河原町駅南東方 5.4km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 一部に農地が残存する住宅地域であるが、今後、更に農地から宅地への転換が進み、建物の集積が進むものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は国道４号バイパス東側に広がる旧来からの住宅地域の存する圏域と判定。需要者の中心は仙台市若林区在 住の標準的所得者層となっている。地下鉄駅からやや距離を有するエリアであるものの、相対的な割安感などから住宅 需要は堅調で、ここ数年、地価は大幅な上昇を示している。市場の中心価格帯は画地規模１３０㎡程度の新築建売住宅 で総額３３００万円程度、画地規模２００㎡台前半の更地で総額２０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産の市場性に着目した価格で、代替競争関係にある信頼性の高い取引事例より試算しており、市場の実 態を直接反映した実証的価格が求められている。一方、自己所有の戸建住宅主体の住宅地域内に位置するため、収益性 からの価格接近にはなじまず、収益還元法については適用することができなかった。以上、比準価格を採用し、代表標 準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　仙台若林 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,500 円／㎡ [109.2] 100 100 [101.0] 100 [123.4] [102.0] 100 82,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰等が続く中、今後の不動産市場 に不透明感が見られるが、現時点では若林区 内の住宅需要は堅調で、全般的に地価は上昇 基調にある。 古い時期に開発された住宅地域で、地域要因 に大きな変動はない。周辺地域との比較にお ける相対的な割安感等から地価の上昇が継続 している。 南側道路で日照、通風等の居住の快適性が優 れるものの、変動状況としては特段の要因は ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.2 ％  ％