別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台若林 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 -19 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　裕幸   TEL.
鑑定評価額 30,700,000 円  １㎡当たりの価格 186,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区中倉１丁目６番９
｢中倉１－１９－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,160)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が建ち並ぶ既成住宅
地域		 西4m私道 水道、ガス、下水 薬師堂

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線市道・宮城の萩大通りの
東側背後に形成された小規模
画地の多い既成住宅地域		 街

路		 基準方位北４ｍ私道 交通

施設		 薬師堂駅南東方

950m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄東西線の徒歩圏内にある既成住宅地域。周辺の幹線道路沿いなどには商業施設もあり、生活の利便性に恵
まれている。堅調な需要に支えられて地価は強含みのままの推移を継続するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    190,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄東西線駅周辺の住宅地域。需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする市中心部に通勤するサラ
リーマン層であるが、建売業者等による需要もみられる。低金利等の影響が継続し、需要は堅調にあり、地価上昇によ
り区画分割によって総額を抑えて分譲する傾向も認められる。市場の中心となる価格帯は１７０㎡程度の更地で３，２
００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は居住の快適性・利便性を志向する住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域において規範性の高い取引事例
を収集した。比準価格は市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い価格を得た。一方、収益価格は、近年
の地価上昇を賃料水準が十分に反映されていないために低位に試算された。したがって比準価格を標準に、収益価格を
参考として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　若林（県） -3              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    177,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利等の影響による良好な住宅への需要拡
大。中心市街地では総額が嵩むことから区画
分割が進行。郊外部では割安感による需要が
継続されている。

地下鉄駅徒歩圏で、生活の利便性が良いこと
から住宅需要は堅調に推移しており、地価は
上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％ +5.1 ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
２０
-21		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b ２４１３０
２０
-80		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２４１３０
２０
-35		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d ２４１３０
２０
-88		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
e ２４１３０
６０
-16		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
172,584  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.9]
198,221 		 100
[ 108.6]
182,524 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
184,000 
b (　           ) 
144,488  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.1]
163,471 		 100
[  85.0]
192,319 
194,000 
c (　           ) 
198,447  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
211,415 		 100
[ 109.6]
192,897 
195,000 
d (　           ) 
195,568  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
201,764 		 100
[ 106.0]
190,343 
192,000 
e (　           ) 
134,339  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 100.0]
148,047 		 100
[  79.9]
185,290 
187,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    190,000 円／㎡]  



仙台若林 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地化している土地であり、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,984,908 
508,139 
2,476,769 
1,783,500 
693,269 		 （　0.9715）
673,511 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     16,035,976 円　　　　（　     97,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.22 Ｗ2 132.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   160 ％   165 ㎡     14.0 m x   12.0 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプ・平均専有面積約３３㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
66.22 
100.0 
66.22 
1,853 
122,706 		 2.0  245,412 
1.0  122,706 

 2～ 2		 住宅
66.22 
100.0 
66.22 
2,012 
133,235 		 2.0  266,470 
1.0  133,235 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
132.44 
100.0 
132.44 

255,941 		 511,882 
255,941 
⑨年額支払賃料        255,941 円　×　12ヶ月　＝　       3,071,292 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     132.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,071,292 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       153,565 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,917,727 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           511,882 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,863 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          255,941 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          62,318 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,984,908 円　　　　（　        18,090 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０２２
　　　　-10		 1,973  
(   1,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,973 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,058 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,012 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０２２
　　　　-11		 2,240  
(   2,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,036 
c ２４１３０２２
　　　　-12		 2,166  
(   2,166) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,166 
仙台若林 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 73,800 円  　　　　     24,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 92,139 円  　　　        3,071,292　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      209,100 円  　　　　     24,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,900 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,600 円  　　　　     24,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         508,139 円　（　　　　　　         3,080 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     132.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,783,500 円  
（　　　　　        10,809 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,984,908 円      
②総費用 508,139 円      
③純収益　①－② 2,476,769 円      
④建物等に帰属する純収益 1,783,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 693,269 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 673,511 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,082 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,035,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      97,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区中倉一丁目６番９
 3707000064808-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台若林 -19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 -19 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.
鑑定評価額 30,500,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 135,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区中倉１丁目６番９
｢中倉１－１９－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,160)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 中小規模の一般住宅
が建ち並ぶ既成住宅
地域		 西4m私道 水道、ガス、下水 薬師堂

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 幹線市道・宮城の萩大通りの
東側背後に形成された小規模
画地の多い既成住宅地域。		 街

路		 基準方位北、４ｍ私
道		 交通

施設		 薬師堂駅南東方

950m		 法令

規制		 １住居
(60,160)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄東西線の徒歩圏内にある既成住宅地域。周辺の宮城の萩大通沿いには商業施設もあり、総合病院にも近く
、生活の利便性は高い。当面、地価は堅調なまま推移するものと予測。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として、地下鉄薬師堂駅もしくは卸町駅周辺の住宅地域の範囲で、需要者は中心部への接近性や生活利
便性、教育環境等を重視する個人が中心となる。最近では、地価の上昇に伴い、分割しての宅地分譲が多くなっている
。新築戸建分譲の場合、土地は１５０㎡程度で２８００万円前後、総額で５０００万円超えが取引の中心で、２００㎡
を超す規模のものについては、利用の選択肢は広がり、取引の参入者も増加する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にアパートはよく見られるが、収益目的で新たに土地を取得するよりも、自用の住宅取得を目的とする取引が中心
となる。低金利や住宅ローン減税は継続しており、不動産需要は高い。地価上昇や建築費高騰に相応する賃料水準は形
成されておらず、また賃料水準には上限があるため、収益価格は低位に試算された。よって代替性を有する区内の取引
事例を基に試算した比準価格を標準とし、収益価格を参考に、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    168,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　若林（県） -3              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    177,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の住宅市場は、物価高と建築費の高騰が
進む中、低金利や住宅減税効果もあって取引
価格の上昇は続いている。地下鉄駅徒歩圏は
需要が安定。

地下鉄駅徒歩圏で、総合病院にも近く、生活
の利便性が良いことから住宅需要は堅調に推
移している。分割化が急速に進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％ +4.5 ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 -19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
２０
-35		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b ２４１３０
２０
-88		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
c ２４１３０
２０
-80		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南16m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２４１３０
２０
-106		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e ２４１３０
７０
-45		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
198,447  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
211,415 		 100
[ 104.0]
203,284 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
205,000 
b (　           ) 
195,568  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
201,764 		 100
[  98.0]
205,882 
208,000 
c (　           ) 
144,488  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.1]
163,471 		 100
[  90.1]
181,433 
183,000 
d (　           ) 
188,364  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
209,778 		 100
[ 114.0]
184,016 
186,000 
e (　           ) 
185,826  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
195,209 		 100
[ 106.0]
184,159 
186,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    185,000 円／㎡]  



仙台若林 -19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,914,443 
501,800 
2,412,643 
1,698,800 
713,843 		 （　0.9735）
694,926 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     16,545,857 円　　　　（　    100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 -19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.22 Ｗ2 132.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   160 ％   165 ㎡     14.0 m x   12.0 m  前面道路：私道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３３㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
66.22 
100.0 
66.22 
1,868 
124,000 		 1.0  124,000 
1.0  124,000 

 2～ 2		 住宅
66.22 
100.0 
66.22 
1,906 
126,000 		 2.0  252,000 
1.0  126,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
132.44 
100.0 
132.44 

250,000 		 376,000 
250,000 
⑨年額支払賃料        250,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,000,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     132.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,000,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       150,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,850,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           376,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,572 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          250,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          60,871 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,914,443 円　　　　（　        17,663 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０２２
　　　　-10		 1,973  
(   1,932) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[106.0]		 100
[ 98.0]
1,938 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,906 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０２２
　　　　-11		 2,240  
(   2,240) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
2,176 
c ２４１３０２２
　　　　-12		 2,166  
(   2,166) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,255 
仙台若林 -19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 74,400 円  　　　　     24,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 90,000 円  　　　        3,000,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      210,800 円  　　　　     24,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,200 円  　　　　     24,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,800 円  　　　　     24,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         501,800 円　（　　　　　　         3,041 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 182,000 円／㎡　×　     132.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0685     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,698,800 円  
（　　　　　        10,296 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,914,443 円      
②総費用 501,800 円      
③純収益　①－② 2,412,643 円      
④建物等に帰属する純収益 1,698,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 713,843 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 694,926 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,212 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,545,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 -19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区中倉一丁目６番９
 3707000064808-0000
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