令和6年1月15日　提出 仙台若林 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -15 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区沖野６丁目３０８番５ ｢沖野６－３２－７｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 河原町 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４号・仙台バイパス東側 の既成住宅地域。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 河原町駅南東方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 国道４号東側の既成住宅地域。一帯は中小規模の開発の集積により形成され、区画は整っている。近年、北東側 の荒井地区で地域整備が進み、その影響で利便性は向上。当面、地価は堅調に推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、国道４号・仙台バイパスの東側に広がる住宅地域の範囲。需要者は、市内中心部もしくは区内や宮城野 区の業務地域などへの通勤に、戸建住宅を求める個人が中心となり、規模によっては分譲業者の算入もある。北東側の 荒井地区で開発整備が進み、大型商業施設等が整備される中、割安感から不動産需要は安定している。需要の中心とな る価格帯は、土地は２００㎡程度で２０００万円以上、新築戸建物件は４０００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺でアパートも見られるが、地主により建てられたものが中心となり、住環境や利便性を重視する自己使用目的の住 宅取得が取引の主体となる。よって代替性を有する取引事例を基に試算した比準価格に、上記の通り鑑定評価額を決定 した。地下鉄駅の徒歩圏にはないために、経済合理性などの面でアパート等の建築を目的とする土地取得は少なく、土 地の取得を前提に建物の建築を想定して求める収益還元法の適用は断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　若林 -6                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     97,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の住宅市場は、物価高と建築費の高騰が 進む中、低金利や住宅減税効果もあって取引 価格の上昇は続いている。地下鉄駅徒歩圏は 需要が安定。 仙台バイパス東側の既成住宅地域。地下鉄駅 の徒歩圏にはないが、仙台バイパス西側地区 や新しい住宅団地の荒井地区と比較して割安 感がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.2 ％ +4.1 ％