別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月16日　提出
仙台若林 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 -11 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　毅   TEL.
鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区沖野１丁目５２番３
｢沖野１－３０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,180)

1:1		 住宅

ＬＳ2		 小規模住宅、アパー
ト等が混在する住宅
地域		 南4.5m私道、西側道 水道、ガス、下水 薬師堂

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南   120 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 国道４号バイパスの東側に位
置する既成住宅地域		 街

路		 基準方位北４．５ｍ
私道		 交通

施設		 薬師堂駅南東方

2.5km		 法令

規制		 １住居
(60,180)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 熟成した住宅地域で街路条件がやや劣るが、総額的割安感があるため、需要は底堅い。地価は上昇傾向で推移す
ると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、国道４号バイパスの背後に広がる住宅地域。需要者の中心は、戸建住宅の取得を目的とする仙台市内に
勤務する個人となり、若い世代の一次取得者が比較的多い。駅から遠いが、総額的割安感があるため、需要は堅調であ
る。市場の中心価格帯は、１４０㎡程度の土地で１０００万円台前半、新築建売住宅で３０００万円台前半となってい
る。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパートも存するが、居住の快適性を重視する戸建住宅が中心となる郊外住宅地域のため、土地価格に見合う賃料水準
が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。比準価格は市場の需給動向を反映し、沖野地区の規範性の高い取
引事例をもとに適切に試算されており、説得力が高い。以上より、比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代
表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 -15               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     92,500 円／㎡		 [109.2]
100		 100
[101.0]		 100
[108.2]		 [104.0]
100		 96,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利の影響もあり需要は堅調であるが、土
地値上がり分と建築費高騰分が販売価格に転
嫁され、販売期間が長くなってきている。


国道４号東側の郊外住宅地域で、街路条件が
やや劣るものの、総額的割安感があるため、
需要は堅調。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
５０
-1044		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3.8m道路、
中間画地
準工

(60,200)
b ２４１３０
５０
-1057		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 西4m道路、
中間画地
１住居

(60,160)
c ２４１３０
６０
-1		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.2m市道、
東4m、角地
１住居

(60,200)
d ２４１３０
８０
-54		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m未舗装道
路、中間画地
１住居

(60,160)
e ２４１３０
５０
-24		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南7.6m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,430  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
89,596 		 100
[  99.0]
90,501 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
94,100 
b (　           ) 
89,485  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
92,763 		 100
[ 100.0]
92,763 
96,500 
c (　           ) 
98,127  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
96,913 		 100
[ 103.0]
94,090 
97,900 
d (　           ) 
88,673  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
95,693 		 100
[  98.0]
97,646 
102,000 
e (　           ) 
98,044  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
102,554 		 100
[ 114.4]
89,645 
93,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,000 円／㎡]  



仙台若林 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,753,018 
513,514 
2,239,504 
1,897,560 
341,944 		 （　0.9687）
331,241 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      7,886,690 円　　　　（　     55,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 70.00 Ｗ2 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   180 ％   142 ㎡     12.3 m x   12.5 m  前面道路：私道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫタイプ、専有面積約３５㎡、総戸数４戸 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,617 
113,190 		 2.0  226,380 
1.0  113,190 

 2～ 2		 住宅
70.00 
100.0 
70.00 
1,650 
115,500 		 2.0  231,000 
1.0  115,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
100.0 
140.00 

228,690 		 457,380 
228,690 
⑨年額支払賃料        228,690 円　×　12ヶ月　＝　       2,744,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金で担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,744,280 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       170,657 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,693,623 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           457,380 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,299 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          228,690 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          55,096 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,753,018 円　　　　（　        19,387 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０２２
　　　　-1		 2,207  
(   2,162) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,047 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,688 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０２２
　　　　-2		 1,422  
(   1,419) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,580 
c ２４１３０６２
　　　　-6		 1,371  
(   1,370) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,523 
仙台若林 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 75,600 円  　　　　     25,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 143,214 円  　　　        2,864,280　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      214,200 円  　　　　     25,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        25,200 円  　　　　     25,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        25,200 円  　　　　     25,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         513,514 円　（　　　　　　         3,616 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 25 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9687    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0753     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0654 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,897,560 円  
（　　　　　        13,363 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,753,018 円      
②総費用 513,514 円      
③純収益　①－② 2,239,504 円      
④建物等に帰属する純収益 1,897,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 341,944 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 331,241 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,333 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,886,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区沖野一丁目５２番３
 3707000028015-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台若林 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 -11 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大場　博   TEL.
鑑定評価額 13,600,000 円  １㎡当たりの価格 95,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 71,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区沖野１丁目５２番３
｢沖野１－３０－１｣		 ②地積
　(㎡)		 142  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,180)

1:1		 住宅

ＬＳ2		 小規模住宅、アパー
ト等が混在する住宅
地域		 南4.5m私道、西側道 水道、ガス、下水 薬師堂

2.5km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西    90 ｍ、南   120 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 幅員４．５ｍの私道に面する
地域で街路条件がやや劣る。		 街

路		 基準方位北４．５ｍ
私道		 交通

施設		 薬師堂駅南東方

2.5km		 法令

規制		 １住居
(60,180)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 従来からの戸建て住宅を主とした住宅地域で、近々の特別の地域変動は予想しにくい。画地の分割、併合や建物
の建替えなどは予想されるが、現状に近い状態が続くものとみられる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は若林区の沖野、上飯田地区、霞目地区及び仙台バイパス西側の古城３丁目、若林５丁目地区等と判断され
、主たる需要者は自用の住宅用地として使用する個人及び転売を目的とする不動産業者と考えられる。価格は金融緩和
の状態に支えられ、当面、上昇基調が続くものと予想され、取引の中心価格帯は、標準的画地規模の土地のみで１，４
００万円前後と推測する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 試算価格として比準価格と収益価格を算出したが、積算価格は後記の理由によって試算することができなかった。対象
標準地の最有効使用は自用の戸建て住宅の敷地としての使用と認められるので、比準価格を重視し、収益価格は参考と
するに留め、前年公示地価格等からの検討結果にも留意したうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 -15               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     92,500 円／㎡		 [109.2]
100		 100
[101.0]		 100
[108.9]		 [104.0]
100		 95,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     91,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利と金融緩和の状態が継続している。




特別の変動要因はない。




中庸性を保持しており、特別の変動要因はな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
６０
-2		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２４１３０
２０
-36		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4.3m市道
、南西2m、
角地
１低専

(50,80)
c ２４１３０
４０
-70		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.6m市道
、北西6m、
角地
１低専

(60,80)
d ２４１３０
２０
-6		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.5m市道
、中間画地
１低専

(50,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,806  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
109,682 		 100
[ 108.1]
101,463 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
106,000 
b (　           ) 
90,835  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
93,481 		 100
[ 101.8]
91,828 
95,500 
c (　           ) 
90,909  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
89,110 		 100
[ 101.7]
87,620 
91,100 
d (　           ) 
84,854  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
86,337 		 100
[ 101.7]
84,894 
88,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,600 円／㎡]  



仙台若林 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,672,845 
483,602 
2,189,243 
1,785,620 
403,623 		 （　0.9735）
392,927 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      9,355,405 円　　　　（　     65,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 69.56 Ｗ2 139.12
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   180 ％   142 ㎡     12.3 m x   12.5 m  前面道路：私道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸３４．７８㎡の住戸４戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
69.56 
100.0 
69.56 
1,510 
105,036 		 1.0  105,036 
1.0  105,036 

 2～ 2		 住宅
69.56 
100.0 
69.56 
1,541 
107,192 		 1.0  107,192 
1.0  107,192 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
139.12 
100.0 
139.12 

212,228 		 212,228 
212,228 
⑨年額支払賃料        212,228 円　×　12ヶ月　＝　       2,546,736 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     139.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,546,736 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       167,204 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,619,532 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           212,228 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,995 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          212,228 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          51,130 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     20,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           188 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,672,845 円　　　　（　        18,823 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０６２
　　　　-1001		 1,200  
(   1,200) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 96.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,386 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,560 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,541 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０６２
　　　　-1002		 1,646  
(   1,611) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,733 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台若林 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 76,200 円  　　　　     25,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 83,602 円  　　　        2,786,736　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       31,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      215,900 円  　　　　     25,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        38,100 円  　　　　     25,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        38,100 円  　　　　     25,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         483,602 円　（　　　　　　         3,406 円／㎡）　　（経費率　　  18.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 25,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 177,000 円／㎡　×　     139.12 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0703     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,785,620 円  
（　　　　　        12,575 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,672,845 円      
②総費用 483,602 円      
③純収益　①－② 2,189,243 円      
④建物等に帰属する純収益 1,785,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 403,623 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 392,927 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,767 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,355,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      65,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区沖野一丁目５２番３
 3707000028015-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考