令和6年1月16日　提出 仙台若林 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -10 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　冨田　毅   TEL.

鑑定評価額 8,820,000 円  １㎡当たりの価格 22,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区荒井字神屋敷１２５番２外 ②地積 　(㎡) 401   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、事業所が 混在する農地の多い 住宅地域 南5m私道 水道、下水 荒井 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 仙台東部道路の東側に位置す る農家住宅地域で、行止り道 路が多い。 街 路 基準方位北５ｍ私道 交通 施設 荒井駅南東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 近接する区画整理事業地において商業施設の集積が進んでおり、利便性向上が見込まれる。割安感があるため、 地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市東部に位置する市街化調整区域の住宅地域。需要者の中心は、近隣居住者や地縁を有する者。法 規制もあり農家住宅地域の需要は弱いが、隣接する市街化区域の地価上昇の影響を受け、割安感が高まっている。取引 の中心価格帯は、取引が少ないため、把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 居住の快適性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を重視して意思決定を 行う傾向が強い。採用した取引事例は、いずれも農家住宅地域に存し代替性が強い。比準価格は、市場参加者の意思決 定過程を反映しており、説得力が高い。以上より、比準価格により、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等を背景に住宅需要は堅調であり、郊 外部では割安感から、地価は上昇傾向が続い ている。 近接する市街地と比べて割安感があるため、 一定の需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.3 ％  ％