令和6年1月15日　提出 仙台若林 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   仙台若林 -7 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　宮本　一輝   TEL.

鑑定評価額 161,000,000 円  １㎡当たりの価格 230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 仙台市若林区大和町５丁目３０番１ ｢大和町５－１１－２２｣ ②地積 　(㎡) 700   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) 準防 （その他） 特別用途地区 駐車付置義務 (90,360) 1:2.5 共同住宅 ＳＲＣ10F1B 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 卸町 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小工場地域からマンション地 域へと移行してきた住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 卸町駅南東方 390m 法令 規制 商業 (90,360) 準防  特別用途地区 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 地下鉄東西線卸町駅徒歩圏で、近年、商業施設が開業するなど、生活の利便性が向上している。今後暫くは地価 は上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              224,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄東西線沿線、卸町駅及び六丁の目駅周辺の住宅地域の存する圏域と判定。需要者の中心は分譲マン ションを手掛ける大手ディベロッパーとなっている。利便性の良好な住宅地域で、一定のマンション需要が継続してい る一方、供給は限定的で、不動産取引の少ない状況が継続している。こうした中、マンション用地の希少性は高く、地 価上昇が継続している。画地規模に一定性がないため、市場の中心価格帯については特に見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は不動産の市場性に着目した価格で、代替競争関係にある信頼性の高い取引事例より試算しており、市場の実 態を直接反映した実証的価格が求められている。一方、開発法による価格はディベロッパーの投資採算性に着目した価 格で、販売価格、建築工事費及び投下資本収益率等は適切であるが、想定要素が多く介在していることは否めない。以 上、比準価格を標準とし、開発法による価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    213,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費の高騰等が続く中、今後の不動産市場 に不透明感が見られるが、現時点では若林区 内の住宅需要は堅調で、全般的に地価は上昇 基調にある。 地域周辺では新築の分譲マンションが認めら れる。最寄駅に近いことなどから分譲マンシ ョン需要は底堅く、地価の上昇が継続してい る。 南側道路で日照、通風等居住の快適性が優れ るものの、変動状況としては特段の要因はな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％