別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台若林 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 -6 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　小竹　潤   TEL.
鑑定評価額 61,100,000 円  １㎡当たりの価格 227,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区大和町３丁目１番１１
｢大和町３－１－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 269  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南6m市道 水道、ガス、下水 卸町

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄東西線卸町駅より徒歩
圏。		 街

路		 基準方位北、　　６
ｍ市道		 交通

施設		 卸町駅南西方

620m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 利便性良好な住宅地域であり、今後も老朽建物の建替えや画地分割による規模縮小化が進行するものと予測する
。住宅需要は依然強く地価は当面上昇傾向が続くものと予測するが、住宅ローン金利の動向には注意を要する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    227,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄東西線「薬師堂駅」「卸町駅」より徒歩圏の住宅地域。市中心部に勤務するサラリーマン層の住宅
需要が中心であるが、総額を抑えるため画地分割が多く、規模縮小化が進行している。低金利、住宅減税等を背景に依
然として需要は堅調である。また地下鉄徒歩圏の地価高騰によって、割安感のある周辺部の需要も高まっている。土地
は１５０㎡程度で３０００万円台前半、新築戸建住宅で５０００万円台前半が取引の中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は居住の快適性・利便性を指向する住宅地域であり、市場参加者は代替競争不動産との比較検討や取引相場を
重視して意思決定を行う傾向が強い。比準価格はこのような市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い。
一方収益価格は、賃料水準に最近の地価上昇が十分に反映されておらず、また想定要素も多いことから低位に試算され
ており説得力は劣る。以上より代表標準地からの規準価格も踏まえ、比準価格により鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 -19               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    168,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 81.9]		 [102.0]
100		 228,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口は微増、世帯数は増加傾向。低金利
等を背景に住宅需要は堅調に推移。中心市街
地では画地分割が進行。郊外部でも割安感か
ら需要は強い。

地下鉄沿線で利便性が高く需要は依然として
強い。一方で供給は限定的であり地価上昇が
継続している。


変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
６０
-19		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北4m市道、
中間画地
商業
特別用途地区
(90,240)
b ２４１３０
２０
-106		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
c ２４１３０
７０
-45		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d ２４１３０
２０
-21		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e ２４１３０
３０
-105		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
237,158  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
256,131 		 100
[ 107.0]
239,375 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
244,000 
b (　           ) 
188,364  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
209,778 		 100
[  95.1]
220,587 
225,000 
c (　           ) 
185,826  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
194,657 		 100
[  94.1]
206,862 
211,000 
d (　           ) 
172,584  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.9]
198,221 		 100
[  91.2]
217,348 
222,000 
e (　           ) 
251,972  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
256,712 		 100
[ 109.3]
234,869 
240,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.49 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    227,000 円／㎡]  



仙台若林 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,738,069 
986,686 
4,751,383 
3,238,400 
1,512,983 		 （　0.9715）
1,469,863 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     34,996,738 円　　　　（　    130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 127.52 Ｗ2 255.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   269 ㎡     13.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの平均専有面積４２㎡程度の低層共同住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段・外廊下であるため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
127.52 
100.0 
127.52 
1,843 
235,019 		 2.0  470,038 
1.0  235,019 

 2～ 2		 住宅
127.52 
100.0 
127.52 
1,862 
237,442 		 2.0  474,884 
1.0  237,442 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
255.04 
100.0 
255.04 

472,461 		 944,922 
472,461 
⑨年額支払賃料        472,461 円　×　12ヶ月　＝　       5,669,532 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     255.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,669,532 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       295,477 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,614,055 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           944,922 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,977 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          472,461 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         115,037 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,738,069 円　　　　（　        21,331 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０７２
　　　　-1		 1,795  
(   1,795) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,889 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,905 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,862 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０７２
　　　　-2		 2,153  
(   2,108) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,953 
c ２４１３０７２
　　　　-3		 1,497  
(   1,494) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]
1,871 
仙台若林 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 138,000 円  　　　　     46,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 177,286 円  　　　        5,909,532　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      142,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      391,000 円  　　　　     46,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        92,000 円  　　　　     46,000,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        46,000 円  　　　　     46,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         986,686 円　（　　　　　　         3,668 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 46,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     255.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,238,400 円  
（　　　　　        12,039 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,738,069 円      
②総費用 986,686 円      
③純収益　①－② 4,751,383 円      
④建物等に帰属する純収益 3,238,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,512,983 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,469,863 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,464 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,996,738 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区大和町三丁目１番１１
 3707000092645-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台若林 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 -6 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　裕幸   TEL.
鑑定評価額 60,500,000 円  １㎡当たりの価格 225,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区大和町３丁目１番１１
｢大和町３－１－２５｣		 ②地積
　(㎡)		 269  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 南6m市道 水道、ガス、下水 卸町

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄駅から徒歩圏内の住宅
地域		 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 卸町駅南西方

620m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は老朽化した建物の建替えや区画分割が進むと予測する。地下鉄
駅徒歩圏内の地域として需要が堅調であることから、地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄東西線駅周辺の住宅地域。需要者の中心は戸建住宅の取得を目的とする市中心部に通勤するサラ
リーマン層であるが、建売業者等による需要もみられる。低金利等の影響が継続し、需要は堅調にあり、地価上昇によ
り区画分割によって総額を抑えて分譲する傾向も認められる。市場の中心となる価格帯は２７０㎡程度の更地で６，０
００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は居住の快適性・利便性を志向する住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域において地下鉄線駅から徒歩圏
内の取引事例を収集した。比準価格は市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力が高い価格を得た。一方、収益
価格は、近年の地価上昇を賃料水準が十分に反映されていないために低位に試算された。したがって比準価格を標準に
、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 -19               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    168,000 円／㎡		 [110.7]
100		 100
[101.0]		 100
[ 83.8]		 [102.0]
100		 224,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    208,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利等の影響による良好な住宅への需要拡
大。中心市街地では総額が嵩むことから区画
分割が進行。郊外部では割安感による需要が
継続されている。

地下鉄東西線「卸町」駅より徒歩圏内に位置
し、利便性に恵まれ需要は堅調。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
２０
-106		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b ２４１３０
３０
-1003		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２４１３０
７０
-45		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d ２４１３０
７０
-79		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北5m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e ２４１３０
１０
-6		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北5.5m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
188,364  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
209,778 		 100
[  93.2]
225,084 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
230,000 
b (　           ) 
218,384  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
214,102 		 100
[  95.1]
225,134 
230,000 
c (　           ) 
185,826  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
195,209 		 100
[  88.5]
220,575 
225,000 
d (　           ) 
216,634  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
230,772 		 100
[ 103.0]
224,050 
229,000 
e (　           ) 
212,417  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.5]
215,496 		 100
[  95.1]
226,599 
231,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.76 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +3.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    230,000 円／㎡]  



仙台若林 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地化している土地であり、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,845,166 
1,007,592 
4,837,574 
3,329,920 
1,507,654 		 （　0.9715）
1,464,686 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     34,873,476 円　　　　（　    130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 127.52 Ｗ2 255.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   200 ％   269 ㎡     13.5 m x   20.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ・平均専有面積約４２㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
127.52 
100.0 
127.52 
1,801 
229,664 		 2.0  459,328 
1.0  229,664 

 2～ 2		 住宅
127.52 
100.0 
127.52 
1,976 
251,980 		 2.0  503,960 
1.0  251,980 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
255.04 
100.0 
255.04 

481,644 		 963,288 
481,644 
⑨年額支払賃料        481,644 円　×　12ヶ月　＝　       5,779,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     255.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,779,728 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       300,986 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,718,742 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           963,288 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,151 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          481,644 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         117,273 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,845,166 円　　　　（　        21,729 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０８２
　　　　-11		 2,313  
(   2,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,103 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,022 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,976 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０８２
　　　　-12		 2,548  
(   2,548) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,038 
c ２４１３０８２
　　　　-13		 1,925  
(   1,925) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,925 
仙台若林 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 141,900 円  　　　　     47,300,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 180,592 円  　　　        6,019,728　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      141,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      402,000 円  　　　　     47,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        94,600 円  　　　　     47,300,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,300 円  　　　　     47,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,007,592 円　（　　　　　　         3,746 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     255.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,329,920 円  
（　　　　　        12,379 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,845,166 円      
②総費用 1,007,592 円      
③純収益　①－② 4,837,574 円      
④建物等に帰属する純収益 3,329,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,507,654 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,464,686 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,445 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     34,873,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区大和町三丁目１番１１
 3707000092645-0000
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備考