別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台若林 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 -4 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大友　洋   TEL.
鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 201,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区一本杉町３２５番１０
｢一本杉町２５－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,160)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 東4m市道 水道、ガス、下水 薬師堂

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 街路幅員はやや狭隘であるが
、地下鉄駅徒歩圏内にある旧
来からの住宅地域		 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 薬師堂駅南方

680m		 法令

規制		 ２住居
(60,160)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、今後は、老朽化した建物の建替がある程度で推移するものと考察した
。地下鉄駅徒歩圏内の地域としては、若干割安感があることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    201,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄東西線「連坊」、「薬師堂」、「卸町」各駅周辺の住宅地域の範囲で、需要者の中心は戸建住宅
の取得を目的とする個人である。近時は低金利等の状況から戸建住宅需要が高止まりしており、地価は上昇傾向である
。市場の中心となる価格帯は１５０㎡程度の更地で２，７００～３，３００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅取得目的の取引が主で、一本杉町、保春院前丁、木ノ下地区内の類似地域において取引事例が収集できた。一
方、標準地周辺では地下鉄駅に近いことから共同住宅に対する借り手需要も多いが、収益性よりも居住快適性が重視さ
れる地区内にあって、経済賃料を収受することが困難な状況にある。従って、比準価格を標準に、収益価格を参考とし
て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 -19               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    168,000 円／㎡		 [110.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 91.7]		 [101.0]
100		 202,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 若林区の住宅地域は旺盛な住宅需要から地価
上昇傾向が続いているが、一部の地域では天
井感が認められる。


地下鉄東西線「薬師堂」駅より徒歩圏内に位
置し、地価は上昇傾向を保っている。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.4
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
１０
-63		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m道路、
中間画地
２住居

(60,160)
b ２４１３０
２０
-22		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
２住居

(60,160)
c ２４１３０
６０
-18		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北3.8m未舗装
私道、
中間画地
２住居

(70,160)
d ２４１３０
７０
-81		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.4m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
e ２４１３０
８０
-18		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
２住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
197,431  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
207,596 		 100
[  99.4]
208,849 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
211,000 
b (　           ) 
176,332  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
184,188 		 100
[  97.5]
188,911 
191,000 
c (　           ) 
134,364  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
141,286 		 100
[  74.9]
188,633 
191,000 
d (　           ) 
240,888  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
238,290 		 100
[ 114.0]
209,026 
211,000 
e (　           ) 
181,494  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
185,231 		 100
[  91.2]
203,104 
205,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.8 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    201,000 円／㎡]  



仙台若林 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,241,310 
643,440 
2,597,870 
1,845,090 
752,780 		 （　0.9715）
731,326 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     17,412,524 円　　　　（　    115,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.10 Ｗ2 134.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   160 ％   152 ㎡      8.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプの平均専有面積約３４㎡の低層共同住宅。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
67.10 
100.0 
67.10 
1,980 
132,858 		 0.0  0 
1.0  132,858 

 2～ 2		 住宅
67.10 
100.0 
67.10 
2,020 
135,542 		 0.0  0 
1.0  135,542 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
134.20 
100.0 
134.20 

268,400 		 0 
268,400 
⑨年額支払賃料        268,400 円　×　12ヶ月　＝　       3,220,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     134.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証会社により十分担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,220,800 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　       188,429 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,176,371 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）                   円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　                 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          268,400 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.2563　＝　          64,939 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,241,310 円　　　　（　        21,324 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０１２
　　　　-3		 1,964  
(   1,964) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
1,948 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,063 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,020 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０１２
　　　　-5		 2,205  
(   2,162) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[104.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]
2,163 
c ２４１３０１２
　　　　-8		 2,265  
(   2,265) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[109.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,078 
仙台若林 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 124,500 円  　　　　     24,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 168,240 円  　　　        3,364,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      211,600 円  　　　　     24,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,800 円  　　　　     24,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,900 円  　　　　     24,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         643,440 円　（　　　　　　         4,233 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     134.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0741     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 40 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,845,090 円  
（　　　　　        12,139 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,241,310 円      
②総費用 643,440 円      
③純収益　①－② 2,597,870 円      
④建物等に帰属する純収益 1,845,090 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 752,780 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 731,326 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,811 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,412,524 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     115,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区一本杉町３２５番１０
 3707000111532-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台若林 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 -4 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　裕幸   TEL.
鑑定評価額 30,100,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 150,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区一本杉町３２５番１０
｢一本杉町２５－２１｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区3種


(60,160)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅、ア
パート等が混在する
住宅地域		 東4m市道 水道、ガス、下水 薬師堂

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地下鉄駅徒歩圏にあるが、道
路の幅員がやや狭隘な旧来か
らの住宅地域		 街

路		 基準方位北４ｍ市道 交通

施設		 薬師堂駅南方

680m		 法令

規制		 ２住居
(60,160)
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅地域として熟成した地域であり、今後は老朽化した建物の建替えや区画分割が進むと予測する。地下鉄駅徒
歩圏内の地域として需要が堅調であることから、地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄東西線「連坊」、「薬師堂」、「卸町」各駅から徒歩圏内の住宅地域。需要者の中心は戸建住宅
の取得を目的とする市中心部に通勤するサラリーマン層であるが、建売業者等による需要もみられる。低金利等の影響
が継続し、需要は堅調にあり、地価上昇により区画分割によって総額を抑えて分譲する傾向も認められる。市場の中心
となる価格帯は１５０㎡程度の更地で３，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は居住の快適性・利便性を志向する住宅地域であり、同一需給圏内の類似地域において標準地と同じ最寄り駅
の取引事例を収集した。比準価格は市場参加者の意思決定過程を反映しており説得力の高い価格を得た。一方、収益価
格は、近年の地価上昇を賃料水準が十分に反映されていないために低位に試算された。したがって比準価格を標準に、
収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 -19               　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    168,000 円／㎡		 [110.7]
100		 100
[101.0]		 100
[ 94.1]		 [101.0]
100		 198,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    182,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利等の影響による良好な住宅への需要拡
大。中心市街地では総額が嵩むことから区画
分割が進行。郊外部では割安感による需要が
継続されている。

地下鉄東西線「薬師堂」駅より徒歩圏内に位
置し、利便性に恵まれ需要は堅調。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
１０
-63		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m道路、
中間画地
２住居

(60,160)
b ２４１３０
２０
-22		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
南3.5m、角地
２住居

(60,160)
c ２４１３０
６０
-18		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北3.8m未舗装
私道、
中間画地
２住居

(70,160)
d ２４１３０
５０
-1042		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西4m道路、
北4m、角地
２住居

(60,160)
e ２４１３０
８０
-18		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
２住居
駐車付置義務
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
197,431  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
207,596 		 100
[ 100.9]
205,744 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
208,000 
b (　           ) 
176,332  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
184,188 		 100
[  96.9]
190,080 
192,000 
c (　           ) 
134,364  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
141,964 		 100
[  72.5]
195,812 
198,000 
d (　           ) 
196,582  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
194,864 		 100
[  97.7]
199,451 
201,000 
e (　           ) 
181,494  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
187,078 		 100
[  93.6]
199,870 
202,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.51 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



仙台若林 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地化している土地であり、適切な造成事例の収集が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,031,464 
524,873 
2,506,591 
1,805,250 
701,341 		 （　0.9715）
681,353 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     16,222,690 円　　　　（　    107,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 67.10 Ｗ2 134.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区3種
 60 ％   200 ％   160 ％   152 ㎡      8.0 m x   19.0 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプ・平均専有面積約３４㎡の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
67.10 
100.0 
67.10 
1,793 
120,310 		 2.0  240,620 
1.0  120,310 

 2～ 2		 住宅
67.10 
100.0 
67.10 
1,906 
127,893 		 2.0  255,786 
1.0  127,893 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
134.20 
100.0 
134.20 

248,203 		 496,406 
248,203 
⑨年額支払賃料        248,203 円　×　12ヶ月　＝　       2,978,436 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     134.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,978,436 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       156,122 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,966,314 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           496,406 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,716 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          248,203 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          60,434 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,031,464 円　　　　（　        19,944 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０１２
　　　　-3		 1,964  
(   1,964) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,964 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,906 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０１２
　　　　-4		 1,931  
(   1,931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,931 
c ２４１３０１２
　　　　-7		 1,618  
(   1,585) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,998 
仙台若林 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 74,700 円  　　　　     24,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 93,673 円  　　　        3,122,436　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      211,600 円  　　　　     24,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,800 円  　　　　     24,900,000　×　　　　  0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,900 円  　　　　     24,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         524,873 円　（　　　　　　         3,453 円／㎡）　　（経費率　　  17.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9715    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     134.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0725     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0593 ×　 45 ％　＋　0.0804 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,805,250 円  
（　　　　　        11,877 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,031,464 円      
②総費用 524,873 円      
③純収益　①－② 2,506,591 円      
④建物等に帰属する純収益 1,805,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 701,341 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 681,353 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,483 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,222,690 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     107,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区一本杉町３２５番１０
 3707000111532-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考