別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台若林 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 -1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　大場　博   TEL.
鑑定評価額 38,000,000 円  １㎡当たりの価格 253,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区連坊２丁目７番４
｢連坊２－７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種
駐車付置義務

(70,200)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
が混在する住宅地域
 北西6m市道 水道、ガス、下水 連坊

390m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和５０年代に土地区画整理
事業により開発された住宅地
域		 街

路		 基準方位北６ｍ市道 交通

施設		 連坊駅北方

390m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度地区3種
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ仙台駅から直線距離で約１．３㎞のところに位置する連坊小路北側の住宅地域で稀少性があり、また居住環
境も良いことから、価格は当面堅調に推移するものと予想する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    253,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    196,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄東西線連坊駅、宮城野通駅、薬師堂駅周辺及び南北線河原町駅周辺等の住宅を主とする地域とみ
られ、主たる需要者は、自用の住宅地として使用する個人やアパート用地として使用する不動産事業者等が考えられる
。価格は地下鉄東西線開業後、上昇を続けてきたが、今後はより安定的な動きとなるものと推測され、取引の中心価格
帯は、標準的画地規模の土地のみで３千万円台後半とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格の２種の試算価格を算出したが、積算価格は後記の理由によって試算することができなかった。対
象標準地の需要者としては、自用の住宅用地として使用する目的で購入する者の割合が非常に高いとみられるので、賃
貸事業に供した場合の収益価格は参考とするに留め、前年公示価格等からの検討結果も確認したうえで、比準価格をも
って鑑定評価額と決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    186,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[101.0]		 100
[ 78.7]		 [100.0]
100		 252,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    243,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 住宅資材価格、建築費が上昇している。




近隣地域における代表性、中庸性を有してお
り、特別の変動要因はない。



特別の変動要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
６０
-13		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西22m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
b ２４１３０
１０
-4		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.6m市道、
中間画地
２住居

(70,184)
c ２４１３０
３０
-1004		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西3.5m市道
、中間画地
２住居

(70,160)
d ２４１３０
３０
-27		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東3.5m私道、
中間画地
２住居

(70,160)
e ２４１３０
３０
-1007		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
300,692  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 101.0]
318,586 		 100
[ 114.0]
279,461 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
279,000 
b (　           ) 
254,272  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 101.0]
264,342 		 100
[  98.0]
269,737 
270,000 
c (　           ) 
232,739  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 102.0]
257,344 		 100
[  96.0]
268,067 
268,000 
d (　           ) 
173,665  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[  99.0]		 100
[ 101.0]
180,630 		 100
[  96.0]
188,156 
188,000 
e (　           ) 
212,278  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
245,323 		 100
[ 103.7]
236,570 
237,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    253,000 円／㎡]  



仙台若林 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,902,303 
638,015 
3,264,288 
1,998,180 
1,266,108 		 （　0.9749）
1,234,329 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     29,388,786 円　　　　（　    196,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 77.37 ＬＳ2 154.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区3種
駐車付置義務		 70 ％   200 ％   200 ％   150 ㎡     15.0 m x   10.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸３８．６８㎡の４戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
77.37 
100.0 
77.37 
2,092 
161,858 		 1.0  161,858 
1.0  161,858 

 2～ 2		 住宅
77.37 
100.0 
77.37 
2,135 
165,185 		 1.0  165,185 
1.0  165,185 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
154.74 
100.0 
154.74 

327,043 		 327,043 
327,043 
⑨年額支払賃料        327,043 円　×　12ヶ月　＝　       3,924,516 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     154.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   8,000 円／台　×　   1 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,924,516 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　       201,026 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,819,490 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           327,043 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,107 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          327,043 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          79,630 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）      8,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　            76 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,902,303 円　　　　（　        26,015 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０２２
　　　　-20		 1,947  
(   1,907) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 93.1]		 100
[100.0]
2,072 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,135 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０６２
　　　　-1		 2,265  
(   2,265) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,271 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台若林 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 91,800 円  　　　　     30,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 120,615 円  　　　        4,020,516　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       89,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      260,100 円  　　　　     30,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        45,900 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        30,600 円  　　　　     30,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         638,015 円　（　　　　　　         4,253 円／㎡）　　（経費率　　  16.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 30,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 192,000 円／㎡　×　     154.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0653     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,998,180 円  
（　　　　　        13,321 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,902,303 円      
②総費用 638,015 円      
③純収益　①－② 3,264,288 円      
④建物等に帰属する純収益 1,998,180 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,266,108 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,234,329 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,229 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,388,786 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     196,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区連坊二丁目７番４
 3707000093442-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台若林 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台若林 -1 宮城県 宮城第３ 氏名  不動産鑑定士　西山　敦   TEL.
鑑定評価額 38,300,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市若林区連坊２丁目７番４
｢連坊２－７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,200)

1.5:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、アパート
が混在する住宅地域
 北西6m市道 水道、ガス、下水 連坊

390m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    90 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 昭和５０年代に土地区画整理
事業により開発された住宅地
域。		 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 連坊駅北方

390m		 法令

規制		 ２住居
(70,200)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地下鉄駅まで徒歩圏の中心部に近い熟成した住宅地域で、落ち着いた居住環境で需要は安定しており、規模がま
とまればマンション需要も見込める、当面、地価は安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    159,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として、地下鉄東西線・連坊駅もしくは宮城野通駅、薬師堂駅周辺の住宅地域で、需要者は、中心部へ
の接近性や居住環境、教育環境等を重視する購買層が主体となる。住環境が良いことなどから、売り手市場の状況が続
いており、需要は安定しているものの出物は少ない。小規模に分割しての取引も進んでいる。土地は１５０㎡前後で４
０００万円以内、新築戸建物件は６０００万円を超える総額が取引の中心となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用を目的とする取引が中心となる。地下鉄駅への接近性から、アパート経営を目的にして土地を取得する動きも見ら
れるが、賃料の遅行性から、近年の地価上昇や建築費の高騰に相応した賃料相場にはなっておらず、また賃料水準には
一定の上限があるため、収益価格は低位に試算された。よって代替性を有する市内の取引事例を基に試算した比準価格
を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　仙台若林 -2                　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    186,000 円／㎡		 [107.5]
100		 100
[101.0]		 100
[ 77.8]		 [100.0]
100		 254,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    243,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の住宅市場は、物価高と建築費の高騰が
進む中、低金利や住宅減税効果もあって取引
価格の上昇は続いている。地下鉄駅徒歩圏は
需要が安定。

地下鉄東西線連坊駅の徒歩圏に位置し、住環
境は良好。高価格帯を求める層からの需要は
安定している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台若林 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１３０
８０
-79		 仙台市若林区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東11m市道、
北11m、角地
近商

(100,300)
b ２４１３０
４０
-1		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東8m市道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(80,300)
c ２４１３０
７０
-79		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北5m市道、
中間画地
２住居

(70,200)
d ２４１３０
１０
-4		 仙台市若林区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.6m市道、
中間画地
２住居

(70,184)
e ２４１３０
４０
-1012		 仙台市若林区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西20m県道、
中間画地
近商
高度地区4種
駐車付置義務
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
261,139  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
261,646 		 100
[ 101.5]
257,779 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
258,000 
b (　           ) 
368,879  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
394,701 		 100
[ 115.5]
341,732 
342,000 
c (　           ) 
216,634  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
240,888 		 100
[ 100.0]
240,888 
241,000 
d (　           ) 
254,272  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 101.0]
279,050 		 100
[ 103.0]
270,922 
271,000 
e (　           ) 
150,769  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
164,338 		 100
[  66.0]
248,997 
249,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    255,000 円／㎡]  



仙台若林 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,192,918 
519,640 
2,673,278 
1,644,000 
1,029,278 		 （　0.9735）
1,002,002 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     23,857,190 円　　　　（　    159,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台若林 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 63.76 Ｗ2 127.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居 準防
高度地区3種
 70 ％   200 ％   200 ％   150 ㎡     14.6 m x   10.2 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３２㎡程度の共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
63.76 
100.0 
63.76 
2,129 
136,000 		 1.0  136,000 
1.0  136,000 

 2～ 2		 住宅
63.76 
100.0 
63.76 
2,172 
138,000 		 1.0  138,000 
1.0  138,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
127.52 
100.0 
127.52 

274,000 		 274,000 
274,000 
⑨年額支払賃料        274,000 円　×　12ヶ月　＝　       3,288,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     127.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含まれる。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,288,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       164,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,123,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           274,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,603 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          274,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          66,715 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,192,918 円　　　　（　        21,286 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１３０２２
　　　　-17		 2,720  
(   2,720) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[115.0]		 100
[ 98.0]
2,438 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,220 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,172 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４１３０２２
　　　　-18		 2,695  
(   2,695) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,367 
c ２４１３０２２
　　　　-19		 2,109  
(   2,067) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,153 
仙台若林 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 98,640 円  　　　        3,288,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       85,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,000 円  　　　　     24,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        36,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,000 円  　　　　     24,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         519,640 円　（　　　　　　         3,464 円／㎡）　　（経費率　　  16.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9735    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     127.52 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0685     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0551 ×　 45 ％　＋　0.0750 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,644,000 円  
（　　　　　        10,960 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,192,918 円      
②総費用 519,640 円      
③純収益　①－② 2,673,278 円      
④建物等に帰属する純収益 1,644,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,029,278 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,002,002 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,680 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,857,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     159,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台若林 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市若林区連坊二丁目７番４
 3707000093442-0000
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備考