別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台宮城野 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 9-3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　忠一   TEL.
鑑定評価額 1,250,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区港４丁目１番２
 ②地積
　(㎡)		 19,800  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
臨港地区


(70,200)

1:2		 事務所兼倉庫

Ｓ3		 大規模倉庫等が建ち
並ぶ流通業務地域
 北30m道路、三方路 水道、ガス、下水 中野栄

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   500 ｍ、西   400 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地乃至流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 東北唯一の国際拠点港湾であ
る仙台塩釜港内の工業地域		 街

路		 ３０ｍ道路 交通

施設		 中野栄駅東方

2.9km		 法令

規制		 工専
(70,200)
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 仙台塩釜港の拠点である大規模工業地域。コンテナ取扱量拡大に向け、ふ頭再編改良事業等も進行。東北地方に
おける拠点及び北海道との結節点として事業用地の需要は好調。地価は上昇基調で推移すると考えられる。
(3)最有効使用の判定 工場地乃至流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台塩釜港を中心に、仙台市及び隣接市町の臨海工業地域。主たる需要者は、自用を前提とする物流や
製造業関連の大手企業や賃貸目的の投資家等が考えられる。旺盛な物流適地の需要を背景に、好調を維持している。取
得目的、画地規模等により取引価格にはやや開差があり、需要の中心価格帯を見出すのはやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 仙台塩釜港内の大規模工業地域に位置する。賃貸目的の物流倉庫等も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないことから収益価格は低位に試算された。また、主たる需要者の属性、及び自社利用の工場・倉庫が多い点
等も勘案し、収益価格を参考にとどめ、実証的な比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ｅコマースの拡大、２０２４年問題への対応
から物流施設適地への需要は強い。



仙台塩釜港内の大規模港湾工業地域。交通の
要衡として工業地需要は好調。蒲生北部工業
地域と一体化し、更なる発展が期待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
８０
-53		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西40.1m県
道、中間画地
工業
地区計画等
(60,200)
b ２４１２０
６０
-1003		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東21m県道、
南西8.8m、
二方路
準工
高度地区4種
災害危険区域
(70,200)
c ２４１２０
４０
-1008		 仙台市宮城野区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南7m市道、
中間画地
工専
特別用途地区
駐車付置義務
(60,200)
d ２４１２０
６０
-57		 仙台市宮城野区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南28m国道、
東20m、北7m、
三方路
工専
駐車付置義務
(60,200)
e ２４１１０
１０
-1082		 仙台市青葉区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東9m市道、
南9m、準角地
準工
高度地区4種
地区計画等
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,625  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
79,835 		 100
[ 125.5]
63,614 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
65,500 
b (　           ) 
46,900  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
51,544 		 100
[  88.0]
58,573 
60,300 
c (　     61,363) 
61,363  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
71,488 		 100
[ 124.7]
57,328 
59,000 
d (　           ) 
75,952  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
76,675 		 100
[ 126.3]
60,709 
62,500 
e (　           ) 
45,375  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
50,875 		 100
[  77.6]
65,561 
67,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     63,000 円／㎡]  



仙台宮城野 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成工業地内にあり、適切な造成事例が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

469,303,456 
124,160,595 
345,142,861 
324,600,000 
20,542,861 		 （　0.9540）
19,597,889 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    489,947,225 円　　　　（　     24,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 12,704.00 Ｓ4 43,749.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
臨港地区
 70 ％   200 ％   200 ％   19,800 ㎡     98.0 m x  194.0 m  前面道路：道路     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建倉庫（マルチテナント）を想定。 ⑦有効率　  88.7 ％
の理由		 地域内の倉庫として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
11,466.00 
86.9 
9,969.00 
1,047 
10,437,543 		 6.0  62,625,258 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
10,392.00 
98.7 
10,260.00 
1,059 
10,865,340 		 6.0  65,192,040 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
11,499.00 
73.7 
8,475.00 
1,059 
8,975,025 		 6.0  53,850,150 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
10,392.00 
97.1 
10,089.00 
1,059 
10,684,251 		 6.0  64,105,506 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
43,749.00 
88.7 
38,793.00 

40,962,159 		 245,772,954 
0 
⑨年額支払賃料     40,962,159 円　×　12ヶ月　＝　     491,545,908 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  38,793.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       491,545,908 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    24,577,295 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 466,968,613 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       245,772,954 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,334,843 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     469,303,456 円　　　　（　        23,702 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０８２
　　　　-3		 866  
(     862) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
962 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,052 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,047 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１２０８２
　　　　-2		 997  
(     976) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
1,141 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 27,050,000 円  　　　　  5,410,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 24,577,295 円  　　　      491,545,908　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,236,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   55,182,000 円  　　　　  5,410,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,705,000 円  　　　　  5,410,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,410,000 円  　　　　  5,410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     124,160,595 円　（　　　　　　         6,271 円／㎡）　　（経費率　　  26.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,410,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　  43,749.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 45 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 324,600,000 円  
（　　　　　        16,394 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 469,303,456 円      
②総費用 124,160,595 円      
③純収益　①－② 345,142,861 円      
④建物等に帰属する純収益 324,600,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,542,861 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,597,889 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          990 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    489,947,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区港四丁目１番２
 3707000327890-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
仙台宮城野 9-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
仙台宮城野 9-3 宮城県 宮城第２ 氏名  不動産鑑定士　岩月　典之   TEL.
鑑定評価額 1,250,000,000 円  １㎡当たりの価格 63,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 44,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 仙台市宮城野区港４丁目１番２
 ②地積
　(㎡)		 19,800  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）
臨港地区


(70,200)

1:2		 事務所兼倉庫

Ｓ3		 大規模倉庫等が建ち
並ぶ流通業務地域
 北30m道路、三方路 水道、ガス、下水 中野栄

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   500 ｍ、西   400 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地乃至流通業務用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    20,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 東北の物流拠点である仙台塩
釜港区内の工業地域		 街

路		 ３０ｍ道路 交通

施設		 中野栄駅東方

2.9km		 法令

規制		 工専
(60,200)
臨港地区
⑤地域要因の将
　来予測		 物流施設や製造関連企業等が立地する仙台港周辺の工業地域であり、地域内に特段の変動要因はなく、現状を維
持すると予測する。仙台圏の物流施設に対する需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地乃至流通業務用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     25,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、仙台市内の工業地域を中心とした周辺市町の工業地域全域であり、特に物流施設集積地と価格牽連性が
高い。主たる需要者は、物流施設の開発を行う大手の不動産業者のほか、製造業関連企業等である。仙台圏の物流施設
に対する需要は旺盛である一方、市内には素地となり得るまとまった規模の画地の供給は少ない。取引の中心となる価
格帯は見い出し難いものの、まとまった規模の画地では競争が激しくなる傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者は、物流施設等の開発を行う大手の不動産業者等である。比準価格は規範性の高い複数の取引事例から求
められており、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目した価格だが、多くの想
定項目を含んでいる点に留意する必要がある。本件においては、需要者の観点から実証性の高い比準価格を重視し、収
益価格と比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物流施設の需要はＥＣ市場の規模拡大等に伴
い全国的に拡大傾向にある。建築費を含め物
価は引き続き上昇傾向にある。


周辺において土地区画整理事業による供給が
みられたが、物流施設の需要は安定的であり
、規模のまとまった画地に対する需要は底堅
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 仙台宮城野 9-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４１２０
７０
-1063		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m区画
街路、
中間画地
工専

(60,200)
b ２４１２０
８０
-53		 仙台市宮城野区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西40.1m県
道、中間画地
工業
地区計画等
(60,200)
c ２４１２０
９０
-1001		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北8m市道、
中間画地
工専
特別用途地区
駐車付置義務
(60,200)
d ２４１２０
９０
-1003		 仙台市宮城野区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m市道、
中間画地
工専
特別用途地区
駐車付置義務
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,736  		 100
[ 100.0]		 [ 116.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
69,652 		 100
[  97.0]
71,806 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
74,000 
b (　           ) 
75,625  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
79,757 		 100
[ 130.0]
61,352 
63,200 
c (　           ) 
69,349  		 100
[ 100.0]		 [ 118.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
81,832 		 100
[ 131.6]
62,182 
64,000 
d (　           ) 
67,519  		 100
[ 100.0]		 [ 121.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
82,171 		 100
[ 131.6]
62,440 
64,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,000 円／㎡]  



仙台宮城野 9-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成工業地域に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

470,229,583 
124,208,996 
346,020,587 
324,600,000 
21,420,587 		 （　0.9540）
20,435,240 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    510,881,000 円　　　　（　     25,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
仙台宮城野 9-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 12,704.00 Ｓ4 43,749.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専
臨港地区
 70 ％   200 ％   200 ％   19,800 ㎡     98.0 m x  194.0 m  前面道路：道路     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４階建倉庫（マルチテナント想定、駐車場使用料は月額支払賃料に含む） ⑦有効率　  88.7 ％
の理由		 同種の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 倉庫
11,466.00 
86.9 
9,969.00 
1,058 
10,547,202 		 6.0  63,283,212 
0.0  0 

 2～ 2		 倉庫
10,392.00 
98.7 
10,260.00 
1,058 
10,855,080 		 6.0  65,130,480 
0.0  0 

 3～ 3		 倉庫
11,499.00 
73.7 
8,475.00 
1,058 
8,966,550 		 6.0  53,799,300 
0.0  0 

 4～ 4		 倉庫
10,392.00 
97.1 
10,089.00 
1,058 
10,674,162 		 6.0  64,044,972 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
43,749.00 
88.7 
38,793.00 

41,042,994 		 246,257,964 
0 
⑨年額支払賃料     41,042,994 円　×　12ヶ月　＝　     492,515,928 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  38,793.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       492,515,928 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    24,625,796 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 467,890,132 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       246,257,964 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,339,451 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     470,229,583 円　　　　（　        23,749 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４１２０４２
　　　　-23		 1,349  
(   1,344) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,136 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,063 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,058 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４１２０４２
　　　　-1001		 1,265  
(   1,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,045 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
仙台宮城野 9-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 27,050,000 円  　　　　  5,410,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 24,625,796 円  　　　      492,515,928　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,236,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   55,182,000 円  　　　　  5,410,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,705,000 円  　　　　  5,410,000,000　×　　　　  0.05 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     5,410,000 円  　　　　  5,410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     124,208,996 円　（　　　　　　         6,273 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9540    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 5,410,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 120,000 円／㎡　×　  43,749.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0600     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0483 ×　 45 ％　＋　0.0579 ×  35 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 324,600,000 円  
（　　　　　        16,394 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 470,229,583 円      
②総費用 124,208,996 円      
③純収益　①－② 346,020,587 円      
④建物等に帰属する純収益 324,600,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,420,587 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,435,240 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,032 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    510,881,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      25,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 仙台宮城野 9-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　仙台市宮城野区港四丁目１番２
 3707000327890-0000
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備考